《物权法》与《物业管理条例》.ppt

1、第一篇附则第五篇第四篇第三篇第二篇担保物权担保物权占有占有用益物权用益物权所有权所有权总则总则不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章 专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权” 专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权” 专有部分以外的共

2、有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天

3、花花墙墙体体中中心心线线墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯物权法应规定哪些国家财产？物权法应规定哪些国家财产？ 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定 物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：物权法应当规定的非经营性国家财产，分为：1 1、公有物（国家所有国家使用的财产）公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关，包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器

4、、装备等；办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等矿藏、土地、山脉、水流、海域等2 2、公用物（国家所有公众使用）公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车，包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立学校、公立医院等学校、公立医院等公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的物品物品屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯车位归属车位归属建筑区划内的车库、车位建筑区划内的车库、车位规划中的车库、车

5、位规划中的车库、车位非规划的车库、车位非规划的车库、车位地下、半地下车库地下、半地下车库物业服务企业增加的物业服务企业增加的开发商增加的开发商增加的业主增加的业主增加的机械车库机械车库露天车位露天车位非露天车库非露天车库非人防车位非人防车位人防车位人防车位露天车位露天车位架空层车库架空层车库独立车库独立车库物权法第七十四物权法第七十四条第三款条第三款归全体归全体业主共有业主共有人民防空法第五条人民防空法第五条谁开发谁收益谁开发谁收益物权法第一百一十六条物权法第一百一十六条天然孳息由天然孳息由用益物权人获得，谁投资，谁建设用益物权人获得，谁投资，谁建设谁所有。同时要满足谁所有。同时要满足物权法第

6、四十物权法第四十四条四条战争等紧急情况下之征用战争等紧急情况下之征用物权法第七十四条第物权法第七十四条第二款二款开发商可以出售、开发商可以出售、附赠、出租附赠、出租独立式住宅附设的车位、车库独立式住宅附设的车位、车库规划内的露天车位规划内的露天车位地下（人防）停车位地下（人防）停车位架空层停车位架空层停车位车位、车库之所有权车位、车库之所有权物权法物权法第七十四条规定：第七十四条规定：“建筑区划内，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 关键词关键词: :n规划规

7、划-以政府建设工程规划许可证为准以政府建设工程规划许可证为准n当事人当事人-所有权的初始获得、创设获得、原始所有权的初始获得、创设获得、原始获得与继受获得获得与继受获得n等方式约定等方式约定-有约定即有约定即OKOK 新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。 建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴 规定了建筑区划内的一些法定权利 道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 占用业主共有的道路

8、或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑物区分所有权的法律关系建筑物区分所有权的法律关系物业管理中的保管合同物业管理中的保管合同物业管理中安全责任与有效的安全防范物业管理中安全责任与有效的安全防范 物业管理条例物业管理条例第四十七条规定属于安全防范第四十七条规定属于安全防范责任责任 不属于安全保证、保障、确保责任不属于安全保证、保障、确保责任不要瞎承不要瞎承诺诺 业主、住户、业主大会、业主委员会、居委会的业主、住户、业主大会、业主委员

9、会、居委会的安全防范安全防范邻里守望邻里守望 物业管理条例物业管理条例第三十六条明确规定：第三十六条明确规定：“物业物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。应的法律责任。”试从经济赔偿的角度分析，这试从经济赔偿的角度分析，这其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？其中物业服务企业应承担那些相应的法律责任？ 违约责任与故意责任、重大过失责任违约责任与故意责任、重大过失责任物权法带来的法律冲击物权法带来的法律冲击 有利的方面：有利的方面：重新界定了不动

10、产所有权的构成重新界定了不动产所有权的构成以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与以建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系与法律制度法律制度限制了业主大会的成立与业主委员会的选举限制了业主大会的成立与业主委员会的选举明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了业主不得以放弃权利不履行义务明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分明确了共有部分、共同管理权利不得单独处分清晰地界定了车库、车位所有权的归属清晰地界定了车库、车位所有权的归属赋予了业主的诉讼权利赋予了业主的诉讼权利扩展了相邻关系以及地役权的内容扩展了相邻关系以及地役权的内容 不有利的方面：不有利的方面：限制了业主大会之成员权限制了业主

