《物业管理基本制度与政策》第一章讲义.ppt

1、中国物业管理师执业资格考试 物业管理基本制度与政策2013年版视频讲座地址：http:/ 物业管理基本制度与政策是一门理论与实践相结合的课程。课程知识点多，信息量大，涉及物权法、物业管理条例、 物业服务收费管理办法、 住宅专项维修资金管理办法等二十多部法律法规等规范性文件，有一定的理论深度。课程介绍这门课程的教材特点是：（1）继续延用06版教材；（2）备考时必须参考08年教材补充修改内容；（3）宏观体系基本稳定，具体内容体现法律法规更新情况。课程介绍课程内容第一章 物业管理概述第二章 物业管理服务第三章 物业管理的基本制度 第四章 业主的建筑物区分所有权（增加） 第五章 房地产相关制度与政策第

2、六章 国外及香港地区物业管理概况（超纲）课程介绍试卷题型 单选题 60个，每题1分，共60分； 多选题 20个，每题2分，共40分。评分方式 多项选择题每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5。试卷分析往年考情 （2010年）试卷分析通过率平均分物业管理基本制度与政策81.09%71.21物业经营管理 66.8%64.37物业管理实务41.84%55.86物业管理综合能力38.09%55.9 通读大纲 161个要点，全面覆盖。 教材为本 反复三遍以上；学习时要有出题意识。 区分主次 “掌握” 60% 准确理解、准确记忆、准确运用；

3、 “熟悉” 30% 理解其含义，能够运用知识进行分析和判断； “了解” 10% 知道其基本含义、能够进行判断和应用。 适当做题 重视真题；不要贪多。备考建议第一节 物业管理的概念 第二节 我国物业管理的产生与发展第三节 我国物业管理制度的历史沿革第四节 物业管理条例第一章物业管理概述本章概况本章共有17个大纲要点，08年内容上未作修改。主要为基本理论、制度背景介绍，无具体操作规定，记忆与理解难度较小。一、物业管理的概念 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（

4、物业管理条例第二条）第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对条例所称物业管理定义的理解1物业管理由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现房屋等建筑物管理的三种主要方式业主有权选择,选聘应依条例第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对条例所称物业管理定义的理解2物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的实质:交易 交易的纽带/契约基础：物业服务合同标的：物业管理服务3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护第一节 物业管理的概念【例题单选题】下列关于物业管理的表述中，不正确的是（）A物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动B

5、对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理C物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的 D物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定第一节 物业管理的概念B一、物业管理的概念（二）条例调整的范围1条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。无分别立法的必要区分：前期物业管理招投标 专项维修资金制度2条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。第一节 物业管理的概念下列关于物业管理条例调整的范围的表述中，正确的是（）A物业管理条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B物业管理条例只调整住宅物业的物业管理活动

6、，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C物业管理条例所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D物业管理条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E物业管理条例的适用范围，只适用城市，不适用乡村【例题多选题】【正确答案】AD第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念（三）物业管理的市场化特征1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3物业管理活动应当遵循市场原则4非市场性的房屋管理不属于物业管理第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念（三）物业管理的市场化特征 1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变单一建筑组团建筑、住宅小区独立产权共有产权2多

7、元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念（三）物业管理的市场化特征3物业管理活动应当遵循市场原则 委托物业管理的本质：物业管理职能从物业管理权限中分离 业主享有物业决策权，物业服务企业实施物业管理职 市场原则是物业管理活动的前提条件： 一、强调业主的自主权 二、强调物业活动须纳入市场秩序4非市场性的房屋管理不属于物业管理第一节 物业管理的概念【例题单选题】物业管理活动的前提条件是（ ）。A公开化原则B高科技化原则C市场化原则D标准化原则【正确答案】C第一节 物业管理的概念二、物业管理的特征物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地

8、产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。 基本特征：1.社会化2.专业化 3.市场化第一节 物业管理的概念二、物业管理的特征（一）社会化物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。 物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 (续)第一节 物业管理

