武汉公寓市场研究-ppt课件.ppt(77页)
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- 武汉 公寓 市场 研究 ppt 课件
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1、武汉公寓市场研究武汉公寓市场研究项目入市时间总建筑面积(万方)总套数(套)总去化量(套)月均去化(套/月)2015年推货量(套)在售价格中南soho城2015年4月5.3103420250全部已推14000东原时光广场2015年1月5.330014721全部已推12000万金国际广场2014年7月11.1156025421148612000南国大家装2014年4月5.311709201852813500万达99度空间2015年8月81440认筹572-全部已推17000汇总55042095武昌重点项目截止8月,片区主要在售项目总共去化约2095套,片区价格普遍在13000/左右。重点项目分析
2、中南soho城双地铁+中南商圈 东原时光广场高品质城市综合体万金国际广场双地铁+低总价南国大家装街道口最低总价 万达99度空间品牌地产绝版地段项目区位图项目效果图繁华中南+双地铁+全面配套楼盘位置武汉中南丁字桥老公安厅旁开发商武汉阳光嘉业房地产开发公司建筑类别Soho、loft,40年产权商业用地占地面积6639平方米建面约5.3万方容积率6.73绿化率35%产品户型34-42配套中南商圈,双地铁,周边学校在售价格13500元/中南soho城户型平层图户型配比户型配比p 信息发布:区域内:中南路、丁字桥路附近围挡、户外、车牌区域外:南湖片、街道口布点宣传、派单房型面积()数量户型占比(%)总占
3、比(%)两房(A)4026626%26%(B)42767%7%(C)3415215%15%(D)3842041%41%(E)5112011%11%合计1034户在售户型产品 自2015年4月开盘后,该项目成交价格较为稳定,中期受团购、大客户等事件影响成交均价略有下跌。价格策略客户分析 客户来源:以周边大客户为主,部分南湖、街道口外溢客户; 客户年龄:主要以40-55岁客户为主; 客户职业:公安厅内部员工、高级白领为主。客户区域客户年龄职业构成置业目的 置业目的: 主要以投资、办公为主,其次是过渡性自住或养老用途。 营销模式 多项目外展点联动: 阳光嘉业地产开发的3个在售楼盘,同时使用同一批外展
4、、销使团队,分别布局在光谷、街道口、中南、南湖等多个地点片区,大大降低人员成本,并提高了销使的工作效率。项目区位图项目效果图黄金内环+超高人气+全方位综合体东原时光广场楼盘位置武昌友谊大道与团结路交汇处(销品茂旁)开发商武汉东原瑞华建筑类别 板楼 超高层占地面积2200平米办公面积2.7万方 容积率4.72绿化率29%产品户型40-1100配套商业街、综合体在售价格12000元/东原时光广场该项目价格基本稳定,成交量起伏较大,与大客户集中爆发有关。价格策略户型及平层图户型配比户型配比房型面积()数量户型占比(%)总占比(%)一室一厅40300100100合计300户在售户型产品客户分析客户区域
5、客户年龄职业构成 客户来源:以周边为主,部分南湖、中南外溢客户 客户年龄:客户年龄以中青年为主,以30-45岁为主。 客户职业:私营业主、薪资较高的中年白领为主。置业目的 置业目的: 主要以投资、办公为主,其次是过渡性自住或养老用途。 营销模式项目区位图项目效果图地铁上盖低总价小户型楼盘位置武昌区紫阳东路与中山路交汇处(地铁4号线武昌火车站D出口)开发商武汉天伦万金房地产建筑类别板楼 高层 占地面积1.2万方 建面11万方容积率7.00绿化率 21% 产品户型Soho、写字楼入市时间2014年7月 在售价格12000元/万金国际广场项目价格基本趋于平稳,后期价格略降之后成交套数价格策略在售户型