11、大会之成员权限制了业主大会的成立与业主委员会的选举限制了业主大会的成立与业主委员会的选举在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求增加了专项维修资金使用的难度增加了专项维修资金使用的难度混淆了共有权与共用部分的概念混淆了共有权与共用部分的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理人与管理服务人的概念混淆了管理规约与业主公约的概念混淆了管理规约与业主公约的概念专有部分、共有部分界定不清专有部分、共有部分界定不清没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰相邻关系、地役权的内容粗糙不

12、明晰物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项物权法第六章规定的业主决策权以及决策事项 物权法第七十六条规定物权法第七十六条规定下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

13、；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同意。所有权人所有权人2/3决策权的变化：决

14、策权的变化： 业主共同决定的专项维修资金，业主共同决定的专项维修资金，物权法物权法使使三分之二决策方法发生根本变化：三分之二决策方法发生根本变化：原物业管理条例的2/3投票权物权法的双2/3投票权 为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制二投票权应该实行实名制 决策的项目也发生变化决策的项目也发生变化所有权人所有权人“双过半双过半”决策权的变化：决策权的变化： 业主共同决定的事项，业主共同决定的事项，物权法物权法使与原使与原物业物业管理条例管理条例中双过半决策方法发生根本变化：中双过半决策方法发生根本变化： 原原条例条例的的“双过半

15、双过半”： 物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，双过为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑规定的建筑物区分所有权人物区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展发

16、展商将客观上已经交付房屋的房屋购买者商将客观上已经交付房屋的房屋购买者 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定 对于不动产物权：对于不动产物权： 其依法律行为而发生变更者，按照物权其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，均须经登记，始生效力始生效力-物权法之第九条规定物权法之第九条规定 非依法律行为

17、而取得不动产物权，如买非依法律行为而取得不动产物权，如买卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建卖、赠与、继承、遗赠、拍卖、合法建造、强制执行、公用征收、法院判决等，造、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分非经登记，不得处分-物权法之第十物权法之第十五条以及第二章第三节之规定五条以及第二章第三节之规定办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的交付了房屋的, ,作为房作为房屋购买者仍然是房屋所屋购买者仍然是房

18、屋所有权人。有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗善意的第三人抗善意的第三人中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第二章第三节之规定：第二章第三节之规定：n 第三节第三节 其他规定其他规定n第二十八条第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。时发生效力。n第二十九条第

19、二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。者受遗赠开始时发生效力。n第三十条第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。n第三十一条第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。登记的，未经登记，不发生物权效力。中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻

20、法之规定之规定中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法-作为国家基本法作为国家基本法律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产律规定了夫妻共有财产和夫妻个人财产第十七条第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金；（一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益；（二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益；（三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。（五）其他应当归共同所有的财产。

21、 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有既然是夫妻共同所有，那么无论是否产权证书有无署名夫妻双方理所当然就应该都是所有权人，无署名夫妻双方理所当然就应该都是所有权人，即都应该是业主即都应该是业主第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：产： （一）一方的婚前财产；（一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；疾人生活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方（三）遗嘱或赠与合同中确

22、定只归夫或妻一方的财产；的财产； （四）一方专用的生活用品；（四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。（五）其他应当归一方的财产。理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方则是非所有权人是所有权人，另一方则是非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主所有权人自然就应该是非业主第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共

23、同所有。同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定的规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力前财产的约定，对双方具有约束力夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿的财产清偿这里说明作为夫妻业主

24、资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可 业主总人数的确定业主总人数的确定I. 产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际签订了售房合同并获得实际交付房屋的房屋购买者交付房屋的房屋购买者业主身份的确认业主身份的确认1.1. 房屋所有权证书被登记人房屋所有权证书被登记人，通过查询不动产，通过查询不动产登记确认；登记确认；2.2. 房屋买卖合同的合法买受人房屋买卖合同的合法买

25、受人，以开发商交付，以开发商交付房屋所有权的行为确认；房屋所有权的行为确认；3.3. 房屋继承人和受遗赠人房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开，以继承和受遗赠开始时确认；始时确认；4.4. 房屋合法建造人房屋合法建造人，以事实行为成就时确认；，以事实行为成就时确认；5. 人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权；政府的征收决定生效赋予房屋所有权；6. 房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人物权法对物业管理企业名称的重新定位物权法对物业管理企业名称的重新定位 物业管理企业物业管理企业 物业服务