9、的概念二、物业管理的特征（一）社会化物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。第一节 物业管理的概念【例题单选题】物业管理社会化的必要前提是（）A现代化大生产的社会专业分工B物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离C物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业D物业服务企业社会上找到可以代管的物业【正确答案】B第一节 物业管理的概念二、物业管理的特征（二）专业化物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求： （1）有专业的人员

10、配备；（2）有专门的组织机构；（3）有专门的管理工具设备；（4）有科学、规范的管理措施与工作程序；（5）运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 （续）第一节 物业管理的概念二、物业管理的特征（二）专业化物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。第一节 物业管理的概念【例题单选题】关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（）A物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理B要求物业服务企业有专门的管理工具设备C物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管

11、理管理人员不必具备一定的职业资格D要求物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理【正确答案】C第一节 物业管理的概念二、物业管理的特征（三）市场化（最重要特点）物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。 物业管理的属性： 经营提供的商品：劳务方式：等价有偿 市场化的集中体现：双向选择和等价有偿第一节 物业管理的概念【历年真题】（2010年多选题第61题）我国物业管理的基本特征有（）。A统一化B市场化C社会化D专业化E现代化【正确答案】BCD第一节 物业管理的概念一、物业管理的起

12、源与发展起源：19世纪60年代 英国 奥克维娅希尔女士 皇家特许屋宇经理学会 20世纪初 美国 第一个行业协会芝加哥 建筑管理人协会，标志着物 业管理行业的成熟第二节 我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况1949年，城市房地产逐步国有化政策：（1）私房社会主义改造转化为国有；（2）国家建造住房供居民和职工租用。第二节 我国物业管理的产生与发展公有住宅总量： 小 大 小二、城镇住房及住房制度改革（二）改革开放前的城镇住房制度城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房

13、消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。第二节 我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（二）改革开放前的城镇住房制度改革开放前：福利型的行政管理模式特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。弊端：建设资金无法回收，制约住宅建设发展；住房供应短缺，人均面积下滑；维修养护难以维持，房屋损坏严重。第二节 我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（三）住房商品化制度（三项改革）1城镇住房制度改革1979年，试点；1994年，关于深化城镇住房制度改革的决定，全面开展；1998年，进一

14、步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，实施住房分配货币化。2城市土地使用制度改革第二节 我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（三）住房商品化制度3房地产生产方式改革内容：改 统包统支制度（统一投资、统一分配、统一修缮管理） 推 综合开发模式（统一规划、合理布局、综合开发、配套建设），建立并完善商品房市场。第二节 我国物业管理的产生与发展三、我国物业管理的产生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府

15、补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。第二节 我国物业管理的产生与发展三、我国物业管理的产生1984年 广州 五羊村小区经验 住户较为复杂的小区1990年 深圳 莲花二村经验 党政机关、事业单位和企业的干部职工较为集中的房屋第二节 我国物业管理的产生与发展四、我国物业管理的发展1993年，深圳市人大深圳经济特区住宅小区物业管理条例，全国第一部物业管理地方性法规。1994年，建设部城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。1995年，青岛经验；1997年，大连经验；1999年，深圳经验。2000年，中国物业管理协会成立，

16、对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。第二节 我国物业管理的产生与发展五、物业管理在社会经济中的地位和作用(一)实施物业管理有利于促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展【记忆窍门】一边居住在社区，一边就业，有利于促进产业经济的发展。第二节 我国物业管理的产生与发展【例题多选题】物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（ ）。A有利于促进经济增长B有利于提高人民文化素质C有利于增加就业D有利于维护社区稳定E有利于推动房地产业的良性发展【正确答案】ACDE第二节 我国

17、物业管理的产生与发展我国物业管理发展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用； 第三节 我国物业管理制度的历史沿革二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。第三节 我国物业管理制度的历史沿革一、条例颁布前的物业管

18、理制度建设特点：一、借鉴性；二、过渡性；三、针对性。全国性的政策法规：（一）城市新建住宅小区管理办法建设部1994年是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。 （续）第三节 我国物业管理制度的历史沿革一、条例颁布前的物业管理制度建设全国性的政策法规(续)：（二）物业管理服务考评标准1.全国优秀管理住宅小区标准建设部1995年2.全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则建设部1997年3.关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知建设部2000年 （续）第三节 我国物业管理制度的历