6、产品户型配比户型配比房型面积()数量户型占比(%)总占比(%)一室5522414%100%4944429%4422414%4844429%6322414%合计1560客户分析客户区域客户年龄职业构成 客户来源:以周边为主,部分南湖、中南外溢客户 客户年龄:客户年龄以中青年为主,以30-45岁为主。 客户职业:私营业主、薪资较高的中年白领为主。置业目的 置业目的: 主要以投资、办公为主,其次是过渡性自住。 营销模式项目区位图项目效果图国博会展经济圈+全生活配套+460万方一生大城南国大家装江南店楼盘位置洪山区珞狮南路与雄楚大街交汇处东北角开发商 武汉南国洪创事业有限公司建筑类别 塔楼 高层占地面
7、积5.3万方 建面30万方米容积率4.13绿化率 22.2%产品户型产品线丰富,soho、loft、商铺入市时间2014年4月 在售价格13500元/南国大家装 初期定价偏高,后期根据市场变化对价格进行了较大调整,起到了促进去化的作用。可以看到价格的与成交基本成反比,说明客户对价格较敏感。价格策略在售户型产品楼栋平层图房型面积()数量户型占比(%)总占比(%)两室45(A1)32228%100%45(A2)32228%4215813%5518415.5%6918415.5%合计1170户型配比户型配比客户分析客户区域客户年龄职业构成 客户来源:以街道口片区为主,其次为中南片区、光谷中心片区挤压
8、而来的客户。 客户年龄:各年龄层分布较为均匀; 客户职业:职业较为多元化,以中等收入白领、离退休人员为主,还有一些创业族、投资客。置业目的 置业目的: 主要以投资、自住为主,其次是个体创业者或低档办公用途。 营销模式特色营销模式u展点分布广u拦截人流量大u品牌效应佳 持续为项目知名度、客户来访数量的提高做出贡献。u规则明确,兑现速度快u阶梯跳点,激励作用大u评选月冠军、季冠军、年冠军,持续激励。 体系化的老带新制度,为项目贡献了高达25%的成交量。u销使流动较少,专业 化程度高u按地点分工,新增销使上手快u高底薪高提成,激励效果佳 每天能为售楼部带来约30组到访客户。项目区位图项目效果图品牌地
9、产绝版地段,汉街最低总价投资品万达99度空间楼盘位置武汉市武昌区中北路周家大湾站武汉中央文化区展示中心 开发商武汉万达集团建筑类别板楼 小高层 高层占地面积暂无数据建面暂无数据容积率暂无数据绿化率45%产品户型soho入市时间2015年8月 在售价格17000元/万达99度空间在售户型产品带楼栋编号的楼栋图户型配比户型配比户型面积推出套数推盘比例户型占比一室4248033%84%4548033%4724016%两室7224016%16%汇总/1440100%100%客户分析客户区域客户年龄职业构成 客户来源:客户来源范围较广,主要分布在硚口、江岸、武昌片区,以及不少外地客户。 客户年龄:客户平
10、均年龄较高,以40-55岁中年人群为主; 客户职业:主要以金融企事业单位、私营业主为主,以及部分其它行业高级白领。置业目的 置业目的: 主要以投资、办公为主,其次为自住或会所服务。 营销模式 期间开发商不对资金来源负责,不对首付贷进行贴息,而是以延期缓收的形式代替,给予客户一定的缓冲时间。相比首付贷贴息模式,既绑定客户购买,同时避免无资金缺口客户要求以减现形式变相降价。营销模式服务供服务供应商应商合作资质合作资质包租服务包租服务类型类型档次档次特色特色客群客群签约方签约方式式签约签约年限年限保障返点保障返点 返点计算返点计算 分红模式分红模式 结算方式结算方式一呆酒一呆酒店店O2O酒店连锁中高
11、档线上联动线下;布局全国308个目的地庞大连锁规模;高品质渡假公寓;专注客户体验。中高消费青少年对接业主,开发商不担保3-5年4.23%60元/平月租金溢价部分40%返还业主保底租金月结;分红部分半年结雅斯特雅斯特酒店酒店商旅连锁中高档亲和、精致、轻时尚;专注中西部市场;精选商旅龙头品牌中等消费商旅人士5年4.94%70元/平月无月结全季酒全季酒店店快捷酒店中档华住集团庞大资源支持;轻时尚商旅风格;五星地段三星价格中青年商旅人士、家庭旅行者5年4.8%68元/平月无月结项目入市时间总建筑面积(万方)总套数(套)总去化量(套)月均去化(套/月)2015年推货量(套)在售价格菱角湖壹号未开盘16.
