征收评估培训PPT课件.ppt
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1、LOGO1中信评估征收评估操作实务2概况一点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容整体概述概况三点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容概况二点击此处输入相关文本内容点击此处输入相关文本内容Company Logo3征收评估操作实务 一、征收工作的准备阶段 二、收集资料 三、现场勘察 四、涉及评估的几个步骤 五、征收评估报告格式六、征收评估内容 七、几种价格定义的概念 八、评估方法及技术路线 九、征收评估工作中遇到的特殊问题及难点 45中信评估社会风险稳定评估论证并公开征求意见拟定征收补偿方案预评估征收决定公告6v一、征收评估准备阶段v接受房屋征收评估委托后,有关各方就本次征收
2、范围内的房屋评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致,签订征收评估协议,并制订出房地产评估工作计划。v二、收集资料v(一)项目资料v征收范围红线图v征收决定书7v(二)法律性文件v1、个人需提供身份证或户口本(必须)v2、企业产权人营业执照(必须)v3、公司成立的政府批文(若曾更名,尚需更名的批文)v4、经营范围及简介v(三)评估明细资料vA、综合部分:v各类待评估的资产清查评估明细表8vB、房地产部分(具体资料可根据房地产评估人员的要求准备):v1、征地通知书(含政府批文)(指行政划拨用地)(必须)v2、土地出让合同及市政配套费协议书v3、付清地价证明及有关付款凭证v4、土地使用权证、
3、房地产证或房屋权属登记档案(必须)v在没有房地产权证情况下,要提供的材料为:v5、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(或开工许可证)(必须)9v 6、规划设计意见书v 7、竣工验收报告及验收证明v 8、土地红线图及建筑物总平面图(必须)v 9、工程项目的(预)决算资料(自建房)v 10、购房协议书及付清房款证明v 11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文,及合作建房合同、协议等有关资料v 12、如有出租房屋者需提供房屋租赁合同(必须)v 13、临时建筑物需提供合法批文(必须)v 14、以上资料都没有的房地产,需要征收方提供产权确认书(待制定范本)(必须) 10vC、构筑物(含设备基础)、
4、附属物(含装修)v1、预决算资料或相关合同、协议等;v2、建造、装修图纸;v3、评估人员及造价人员现场丈量资料,如果由产权人自行装修、建造,由产权人签字(盖章)确认,如果由承租人装修、建造的,由产权人与承租人共同签字(盖章);11vD、机器设备v1、设备清单:即企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单v2、设备购置发票或协议v3、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。12vE、停产停业损失、解聘员工补偿费v1、近三年的财务审计报告、缴税凭证及其它相关资料v2、经备案的劳动合同和社会保险缴纳情况、工资单等实际证明
5、企业员工报酬情况的材料证明v需要特别注意的:v1、征收补偿的评估范围(华巢)v2、被征收估价对象权利主体关系(交通厅土地)v3、房地产证与土地使用权证不符,需了解规划及历史沿革(土地为工业,房产证为商业为例)Company Logo13权利主体关系需深度审查征收中的各方权利义务关系,确定因征收而发生关系的各方主体,与住宅房屋征收相比,非住宅房屋房屋(企业征收)因为土地、房屋的权属关系复杂,在征收过程中会有更多的征收关系人在里面。有些房屋是租赁办公用房,征收关系主体则有征收人、被征收人和承租人三方主体。 注意事项集体土地上的私有企业征收以及国有改制不彻底的企业征收,因原有权属不明,甚至土地转让合
6、同无效等各种在法律规范之外的事实出现,使得各方主体权利义务不清楚,征收获得补偿款后往往更容易发生纠纷。对于产权归属不明确的企业,在征收实施后、征收补偿安置协议订立前,建议以合同约定或者其他法定形式把征收各方的权利、补偿款分割方案做民事权利的约定,有效化解可能发生的法律风险 。14v二、现场查勘阶段v(一)项目初步了解v在同委托方协定的时间内(一般至少提前一天通知)进驻房屋征收现场,进行调查分析、完成现场勘查、资料收集等工作。评估项目组人员进入现场对委估房地产进行初步了解,让征收方或被征收人准备评估所需文件资料。15v(二)现场勘查v实地查勘记录需由实地查勘的估价人员、征收办及街道负责人员、被征