19、史沿革一、条例颁布前的物业管理制度建设全国性的政策法规(续)：（三）物业管理从业人员培训合格上岗制度关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知建设部人事教育劳动司与房地产业司1996年（四）城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法国家计委和建设部1996年 (续)第三节 我国物业管理制度的历史沿革一、条例颁布前的物业管理制度建设全国性的政策法规(续)：（五）物业服务企业财务管理规定财政部1998年（六）住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法财政部1998年（七）物业服务企业资质管理试行办法建设部1999年（八）住宅室内装饰装修管理办法建设部2002年第三节 我国物业管理

20、制度的历史沿革二、条例颁布后的物业管理制度建设特点：一、配套性；二、经验性；三、操作性。全国性的政策法规：(1)2003年6月，建设部发布业主大会规程；(2)2003年9月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法；(3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法 （续）第三节 我国物业管理制度的历史沿革二、条例颁布后的物业管理制度建设全国性的政策法规（续）：(4)2004年1月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准；(5)2004年3月，建设部发布物业服务企业资质管理办法；(6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标价规定

21、； （续）第三节 我国物业管理制度的历史沿革二、条例颁布后的物业管理制度建设全国性的政策法规（续）：(7)2004年9月，建设部发布业主临时公约(示范文本)和前期物业服务合同(示范文本)；(8)2005年11月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法； （续）第三节 我国物业管理制度的历史沿革二、条例颁布后的物业管理制度建设全国性的政策法规（续）：(9)2007年9月，国家发展改革委、建设部发布物业服务定价成本监审办法（试行）；(10)2010年10月，住房和城乡建设部发布物业承接查验办法。第三节 我国物业管理制度的历史沿革【例题多选题

22、】物业管理条例颁布后这一阶段物业管理政策法规主要特点是（）。A配套性B过渡性C借鉴性D经验性E操作性【正确答案】ADE第三节 我国物业管理制度的历史沿革2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进人了法制化、规范化发展的新时期。第四节 物业管理条例【往年真题】（2010年单选题第1题）2003年9月1日，（）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。A物权性 B物业管理条例C业主大会规程D前期物业管理招投标管理暂行办法【正确答案】B第四节 物业管理条例一、条例的立法过程第一步 起草阶段。 1999

23、年4月，建设部成立条例起草小组，开始条例的起草工作。起草小组主要工作：(一) 收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况；(二)开展立法调研，掌握第一手材料；(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题；(四)起草征求意见稿，广泛征求意见。第四节 物业管理条例一、条例的立法过程第二步 提请国务院审议。 起草小组在广泛征求意见的基础上，对征求意见稿进行修改，于2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成条例(送审稿)，提请国务院审议。第四节 物业管理条例一、条例的立法过程第三步 召开专家论证会。国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开条例(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观

24、点。通过专家论证，在一些问题上统一了认识，为条例(送审稿)的修改完善打下了基础。第四节 物业管理条例一、条例的立法过程第四步 形成条例(草案)。在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对条例(送审稿)作了相应修改，最终形成条例(草案)。 第四节 物业管理条例一、条例的立法过程第五步 条例(草案)公开征求意见。2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将条例(草案)登报公开向社会征求意见。第六步 审议通过。2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例(草案)。第七步 修订。2007年8月26日，根据物权法的有关规定，国务院决定对条例作出修

25、订。第四节 物业管理条例二、条例的指导思想和立法原则条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；第四节 物业管理条例二、条例的指导思想和立法原则条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。第四节 物业管理条例二、条例的指导思想和立法原则条例在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：(一)物业管理权利和财产权利相

26、对应的原则(二)维护全体业主合法权益的原则(三)现实性与前瞻性有机结合的原则(四)从实际出发，实事求是的原则第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度条例就业主的权利和义务、业主大会的组成、职责和行为规则、前期物业管理、业主与物业服务企业的法律关系、业主处理财产共同利益的方式等，创设了七项物业管理的基本制度：第四节 物业管理条例1业主大会 5物业服务企业资质管理2业主公约 6物业管理从业人员职业资格3前期物业管理招投标 7住宅专项维修资金4物业承接查验第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵：(一)尊重和维护业主的财产权利物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管

