《资产评估原理》课件1-3章2009.ppt

1、 资产评估原理资产评估原理森林经理研究室森林经理研究室 甄学宁甄学宁第一章 资产评估概述 第一节 资产评估的概念1 1、资产评估的对象资产评估的对象1.1 1.1 资产的含义资产的含义资产评估的对象即资产评估的客体 企业会计准则对资产的定义：资产是企业拥有或控制的，能以货币计量的经济资源。资产作为评估对象应理解为：某一主体拥有和支配的一种权利或获利能力 资产是一种权力资产是一种权力：评估的不是资产本身，而是资产的某方面的权力（使用权、收益权等）； 资产是一种获利能力资产是一种获利能力：资产的价值由其所能带来的获利能力决定；具有获利能力是资产的特征； 资产必须归属于某一主体资产必须归属于某一主体

2、。 1.2 资产的分类 固定资产：机器、设备、厂房、道路、桥梁 流动资产：原材料、在产品、产成品、现金、银行存款、 短期债券等 有形资产有形资产 专项资产： 专项工程物资、专项基金、未完成工程等 长期债券资产：长期债券、股票等 自然资源资产：土地、矿藏、森林、水利资源的所有权资产资产 知识产权：专利权、商标权、专营权 可确指无形资产 土地等自然资源的使用权 无形资产无形资产 租赁权 专有技术 不可确指无形资产：商誉1.3 资产评估的定义资产评估的定义简单定义简单定义：评定和估算资产某一时点的价格具体定义具体定义：专业机构或人员依照依照国家法律法规法律法规和资产评估准则，根据特定目的目的，遵照评

3、估原则原则，依照相关程序程序，选择适当的价值类型价值类型，运用科学的方法方法，对资产价值进行评定对资产价值进行评定和估算的行为和估算的行为1.4 资产评估的六大要素资产评估的六大要素 评估主体评估主体：卖方、买方、买卖双方、独立第三方； 评估客体评估客体：被评估资产 评估目的评估目的 评估程序评估程序：立项 评估报告 确认 评估标准：评估标准：时间标准和价格标准 评估方法评估方法1.6 资产评估的特点资产评估的特点现实性现实性： 以评估基准日为时间参照确定资产价值；只需说明资产当前状况，不说明过去或现状与过去的联系。市场性市场性 来源于市场，服务市场，模拟市场，接受市场检验；预测性预测性 用资

4、产的（未来）潜能说明现在的价值（预期收益，预期使用年限等）公正性公正性 评估当事人具独立性，仅服务于资产业务，不服务于利益矛盾的资产业务当事人任何一方。咨询性咨询性 资产评估结论无强制执行效力； 评估者对结论本身符合职业规范负责，不对资产业务定价负责；仅供资产交易当事人出价或要价参考。第二节第二节 资产评估的目的和价值类型资产评估的目的和价值类型1、资产评估的目的、资产评估的目的资产转让，企业兼并，企业出售企业联营，股份经营，合资经营企业清算，企业租赁，抵押，担保2 资产评估的价值类型资产评估的价值类型2.1 2.1 重置成本重置成本指在现时条件下，按功能重置资产并使之处于在用状态所耗成本；决

5、定重置成本的两个要素：重置完全成本和损耗（贬值）。2.2 2.2 现行市价现行市价指资产在公平市场（无垄断和强制，有时间和资信）上的售卖价格；决定现行市价的基本因素：基础（成本）价格，供求关系，质量因素。 2.3 2.3 收益现值收益现值按“以利索本”的思维，以适当的折现率和资本化率将未来收益折成现值2.4 2.4 清算价格清算价格指在非正常市场上限制拍卖的价格；一般低于现行市价决定因素：资产的通用性、市场供求关系、清算时间限制3 价值类型选择的意义价值类型选择的意义价值类型说明资产评估价值的内涵，具有质的规定性价值类型对评估方法的选用具有约束性评估价值是价值类型与评估方法即评估价值质的规定性