12、1866认筹-全推预计18000武汉天街创富时代2015年1月12.44621056全部已推16500京华国际LOFT2015年1月3.8566148428314000泛海V46公寓2015年7月14.3129065-64520000汉口城市广场SOHO2014年10月24.891534215全部已推13500汇总4099汉口重点项目截止8月,片区主要在售项目总共去化约套,片区价格普遍在15000/左右。重点在售公寓分析以菱角湖壹号LOFT、武汉天街创富时代、京华国际LOFT、泛海V46公寓、汉口城市广场SOHO等为代表的公寓项目,筛选以下重点在售项目分析,梳理公寓销售模式。菱角湖壹号LOFT
13、武汉天街创富时代京华国际LOFT泛海V46公寓汉口城市广场SOHO项目区位图项目效果图沿海菱角湖壹号楼盘位置武汉市江汉区长江日报路与菱角湖路交汇处(菱角湖公园旁)开发商 武汉致盛集团有限公司 建筑类别住宅、普通住宅、商用楼占地面积31785平方米 建面161500平方米 容积率4.20绿化率35% 产品户型84-130高层;45-55LOFT配套一万方水景园林,中央公园,滨湖商业街在售价格目前处于众筹阶段,预计9月3#LOFT开盘,预计均价18000元/沿海菱角湖壹号LOFT户型项目整体分析客群分析户型分析户型分析n 优势: 项目属于“汉口CLD”(中央居住区)范围,同时坐拥地铁3、6号线两条
14、地铁; 距金融街仅1公里,商务、商业氛围成熟; 具有湖景资源,景观优势佳。n 劣势: 部分楼栋为两梯五户设计,通风采光不够,居住舒适性较差; 高层密度较大,对居住舒适度有一定的不利影响。 客户以汉口中心为主,占比60%,汉阳客户占比20%,武昌客户占比20%,还有部分外地人(周边县市)。目前3#主推LOFT产品,5m挑高宽敞客厅,4.3赠送面积,搞空间利用率高,动静分离,打造尊贵两房,功能性强。55两室两厅一卫50两室两厅两卫45一室两厅两卫户型及客群分析销售模式众筹:8月8日起,3号楼loft45-55平房源认筹开启,认筹缴纳5000元享受日进斗金优惠,最高优惠1万元封顶。众筹史上最强收益,
15、月投资500元=500元收益+25万购房优惠,收益率高达50100%;全城限额500投资客,活动当天本金+收益+购房优惠现场发放.项目区位图项目效果图武汉天街创富时代楼盘位置武汉市江汉区金家墩特1号(青年路市博物馆正对面)开发商 武汉市金敦置业发展有限公司建筑类别住宅、LOFT、写字楼占地面积34664平方米 建面124600平方米 容积率3.60绿化率25%产品户型46-70LOFT配套靠近地铁口,出行便捷在售价格16500元/武汉天街创富时代均价16500元/,年初开盘,价格平稳价格策略3室2厅2卫71户型3室2厅2卫46-59n 优势:LOFT的得房率非常高,买一层送一层,一套50平的L
16、OFT相当于100平的住宅。上下分开私密性好、物业费单层收取。主打创意办公空间,双层空间,双倍效率,小微企业创业生活中心。直通地铁口,紧邻火车站、客运中心、机场,方便小微企业业务的开展、提高工作效率。n 劣势:小区规模小,难以形成商务氛围非品牌开发商,后期物业服务难以保障项目整体分析区域:客群主要集中于汉口,达到50%,武昌、汉口各占到25%左右,其中汉口来的客户大多是以投资为主。本项目客户主要关注:价格、投资回报、交通配套、交房时间等客群分析项目在售以LOFT为主,层高5.2M,天街创富时代作为青年路的地标景观建筑,180平5.5米挑高入户大堂,墙面、地面均采用酒店式精装,可以充分提升微小企
17、业形象.户型分析户型分析户型及客群分析3室2厅2卫115销售模式目前主推搜房团购活动,5千惠3万优惠,折后均价16500元/平,4670LOFT双层空间一半价格2倍回报;46变92三室一厅首付2.5成,月租5000元营销亮点:买一层送一层拉低实得均价,和搜房贷合作,降低客户首付门槛项目区位图项目效果图京华国际LOFT楼盘位置武汉市江汉区姑嫂树路和兴业路交界处(南国北都对面)开发商 武汉世博宏成置业有限公司建筑类别住宅、商用楼占地面积8450平方米 建面38023平方米容积率4.50绿化率20%产品户型45-67LOFT入市时间 2015年1月9日已开盘B座在售价格14000元/京华国际LOFT