27、理是业主行使财产权的行为。条例本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，只是规范实行物业管理时各方的行为。第四节 物业管理条例 三、条例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵： (一)尊重和维护业主的财产权利 条例充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵：(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共

28、同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业服务企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加人共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。 （续）第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度条例所创设的法律制度的内涵：(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制业主大会制度和管理规约制度，目的是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵：(三) 条例和有关法律法规共同规范物业管理活动物业管理活动中的问题，有的

29、是由条例所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。民法通则、合同法、公司法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵：(四)妥善处理政府和市场的关系对物业管理活动中的民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。 （续）第四节 物业管理条例三、条

30、例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵：(四)妥善处理政府和市场的关系条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 （续） 第四节 物业管理条例三、条例创设的法律制度 条例所创设的法律制度的内涵：(四)妥善处理政府和市场的关系物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。条例是一部体现政府转变职能的行政法规。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介第一章 总则第二章 业主及业主大会第三章 前期物业管理第四章 物业管理服务第四

31、节 物业管理条例第五章 物业的使用和维护第六章 法律责任第七章 附则（共70条）四、条例主要内容简介(一)第一章 总则本章共5条，对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(二)第二章 业主及业主大会本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(三)第三章 前期物业管理本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同

32、、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(三)第三章 前期物业管理本章的一个基本思想就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增加前期物业管理的透明度，如对前期物业服务合同签订的特殊要求、住宅前期物业管理招投标制度的强制推行等，都体现了这个思想。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(四)第四章 物业管理服务本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开

33、展。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(五)第五章 物业的使用与维护本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(六)第六章 法律责任条例的法律责任有如下几个方面的特点：(1)行政责任、民事责任并存。以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是条例中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。第四节 物业管理条例四、条例主要内容简介(六)第六章 法律责任条例的法律责任有如下几个方面的特

34、点：(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。 (3)体现了业主自我管理、自我监督的原则。第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(一) 业主相互之间的关系业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。条例在进行制度设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。业主大会按照条例和业

35、主大会议事规则确定的程序作出的决定视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(二) 物业服务企业和业主之间的关系物业服务企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。第四节 物业管理条例【历年真题】（2010年单选题第6题）物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（）

36、。A约束性 B独立性C自愿性 D合法性【正确答案】C第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(三) 开发企业与业主及物业服务企业之间的关系开发企业在没有销售完商品房之前也是业主，通常叫大业主。购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同的内容。 （续）第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(三) 开发企业与业主及物业服务企业之间的关系开发建设单位在物业管理活动中的义务：（1）制定临时管理规约并明示买受人；（2）住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业；（3）提供必要的物业管理用房（4）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备；（5）在保修

37、期限和保养范围内承担物业的保修责任等。第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系供水、供电、供气、通信、有线电视等单位与业主之间是一种服务合同关系，而这些企业与相应的物业服务企业之间并没有这种合同关系。 （续）第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(四)供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系供水、供电、供气、通信、有线电视等单位可以委托物业服务企业代为向业主收取有关费用，确立委托关系，物业服务企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四节 物业管理条

38、例五、条例确立的法律关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，它不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。 （续） 第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。条例规定：业主大会、业主委员会作出的决定应当告知并听取居委会建议；应当与居委会相互协作

39、，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，并接受其指导。 （续）第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系物业服务企业和其他企业一样，按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(六)物业管理各方主体与政府之间的关系政府作为行政管理部门，不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责就是依法制定规则来规范有关主体的行为，并通过加强规范和监督维护这种规则，为双方创造良好的交易环境。 （续）第四节 物业管理条例五、条例确立的法律关系(六)物业管理各方主体与政府之间的关系政府要充分尊重业主权利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。第四节 物业管理条例掌握：条例对物业管理的定位，条例的指导思想以及确立的基本法律关系。熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，条例确立的基本制度，条例涉及的主要问题。了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。本章小结THE END谢谢 观看