6、和量化过程共同作用的结果特定的评估目的决定价值类型引起评估价值差异的原因：价值类型不同，评估方法差异第三节第三节 资产评估假设资产评估假设1 继续使用假设继续使用假设1.1 含义：含义： 指资产按现行用途使用或转换用途继续使用（如机器、房 产等不能按分拆的零部件或残料估价）1.2 确认继续使用的条件确认继续使用的条件： 资产使用者可以得到预期收益 资产上有显著的使用寿命 资产所有权明晰完好 资产经济上、法律上允许转作它用（如土地使用权） 充分考虑了资产的使用功能2 公开市场假设公开市场假设交易双方地位平等交易双方有获得市场信息机会和时间交易双方都希望得到资产的最大最佳效用（在可能范围内，用于最

7、有利又可行合法的用途）3 清算（清偿）假设清算（清偿）假设指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或拍卖的方式在公开市场上出售。 不同假设条件下，分别形成不同的价值：继续使不同假设条件下，分别形成不同的价值：继续使用价值、公开市场价值和清算价格用价值、公开市场价值和清算价格第四节第四节 资产评估的原则资产评估的原则1 资产评估的工作原则资产评估的工作原则独立性原则独立性原则：评估机构和评估人员不受资产业务当 事人影响，保证公平和公正。客观性原则客观性原则：评估结果要有充分的事实根据。科学性原则科学性原则：根据特定目的，选择合适的价值类型 和方法，制定科学的评估实施方案。专业性原则专

8、业性原则：评估机构必须拥有一支工程、技术、 营销、财会、法律和经济管理等多学 科专家组成的专业评估队伍。2 资产评估经济性原则资产评估经济性原则贡献原则贡献原则 某项资产的价值取决于它对其他相关资产或资产整体的贡献，或缺少该项资产时对整体价值下降的影响程度。替代原则替代原则 资产的最高价格取决于能在市场上找到的相同效用替代物 的费用。某项资产的可选择性和有无替代性是资产评估考虑的主要因素。 “菖蒲能通窍，何必用麝香”预期原则预期原则 资产的价值是基于对未来收益的预期值（效用、获利能力、获利有效期限）确定。注意：资产的客观价值和评估价值往往存在差异；资产评估者的任务就是要缩小这个差异！第二章第二

9、章 资产评估的理论基础资产评估的理论基础 第一节第一节 资产价值构成理论资产价值构成理论1 劳动价值论劳动价值论资产价值构成的本质与商品价值构成一致 资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间确定资产价值随社会技术水平和劳动者技能的提高而下降原资产的价值最终由先进技术条件下的同类资产的社会必需劳动时间所决定劳动价值论是典型的生产成本决定论，它从资产供给的角度来度量资产的实际价值，是重置成本法评估资产的理论基础 2 效用价值论效用价值论基本思想基本思想：资产的价值由为其占有者带来的效用（收益或心理满足等）决定，效用越大价值越高。效用价值论从心理分析角度探索商品的价值构成；从资产需求方角度对资产价

10、值进行评价；是资产评估的收益现值法的理论基础。3 新古典经济学的价值论新古典经济学的价值论3.1 基本要点基本要点 商品的价值来源于生产和消费两个方面。生产商品的成本越大价值越高；商品对消费者的效用越大价值越高。 商品的供给与需求关系确定商品的价格（价值） 生产成本越高，供给越少；反之，越多； 效用水平越高，需求越大；反之，越少； 当供需均衡时的价格就是商品或资产的价值3.2 新古典经济学的价值论对资产评估的意义新古典经济学的价值论对资产评估的意义 必须考虑资产的生产成本 必须考虑资产的市场需求 不同的经济条件和市场供求关系都会影响资产的市场价格第二节第二节 货币的时间价值货币的时间价值1 货

11、币时间价值理论的基本思想货币时间价值理论的基本思想 数量相等的货币不同的时点的价值不同；现在的数量相等的货币不同的时点的价值不同；现在的价值大于未来的价值价值大于未来的价值原因原因持货币可以获得利息：参与瓜分剩余价值（金融资本家、企业家和资本所有人之间）人们重视现在的效用胜过未来的效用；经济学家把利息视为是对人们“节欲”（将现在的消费变成将来的消费）要“忍受”的“痛苦”的补偿银行存款只有转化为生产性贷款后，才能从生产者那里获得支付利息的资金2 货币时间价值的计算方法2.1 单利和复利单利和复利单利：只计算本金的利息 复利：本金和利息都计算利息2.2 单利终值和复利终值单利终值和复利终值终值：资