18、1月份入市,均价14000元/,价格平稳。价格策略户型及客群分析户型2室2厅2卫55n 优势:最小割面积45平方米的小开间写字楼为主,可自由分割自由组合不同面积的商务空间,适合不同中档办公办公、居住、投资等需求。5.2米的特色可加层层高设计周边成熟商业、教育、交通便利n 劣势:l 项目体量小,自身配套不成熟l 后期难以形成商务氛围项目整体分析区域:汉口客户占50%,其中多为周边中小型企业的办公客户;汉口、武昌、外地客群共占比50%左右年龄:以中小投资企业的年青小老板为主;35-45岁有一定资金购买能力客群分析主推B座45-67房源,框架式结构,5.2米的特色可加层层高设计,A栋20层办公用房及
19、B栋19层办公用房(含三层商业)。户型分析户型分析1室3厅1卫47销售模式京华国际Loft主要以最小割面积45平方米的小开间写字楼为主,框架式结构,5.2米的特色可加层层高设计,可自由分割自由组合不同面积的商务空间。 主推B座45-67房源,折后均价14000元/平,认购减3万,总价再打98折,还可获搜房红包100元。营销亮点:线上活动紧密结合,产品面积灵活,利用空间大项目区位图项目效果图泛海V46公寓楼盘位置武汉市江汉区中央商务区(武汉CBD)范湖路与云彩路交汇处开发商 武汉中央商务区建设投资股份有限公司建筑类别住宅、商用公寓占地面积30526平方米建面143073平方米 容积率4.69 绿
20、化率21.19% 产品户型50-1000入市时间2015年7月 开盘在售价格20000元/泛海城市广场V46公寓户型及客群分析2室2厅1卫112户型1室1厅1卫51n 优势:未来交通便利。地处武汉首条地铁(轨道2号线)沿线超大社区,配套完善。项目占地25公顷,总建筑面积约640000 ,规划配套完善,未来生活方便高规格设计,超豪华体验。项目配置独立庭院式园林、屋顶花园平台,同时还配置有业主专享超豪华会所,健身房、书吧、阅览室等休闲娱乐场所n 劣势:价格高。目前项目没有地铁直达项目整体分析区域:客群分布武汉三镇,以金融等企业为主,需求高端办公环境。年龄:以企业法人购买为主,年龄偏大,在40-60
21、岁左右较多,20-40岁只占20%左右客群分析V46公寓西北侧为6层商业娱乐中心,东北侧为2-3层休闲商业街,南侧为2栋44层服务式公寓塔楼,建筑高约139米。 2栋公寓,总高均为46层,主要面积为50-114(1000),单车3米超高层高户型分析户型分析销售模式泛海城市广场V46公寓为泛海城市广场的二期项目,其主要由商业和高品质公寓组成;项目公寓主要面积为51-114面积段户型。 2号楼51-114SOHO在售,均价20000元/平.营销亮点:主要通过地理位置、产品特性树立高端大盘形象,目前直接销售,有首付贷活动。项目区位图项目效果图汉口城市广场SOHO楼盘位置后湖大道与建设大道交汇处开发商
22、武汉地产集团武汉南国置业有限公司建筑类别 商业、住宅和公寓构成占地面积608300建面218600,共3706户容积率2.78绿化率35%产品户型主力户型为43-78入市时间 2014年10月12日4、5号楼已加推在售价格13000元/汉口城市广场SOHO价格有小幅上涨,调价之后销量出现一定下滑,月均销量15套。价格策略户型及客群分析2室-3室2厅43-78户型n 优势:地铁物业价值,依托商业配套为核心,融合娱乐餐饮、教育、儿童、办公及停车多功能的“家庭一站式购物娱乐中心”强调项目居家办公功能的一体化,LOFT的空间利用5.2米层高,买一层送一层,居家办公两相宜劣势:小幅涨价后销量下滑项目整体
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