《物业经营管理》第六章讲义.ppt

1、 第六章 租赁管理 本章分值一般在8-10分之间，以单选和多选题出现。考试目的：测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。第六章 租赁管理考试要求l掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。l熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。l了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁性质管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。第六章 租赁管理知识要点1 .房屋租赁的特征2 .物业租赁的分类方式3 .物业租赁管理模式的类型4 .租赁管理的工作内容第

2、六章 租赁管理5. 租赁方案与策略主要涉及的工作内容6. 经营性物业的租金水平的确定7. 房屋租赁合同的基本条款8. 实施客户关系管理的目的与内容第六章 租赁管理知识要点一、物业租赁及其特征二、物业租赁的分类三、物业租赁的管理模式四、房屋租赁的行政管理第一节 物业租赁概述第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征（一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁，其含义有以下两点：1. 出租人是房屋的所有权人。出租人可以是自然人；也可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人；也可以是经所有权人委托的代理人或代管人；转租是附属出租的非独立活动。（一）物业租赁的概念2. 出租人将房屋出租给承租

3、人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营名义出租或转租房产。第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征（二）物业租赁的特点不转移房屋所有权。承租人在租赁期内拥有房屋的占有权、使用权和部分收益权。标的是作为特定物的房屋。第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征（二）物业租赁的特点房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。我国法律规定，租赁合同必须采取书面形式。房屋租赁关系不因所有权的转移而中止。租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征下列中，不能成为房屋租赁主体的（ ）A肢体残疾的人 B没有民事行为能力的人C未满

4、十四周岁公民的法定监护人 D企业的法定代表【正确答案】B【典型考题单选题】第一节 物业租赁概述（一）按房屋所有权额性质划分1.公有房屋的租赁（简称公房租赁），公有房屋的所有权人是国家。分为直管公房的租赁（房地产行政主管部门作为所有权人代表）和自管公房的租赁（由国家授权的国有企业事业单位自行管理）。二、物业租赁的分类第一节 物业租赁概述（一）按房屋所有权额性质划分2.私有房屋的租赁（简称私房租赁），除共有房屋外的其他所有房屋。 二、物业租赁的分类第一节 物业租赁概述二、物业租赁的分类（二）按房屋租赁期限划分分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。1. 定期租赁：最常见的形式。期限届满，租约效力终止

5、，租户应将物业交还给业主。不因业主或租户的死亡而失去法律效力。第一节 物业租赁概述二、物业租赁的分类2. 自动延期租赁：除非租约中一方提出中止合约，够则视为自动续约。该形式的租赁不因租约一方的死亡而失效。第一节 物业租赁概述二、物业租赁的分类3.意愿租赁：给租户以时期不确定的物业租用权，其延续依赖双方的意愿。可以未经提前通知而随意中止，但通常提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去自动中止。第一节 物业租赁概述（三）按物业租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否

6、包含上述费用支出，通常将物业租金分为：毛租、净租和百分比租金三种形式。二、物业租赁的分类第一节 物业租赁概述（三）按物业租金的内涵划分1.毛租。出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行交纳任何费用。二、物业租赁的分类第一节 物业租赁概述2.净租。指出租人收取的租金中，不包含上述费用的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。3.百分比租金。通常也称超出性租金，常用于零售商业物业。二、物业租赁的分类第一节 物业租赁概述下列物业中，不适宜采用百分比租金的物业有（ ） A住宅小区 B政府办公楼 C零

7、售商业 D大型购物中心 E工业厂房【正确答案】ABE【典型考题多选题】第一节 物业租赁概述（四）按其他划分方式1.按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁。其中，非居住用房租赁又分为办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁。2.按照承租人的性质，可分为国内租赁与涉外租赁二、物业租赁的分类第一节 物业租赁概述物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。三、物业租赁管理模式第一节 物业租赁概述（一）包租转租模式 1.具体做法物业经营管理企业将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即

8、物业经营管理企业再零星出租。三、物业租赁管理模式第一节 物业租赁概述（一）包租转租模式 2.双方责任和利弊业主：不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。在市场不景气或不易把握时，通常采用该模式。三、物业租赁管理模式第一节 物业租赁概述（一）包租转租模式 企业：既要承担物业的租赁经营，又要负责物业的管理服务工作。除赚取物业管理费用之外，还能从经租活动中获得一定的批零差价。承担的风险较大。三、物业租赁管理模式第一节 物业租赁概述第一节 物业租赁概述 1. 具体做法业主全权委托物业经营管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业经营管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例

9、收取。（二）出租代理模式第一节 物业租赁概述2.双方责任与利弊业主：不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。企业：所获得的收益主要是管理和服务费用。在经租活动中，企业所得到的只是佣金。（二）出租代理模式第一节 物业租赁概述（三）委托管理模式 1.具体做法业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介人。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。第一节 物业租赁概述（三）委托管理模式 2.双方责任及利弊业主：负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入。企业：只负责物业管理和服务，只获取物业服务费用，只要没有失职行为就不承担风险。第一节 物业租