12、本一定时间后的本利和单利终值 pn = p0(1+ni) 复利终值 pn= p0(1+i)n 式中(1+i)n 为复利终值系数，记为（S/P,i,n）2.3 现值和折现（贴现）现值和折现（贴现）现值：货币现时价值折现（贴现）：将货币未来值折算成现值p0= pn (1+i)n 式中1/ (1+i)n为复利现值系数，记为（P/S,i,n） 2.4 利率、折现率和收益率利率、折现率和收益率利率：利息与本金之比收益率：一定时期内投资收益与相关投资的比率折现率一般参照银行平均存款利率确定资产评估中，折现率可以理解为投资者（资产购买者）所期望的收益率1.5 年金、年金终值和年金现值年金、年金终值和年金现值

13、年金的定义与种类年金年金：一定期间等额收取或支付的货币先付（预付，即付）年金先付（预付，即付）年金：每期初收付的年金后付（普通）年金后付（普通）年金：各期期末收付的年金永续年金永续年金：无限期等额收付的年金递延年金：递延年金：第一次收付发生在第二期或第二期以后的年金（例：付首期后的分月供楼）年金终值和年金现值计算后付（普通）年金终值（后付（普通）年金终值（s）和现值）和现值(P)S= A （1+i）n1 /i 式中（1+i）n1 /i 为年金现值系数，记为（S/A,i,n）P= A 1-(1i) -n /i = A 1-1/(1i) n /i 式中1-1/(1i) n /i为年金现值系数，记为

14、（P/A,i,n）先付（预付，即付）年金现值先付（预付，即付）年金现值S= A （1+i）n1 /(i -1 ) P= A 1-(1i) -n /(i +1)永续年金现值永续年金现值 P=A/i 无终值递延年金现值递延年金现值 第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 第一节第一节 现行市价法现行市价法1 现行市价法及其适用的前提条件现行市价法及其适用的前提条件1.2 现行市价法现行市价法 “通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行比较调整，估算出资产价值的方法”1.3应用市价法的前提条件应用市价法的前提条件 充分发

15、育活跃的市场 能找到与被评估资产类似（时间、地域、功能等）的参 照物2 现行市价法的评估方法现行市价法的评估方法2.1 市价折扣法市价折扣法被评估资产的现行市价相同的全新资产的市价应计折旧应计折旧（相同的全新资产的市价残值）已使用年限/ 法定使用年限2.2 市价比较法市价比较法被评估资产的现行市价（相似的全新资产的市价应计折 旧）调整系数应计折旧（相似的全新资产的市价残值）已使用年限/ 法定使用年限调整系数：考虑交易时间、交易地域和资产功能（过剩或不足）2.3 物价指数法物价指数法现行市价帐面原价评估日定基物价指数3 现行市价法的优缺点现行市价法的优缺点优点：反映目前市场情况，容易被交易双方

16、接受缺点：需要公开活跃的市场，参照物难找； 不适用于机器设备、无形资产和受区 域环境严格限制的资产4 现行市价法评估资产的程序现行市价法评估资产的程序第二节第二节 重置成本法重置成本法1 基本思路基本思路按被评估资产的重置成本扣除其各种损耗价值来确定被评估价值重置成本：按现行市场条件重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额2 理论依据理论依据资产的价值取决于资产的成本资产价值随某些因素（自然力、技术进步和政治与政策因素）发生损耗。3 重置成本法运用及其各项指标估算重置成本法运用及其各项指标估算3.1 计算公式计算公式被评估资产评估值重置成本实体贬值功能贬值经济性贬值被评估资产评估值重置成本成新

17、率3.2 重置成本法有关指标估算重置成本法有关指标估算3.2.1 重置成本及其估算重置成本及其估算复原重置成本复原重置成本：用原来相同的材料、相同设计标准、相同的建造工艺，达到其原有功能及其技术性能指标要求；以现时价格复原购建这项全新资产所需的成本。更新重置成本更新重置成本：利用现代材料、根据现代设计标准，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本 重置成本估算重置核算法重置核算法：总成本直接成本间接成本 直接成本直接成本：指直接可以构成资产成本支出部分，如：机器设备的买价、运杂费、安装调试费和人工费等。 间接费用间接费用：为取得资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出物价指数法：物