26、企业物业服务企业 核心核心-强化服务意识强化服务意识 服务重点服务重点-业主满意业主满意 安全、清洁、便利、舒心、规范、保值安全、清洁、便利、舒心、规范、保值优质、特色服务企业的座右铭优质、特色服务企业的座右铭 麦当劳服务座右铭：品质、服务、清洁和麦当劳服务座右铭：品质、服务、清洁和价值价值 万科物业管理公司座右铭：管理无盲点、万科物业管理公司座右铭：管理无盲点、服务无挑剔服务无挑剔服务为产品的特征服务为产品的特征 服务必须当场完成，无法事先生产或提前服务必须当场完成，无法事先生产或提前做生产做生产 服务是无法集中产生、检查、储备或库藏服务是无法集中产生、检查、储备或库藏的，提供者也受不到管理

27、层直接影响的，提供者也受不到管理层直接影响 这项这项“产品产品”不能被展示，也没有样品可不能被展示，也没有样品可以在服务前先提供给业主、住户参考以在服务前先提供给业主、住户参考 接受服务的人得到的都不是具体的东西，接受服务的人得到的都不是具体的东西，服务的价值在于其个人的经历服务的价值在于其个人的经历 这样的经历无法卖给或转给第三者这样的经历无法卖给或转给第三者 如果表现不佳，如果表现不佳，服务是不能服务是不能“重来重来”的的，因此补偿或道歉是挽回顾客满意度的唯一因此补偿或道歉是挽回顾客满意度的唯一方法方法 品质保证必须发生在生产之前或者当时，品质保证必须发生在生产之前或者当时，而不像制造业是

28、发生在事后而不像制造业是发生在事后 提供服务通常都需要某种程度的人际互动，提供服务通常都需要某种程度的人际互动，买卖双方必须有相当程度的接触，才能进买卖双方必须有相当程度的接触，才能进行服务行服务 服务接收者的期望值，与个人对结果的满服务接收者的期望值，与个人对结果的满意程度是息息相关的，服务品质是非常主意程度是息息相关的，服务品质是非常主观的事情观的事情 业主、住户在接受服务过程中必须遇到的业主、住户在接受服务过程中必须遇到的人和程序越烦琐，他对体验感到满意的可人和程序越烦琐，他对体验感到满意的可能性就越小能性就越小 专业化服务的特征专业化服务的特征 专业化服务是具备专业资格的服务者提供专业

29、化服务是具备专业资格的服务者提供的、能解决问题的指导性意见，它包括为的、能解决问题的指导性意见，它包括为客户提供的日常工作客户提供的日常工作 专业服务人士都需要通过一定的资格考试，专业服务人士都需要通过一定的资格考试，遵守本行业的传统和职业道德规范遵守本行业的传统和职业道德规范 专业化服务具有高度的专业化水平专业化服务具有高度的专业化水平 专业化服务提供者通常有很强的与客户面专业化服务提供者通常有很强的与客户面对面交际能力，并直接体现出客户对质量对面交际能力，并直接体现出客户对质量和服务的评价和服务的评价 物业管理是专业化服务物业管理是专业化服务 要具有物业管理企业资质要具有物业管理企业资质

30、从业人员应该具有职业资格证书从业人员应该具有职业资格证书 行业应该具有专业化服务标准行业应该具有专业化服务标准 有行业特定传统、行为法则、道德规范进有行业特定传统、行为法则、道德规范进行管理和约束行管理和约束顾客满意度评价指标顾客满意度评价指标 顾客满意度评价指标：可靠、保证、有形资顾客满意度评价指标：可靠、保证、有形资产、同情心和负责任产、同情心和负责任 可靠：能提供所承诺事项的能力，可信赖可靠：能提供所承诺事项的能力，可信赖而且正确而且正确 保证：员工的知识和礼貌，以及他们传达保证：员工的知识和礼貌，以及他们传达信任和信心的能力信任和信心的能力 有形资产：硬件的设施和设备，以及员工有形资产

31、：硬件的设施和设备，以及员工的外貌的外貌 同情心：对业主、住户的关心和个别关照同情心：对业主、住户的关心和个别关照的程度的程度 负责任：协助业主、住户和提供进一步服负责任：协助业主、住户和提供进一步服务的意愿务的意愿 房地产开发商与前期物业管理 一、开发商在物业管理活动中权利义务一、开发商在物业管理活动中权利义务以建造者身份依法承担物业建造的最终质量以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任责任按照规划设计要求，依法完善配套设施按照规划设计要求，依法完善配套设施依法兑现售房中的承诺依法兑现售房中的承诺依法承担物业房屋的质量保修责任依法承担物业房屋的质量保修责任依法无偿提供物业管理用房依法无偿提