10、赁概述四、房屋租赁的行政管理 （一）房屋租赁登记备案的一般程序 （二）房屋租赁的条件 （三）房屋租赁中的违法行为及处罚 第一节 物业租赁概述为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了城市房屋租赁管理办法。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证 。四、房屋租赁的行政管理 城市房屋租赁实行（ ）制度。 A审批 B审核 C登记备案 D报告【正确答案】C【典型考题单选题】第一节 物业租赁概述第一节 物业租赁概述四、房屋租赁的行政管理 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面的租赁合同。合同签订后，要到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租

11、赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。（一）房屋租赁登记备案的一般程序 第一节 物业租赁概述（二）房屋租赁的条件 有下列情形之一的房屋不得出租：1.未依法取得房屋所有权证的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.权属有争议的；第一节 物业租赁概述（二）房屋租赁的条件 5.属于违章建筑的；6.不符合安全标准的；7.已抵押，未经抵押权人同意的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。下列房屋中，不得用于出租的是（ ）。 A权属有争议的 B不符合安全标准的 C共有房屋未取得共

12、有人同意的 D已抵押，未经抵押权人同意的 E住宅小区中，业主未签字同意业主公约的【正确答案】ABCD【典型考题多选题】第一节 物业租赁概述第一节 物业租赁概述1.伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；2.不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；3.未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。（三）房屋租赁中的违法行为及处罚一、租赁管理的概念和内容二、租赁方案与策略三、租户选择四、租金确定与调整五、租约谈判与签约管理（大纲不作要求）六、租赁管理中的市场营销第二节 租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念和内容第

13、二节 租赁管理与租赁方案1.概念：租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。一、租赁管理的概念和内容第二节 租赁管理与租赁方案2.各阶段主要工作的内容：租约签订前：制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。一、租赁管理的概念和内容第二节 租赁管理与租赁方案租约执行中：房屋交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时：租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。二、租赁方案与策略第二节 租赁管理与租赁方案1、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算（租赁管理中租赁方案的核心，预算中

14、包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用）租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。二、租赁方案与策略第二节 租赁管理与租赁方案3、定位目标市场4、确定租金方案（取决于同类型物业的市场供求关系）5、明确吸引租户的策略（宣传手段和租约条款优惠）三、租户选择第二节 租赁管理与租赁方案 租户选择是租赁管理的核心内容。选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标。三、租户选择第二节 租赁管理与租赁方案1.潜在租户所经营业务的类型及声誉；2.财务稳定性和长期赢利能力；3.所需要面积大小及空间组合；4.

15、需要提供的特殊物业管理服务的内容。四、租金确定与调整第二节 租赁管理与租赁方案（一）租金的计算单位和所包含的内容租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分。四、租金确定与调整第二节 租赁管理与租赁方案（二）基础租金与附加租金基础租金：经营性物业在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。四、租金确定与调整第二节 租赁管理与租赁方案（二）基础租金与附加租金附加租金：租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金。四、租金确定与调整

16、第二节 租赁管理与租赁方案（三）租金的调整对于租期较长的租户（例如3-5年以上），为保护双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。六、租赁管理中的市场营销第二节 租赁管理与租赁方案1.目的：市场营销的主要目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。五、租约谈判与签约管理（大纲不作要求）六、租赁管理中的市场营销第二节 租赁管理与租赁方案2.市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：价格优势物业本身的素质良好的声誉经济实用一、房屋租赁合同的概念和法律特征二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节 房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的概念

17、房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节 房屋租赁合同（二）房屋租赁合同的法律特征1.双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。与之对应的是单务合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节 房屋租赁合同2.有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。与之对应的是无偿合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节 房屋租赁合同3.诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。与之对应的是实践合同（虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，才能成立的合同）房屋租赁中，一

18、旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立关于租赁合同生效的说法，正确的是（ ）。A签订租赁合同，并交付标的房屋，合同才能生效B签订租赁合同，并交纳合同定金，合同才能生效C签订租赁合同，并交纳首期租金，合同才能生效D签订租赁合同后立即生效【正确答案】D【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节 房屋租赁合同（二）房屋租赁合同的法律特征4.要式合同是指有特定形式和履行一定手续的合同。是相对不要式合同而言的。物业租赁合同是法定要式合同，房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。一、房屋租赁合同的概念和法律特征第三节 房屋租赁合同5.继续性合同是

19、指履行在一定的继续的时间内完成，而不是一时或一次完成的合同。房屋租赁当事人双方的权利义务均与合同的存续期间相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同是继续性合同。与之对应的是一时性合同。关于房屋租赁合同的说法，正确的是（ ）。 A房屋租赁合同是单务合同 B房屋租赁合同是双务合同C房屋租赁合同是要式合同 D房屋租赁合同不是有效合同E房屋租赁合同是继续性合同【正确答案】BCE【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（一）当事人姓名或者名称及住所（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况（三）租赁用途（四）租赁期限（五）租金及支付方式（六）房屋的修缮责任二、房

20、屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（七）转租的约定（八）变更和解除合同的条件（九）租赁双方的权利与义务（十）当事人约定的其他条款其中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是城市房地产管理法规定的必备条款。房屋租赁合同中，限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能，这类限定性规定包含在（ ）条款之中。A租赁用途 B房屋的修缮责任 C转租的约定 D租凭期限【正确答案】A【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（四）租赁期限 租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日