7、收人签字认可;是法人单位的,不仅要估价师、征收办及街道负责人员、被征收人单位参与现场的人员签字,还要加盖法人单位公章;产权证上法人单位已不存在的,需各方签字并加以说明。如涉及有租赁户资产的应同时评估,列入评估结果,由被征收人对租赁户进行补偿,租赁人也应在现场勘察记录上签字。16v被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,由估价人员、征收办及街道负责人员和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。17v 1、房地产勘查v 有证房产:v 将征收房地产的现状与相关权属证明文件上记载的内容逐一进行对照、问询,做好实地查勘记录,拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的摄像、照片资料。v 无证房产
8、:v 评估对象面积、产权不清的,其确权相关资料由委托方提供,在评估机构进户勘察前把确权工作做好v 由市、县级人民政府作出房屋征收决定前,组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理v 附件一:确权表轨道交通确权表.xls18v征收范围内的建筑有下列情形之一的且没有确权认定的,应当为违法建筑不予评估:v(1)未取得建设规划工程许可证建设的;v(2)未按照建设工程规划许可证的规定建设的;v(3)利用失效的建设工程规划许可证建设的;v(4)未经批准进行临时建设的;v(5)未按照批准内容进行临时建设的;v(6)超过批准期限的临时建筑;v(7)仅经规划部门作罚款处理而临时保留,未补办建
9、设工程规划许可证的。19v2、构筑物、附属物及装饰装修v(1)资产占有人能提供相关资料的,估价人员按照相关资料进行一一核实,拍照、摄像,并写入现场勘察记录,相关当事人签字盖章;v(2)如不能提供相关资料的,估价人员结合造价人员对现场进行丈量、清点,做好现场勘察记录,与征收主体双方要充分沟通,要求勘察记录清晰明了,不可随意涂划,复杂项目需附绘图。v 这里需注意无证或未确权的建筑物(棚或简易房等),可先行测量,在不能确权的或没有相关批文的情况下不要列入评估范围。20v 3、机器设备v (1)按照被征收人(或租赁人)提供的设备清单逐一清点核对,或评估人员自行编制,按设备序号编辑照片和摄像资料,注意设
10、备铭牌上的相关内容是否与清单相符。v (2)分出可移动和不可移动设备,在勘察记录上应作相关注记。v (3)分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种评估对象。v (4)对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程,应尽可能取得原设计图纸等书面资料,并应尽可能进行必要的勘探测试。21v4、地上苗木和树木等v被征收方在评估清单上写明该植物的名称、规格等;v在现场勘验中要验明该植物的实际情况(特别是名称、规格中的高度、径级、冠幅、培育年限、树形等)是否与清单上的内容相一致,同时按清单序号编辑照片。v附件二:现场勘察表现场勘察表(模板).xls22四、涉及评估的几个步骤v (一)提交市场预评估报
11、告v 经过现场勘验工作程序后,在规定的工作日内提交预评估结果,作为委托方制定征收补偿预算和货币补偿的基本价的基础依据。与委托方交换意见并对预评估报告予以进一步修改和完善。v (二)提交初步评估结果,按规定公示、答疑;v (三)提交正式报告阶段v 在前期初步评估工作基础上,以征收公告日为时点,确定最终的评估结果和相关修正因数和系数。在上述工作基础上起草房地产评估报告书,与委托方就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,最后出具正式房地产评估报告书。23v五、征收评估报告格式v(一)有房地产评估内容的征收补偿评估按房地产报告格式出具v统一出具房地产征收评估报告,整体报告和分户报告均由两名注册房地产
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