32、供物业管理用房以空置房的业主身份，依法享有业主的权利，以空置房的业主身份，依法享有业主的权利，履行业主的义务，承担业主的责任履行业主的义务，承担业主的责任依法承担前期物业管理工作依法承担前期物业管理工作 二、物业房屋的质量保修责任二、物业房屋的质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任施工工程的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任房屋买卖的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任装修工程的房屋质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任维修工程房屋的质量保修责任房屋的最低保修期间房屋的最低保修期间: 1. 建筑物基础设施、地基基础、主体结构建筑物基础设施、地基基础、主体结构, ,为设计文为设计文

33、件规定的该工程合理使用年限件规定的该工程合理使用年限; ; 2. 2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏墙面的防渗漏, ,为为5 5年年; ; 3. 3. 供热与供冷系统供热与供冷系统, ,为为2 2个采暖期、供冷期个采暖期、供冷期; ; 4. 4. 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程, ,为为2 2年年; ; 5. 5. 其他项目的保修由合同双方合同约定其他项目的保修由合同双方合同约定. . 三、开发商承担的前期物业管理工作三、开发商承担的前期物业管理工作与物业管理企业签订书面与物业

34、管理企业签订书面前期物业服务合同前期物业服务合同销售物业之前制定销售物业之前制定业主临时公约业主临时公约，业主签，业主签署书面承诺书署书面承诺书鼓励招投标选聘物业管理企业鼓励招投标选聘物业管理企业, ,对前期住宅物业对前期住宅物业管理实行强制性招投标管理实行强制性招投标售房合同包含售房合同包含前期物业服务合同前期物业服务合同约定内容约定内容前期物业服务合同前期物业服务合同可以约定期限，但可以约定期限，但物物业服务合同业服务合同生效生效前期物业服务合同前期物业服务合同终止终止提供必要的物业管理用房提供必要的物业管理用房办理移交查验手续办理移交查验手续 一、强化物业服务合同一、强化物业服务合同合同

35、意识、法律意识、服务意识、竞争意识、合同意识、法律意识、服务意识、竞争意识、风险意识、品牌意识风险意识、品牌意识全面提高从业人员素质全面提高从业人员素质 物业服务收费：物业服务收费：政府指导价政府指导价合同约定合同约定市场调节价市场调节价合同约定合同约定物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法从从20042004年年1 1月月1 1日日的实施的实施政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案物业服务合同与物业管理企业前期物业管理与正常物业管理前期物业管理与正常物业管理规划规划设计设计阶段阶段房地产项房地产项目可行性目可行性研究阶段研究阶段房地产项目开发阶段房地产项目开发阶段物业物业承接

36、承接查验查验阶段阶段成立业主成立业主大会、选大会、选举业主委举业主委员会阶段员会阶段前期物业管前期物业管理服务阶段理服务阶段正常物业管正常物业管理服务阶段理服务阶段竣工竣工验收验收阶段阶段建设建设施工施工阶段阶段业主二次业主二次装修阶段装修阶段业主业主入住入住阶段阶段物业日常物业日常服务阶段服务阶段首个首个物物业服务合业服务合同同生效生效物业物业日常日常服务服务阶段阶段前期物业服前期物业服务合同终止务合同终止物业管理早物业管理早期介入阶段期介入阶段物业预售、物业预售、销售阶段销售阶段前期物前期物业服务合业服务合同同期限期限届满届满物业管理公司发出催款通知书进行合理催物业管理公司发出催款通知书进

37、行合理催缴缴请求业主委员会催缴请求业主委员会催缴以律师函进行催缴以律师函进行催缴向法院申请支付令，以支付令催缴或强制向法院申请支付令，以支付令催缴或强制执行执行利用简易法庭起诉利用简易法庭起诉普通法庭起诉普通法庭起诉物业管理欠费的追缴物业管理欠费的追缴强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用 一般性追讨一般性追讨 针对性追讨针对性追讨 区别性追讨区别性追讨 注意二年诉讼注意二年诉讼时效时效催款通知催款通知书书电话与业电话与业主沟通主沟通最后通知最后通知书书按法律程按法律程序裁决序裁决律师函催交律师函催交支付令催交支付令催交简易法庭催交简易法庭催交普通法庭催交普通法庭