21、起不得超过20年。承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋。二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（四）租赁期限如需继续租用的，应在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。 房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。A1 B2 C3 D4【正确答案】C【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（六）房屋的修缮责任出租住宅用房的，自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人

22、身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住，李某入住的第二天，该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落，将地面的行人砸伤，此次砸伤事件应由（ ）承担赔偿责任。A张某 B李某C该住房所在小区的物业服务企业 D该住房所在小区的开发建设单位【正确答案】A【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（七）转租的约定1.概念：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。2.管理规定：承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分

23、或者全部转租给他人。二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租人约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。（七）转租的约定张某将房屋租给李某，李某又将房屋转租给王某，在转租合同存续期间，张某和李某按约定解除租赁合同。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。 A李某与王某的转租合同继续有效B李某与王某的转租合同同时失效C张某与李某此时不能解除租赁合同D张某与李某解除租赁合同的前提是要征得王某的同意【正确答案】B【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三

24、节 房屋租赁合同（八）变更和解除合同的条件1.房屋租赁合同的变更凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更：（1）租赁一方当事人更名、房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡；二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（八）变更和解除合同的条件（2）出租房屋面积的增减、附属物的增减；（3）租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途；（4）租金的增减或支付方式的改变；（5）双方约定改变租赁期限或者期限长短；二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（八）变更和解除合同的条件2.租赁合同的终止合法租赁合同的终止一般有两种情况：（1）合同的自然终止；（2）人为终止第三节 房屋租赁合同（八

25、）变更和解除合同的条件（1）合同的自然终止；租赁合同到期，合同自动终止；符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。第三节 房屋租赁合同（2）人为终止将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房租6个月以上的；第三节 房屋租赁合同（2）人为终止公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定的其他可以收回的。下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是（ ） A无正当理由，拖欠房租6个

26、月以上的 B公有住宅无正当理由闲置6个月以上的 C将承租的房屋擅自转租的 D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的【正确答案】D【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（九）租赁双方的权利与义务1.出租人的权利与义务出租人的权利：（1）有按期收取租金的权利；（2）有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（九）租赁双方的权利与义务 出租人的权利：（3）有依法收回出租房屋的权利；（4）有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。第三节 房屋租赁合同（九）租赁双方的权利与义务1.出租人

27、的权利与义务出租人的义务：有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务；有保障承租人合法使用房屋的义务；有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务；有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同（九）租赁双方的权利与义务2.承租人的权利与义务承租人的权利：有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利；有要求保障房屋安全的权利；出租房屋出售时，有优先购买权；有对物业管理状况进行监督、建议的权利；经出租人同意有转租获利的权利。第三节 房屋租赁合同2.承租人的权利与义务承租人的义务：有按期交纳租金的义务；有按约定用途合理

28、使用房屋，不得私自转租、转让他人的义务；有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务；有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务。二、房屋租赁合同的基本条款（九）租赁双方的权利与义务甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是（ ）。 A乙方不应该支付第一个月租金 B乙方应支付第一个月租金 C乙方应该减半支付第一个月租金 D乙方应该加倍支付第一个月租金【正确答案】B【典型考题单选题】第三节 房屋租赁合同二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房

29、屋租赁合同（十）当事人约定的其他条款当事人可根据各自情况和要求以及市场的情况商定一些双方同意的条款，例如：1.税收与保险费的分担；2.改建的规定；3.保证金。一、客户关系管理理论简介（大纲不要求）二、租赁管理中的租户关系管理第四节 租户关系管理一、客户关系管理理论简介（大纲不要求）第四节 租户关系管理（一）客户关系管理的含义客户关系管理（ Customer Relationship Management , CRM ) ，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收人和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。一、客户关系管理理论简介

30、（大纲不要求）第四节 租户关系管理（二） CRM 出现的原因和必然性从20世纪90年代起，市场营销策略就开始从“以产品为中心”向“以客户为中心”进行转移，开始强调并实践Customer（客户）、Cost（成本）Channel（渠道）、Convenience（方便性）4C”。一、客户关系管理理论简介（大纲不要求）第四节 租户关系管理（三）CRM对企业的作用1、能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程。2、能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力。3、能够提高企业销售收入。4、能够改善企业服务，提高客户满意度。一、客户关系管理理论简介（大纲不要求）第四节 租户关系管理（四） CRM 的本质 CRM是一种管理理念，是营销管理的创新。二、租赁管理中的租户关系管理第四节 租户关系管理（一）租赁管理中实施CRM是市场化要求租赁管理的客户对象是租户。租赁管理的本质实际上是典型的服务营销与销售。在租赁管理中需要在租户的整个租赁期中与租户进行全方位的沟通，随时响应租户的要求，提高租户满意度。二、租赁管理中的客户关系管理第四节 租户关系管理（二）租赁管理中实施CRM涉及的工作1、建立详细的租户档案2、租赁期内的服务3、租金缴交的管理4、数据统计与分析 5、个性化服务THE END谢谢 观看