38、催交留置权催交留置权催交项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=(2：4) (一)工资2 (二)社会保障费3 (三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=(7：11) 1、电费7 2、维护费8 3、设备保险费9 4、年安检费10 5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12 =(13：15) 1、电费13 2、日常维护费14 3、其它支出15项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定

39、资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面积（平方米）25 其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=2425十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=626十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=1227物业管理中的供水、供电合同物业管理中的供水、供电合同 供电、供水

40、等市政企业供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权在物业管理活动中的权利义务利义务物业管理条例物业管理条例第四十五条、第五十二条明确规定第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务了供水、供电等市政企业的权利义务向最终用户向最终用户服务、向最终用户收费服务、向最终用户收费供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同停电、停水的侵权责任停电、停水的侵权责任 装修管理合同装修管理合同专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部

41、分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分

42、维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管

43、理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举

44、、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定1 1、公平、公开、合理、公平、公开、合理2 2、以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与、以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应业主物业财产权利相对应3 3、业主自治自律与物业管理企

45、业专业化服务相结、业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合合4 4、保证物业正常运作与安全合理使用、保证物业正常运作与安全合理使用5 5、维护全体业主合法权益、维护全体业主合法权益6 6、可持续发展与国际惯例相结合、可持续发展与国际惯例相结合7 7、政府的适度干预与推动引导、政府的适度干预与推动引导 物业管理条例物业管理条例确立的立法基本原则确立的立法基本原则1 1、所有权人权利至上、所有权人权利至上, ,以建筑物区分所有权为基础以建筑物区分所有权为基础 业主成立业主大会、业主选聘物业管理公司业主成立业主大会、业主选聘物业管理公司 业主委员会委员应当由业主担任业主委员会委员应当由业主担任2

46、2、个人利益与公共利益相协调，不得损害个人的、个人利益与公共利益相协调，不得损害个人的根本利益根本利益 遵守业主公约、业主大会议事规则、业主大会决定遵守业主公约、业主大会议事规则、业主大会决定 维护建筑物的整体和共用部分的正常、安全、合理使用维护建筑物的整体和共用部分的正常、安全、合理使用 维护公共秩序维护公共秩序 按时交纳物业管理服务费用按时交纳物业管理服务费用3 3、禁止权利滥用、禁止权利滥用 业主委员会成为执行机构业主委员会成为执行机构 物业管理条例物业管理条例基本思路基本思路保护业主财产权保护业主财产权利，协调单个业主与全体业主利益关系利，协调单个业主与全体业主利益关系原始取得原始取得

47、-指非基于他人权利与意志而取得物权。包括：指非基于他人权利与意志而取得物权。包括：(1)通过生产而取得产品的物权。通过生产而取得产品的物权。(2)通过收益取得物之天然孳息的物权。通过收益取得物之天然孳息的物权。(3)国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得物权。国家通过税收，国有化，征收，征用，没收而取得物权。(4)国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和国家按法定程序取得无人继承的遗产，无人认领的遗失物和所有人不明的埋藏物，隐藏物的所有权。所有人不明的埋藏物，隐藏物的所有权。(5)集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。集体组织取得其成员的无人继承的遗产的所有权。(6)在

48、法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权。在法律允许之范围内通过先占取得无主动产的所有权。(7)取得添附物的所有权。取得添附物的所有权。(8)通过时效制度了取得物权。通过时效制度了取得物权。(9)通过即时取得制度取得物权。通过即时取得制度取得物权。继受取得继受取得-指基于他人的权利和意志而取得物权。包括：指基于他人的权利和意志而取得物权。包括：(1)基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物基于债权行为，如买卖，互易，赠与，继承等，而发生的物权移转取得物权。权移转取得物权。(2)基于物权合意而取得。如土地使用权契约，抵押权契约，典基于物权合意而取得。如土地使用权契约，抵押权契约，典权契约等。权契约等。(3)基于行政方法而取得。如采矿权，水资源使用权等。基于行政方法而取得。如采矿权，水资源使用权等。感谢聆听感谢聆听!Thanks for your time