18、价指数法：被评估资产重置成本资产历史成本资产评估日物价指数/ 资产构建时物价指数功能价值法功能价值法：被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量/ 参照物年产量规模经济效益指数法规模经济效益指数法被评估资产重置成本参照物重置成本 （被评估资产年产量/ 参照物年产量）x x规模经济效益指数（经验数据“0.60.8之间） 理由：资产的成本与其生产能力之间不存在线形关系（功能价值法按线 性关系处理）； 规模经济效益指数难以确定3.2.2 实体贬值及其估算实体贬值及其估算实体贬值定义实体贬值定义由于使用和自然力作用形成的贬值实体贬值估算实体贬值估算观察法（成新率法）观察法（成新率法） 由专家或经

19、验丰富的专业技术人员对资产实体进行技术鉴定。判断由于实体损耗给被评资产在功能和使用效率带来的影响程度，从而估算资产的实体贬值 资产的实体贬值重置成本（1成新率）比率法比率法 资产的实体贬值（重置成本预计残值）有形损耗率 有形损耗率实际已使用年限/法定使用年限 实际已使用年限名义使用年限资产利用率 资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法 定利用时间3.2.3 功能性贬值估算功能性贬值估算功能性贬值定义功能性贬值定义由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值估算功能性贬值估算 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本（原料、能源、劳力、维修和其他运营费

20、用）进行比较； 计算二者差异，确定净超额运营成本 净超额运营成本是净超额运营成本扣除所得税以后的余额（运营成本增加会导致税前利润下降，所得税额随之下降） 估计被评估资产的剩余寿命； 以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，折现值之和就是被评估资产的功能贬值。被评估资产功能性贬值（被评估资产年净超额运营成本折现系数）实例： 项 目 先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件工资0.8元1.20元月工资成本8000元12000元月差异额1200080004000年工资成本超支额40001248000减：所得税（税率为33）480000.3315840扣除所得税后年

21、超额工资480001584032160资产剩余使用年限55年折现系数（假定折现率10）3.7908功能性贬值121912.193.2.4 经济贬值及其估算经济贬值及其估算由于外部环境造成资产的贬值根据产品销售困难、开工不足或停产形成资产闲置等计算贬值额资产使用基本正常时，不计算经济贬值国家产业政策，环保要求。3.2.5 成新率及其估算成新率及其估算成新率的概念成新率的概念 成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率 被评估资产价格重置成本成新率 成新率估算方法成新率估算方法 观察法观察法 由经验丰富的专业技术人员对资产实体进行技术鉴定（设计标准、制造工艺、使用状况、维护维修、改造、

22、物理寿命、现有性能、运行情况等），综合考虑资产实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗的基础上确定。 使用年限法使用年限法 成新率预计尚可使用年限/（预计尚可使用年限实际已经使用年限） 修复费用法修复费用法 成新率1修复费用/重置成本100注意：关于折旧与成新率的三个问题注意：关于折旧与成新率的三个问题折旧是由损耗决定，但折旧不等于实际的损耗，折旧是高度政策化的损耗（由法定年限决定，是同类资产的平均折旧年限，有时作为经济杠杆）；但是成新率考虑的损耗是实际的、个别的或特殊的情况折旧年限确定所考虑的维修仅为保障资产正常运行。实际上，资产维修在保障资产正常运行的同时，具有更新的性质，可以增加资产的功能和效

23、用。折旧年限与成新率确定的基础不同：折旧考虑的损耗有实体损耗（实体性贬值）和无形损耗（功能性贬值）；而成新率还需考虑经济性贬值4 应用重置成本法评估资产的程序应用重置成本法评估资产的程序确定被评估资产，并估算重置成本；确定被评估资产的使用年限；估算被评估资产的损耗或贬值；确定被评估资产的价值5 应用重置成本法评估资产的优缺点应用重置成本法评估资产的优缺点优点：优点：比较充分考虑了资产损耗，结果更趋于公平合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估；在资产的未来收益难以确定或难以取得市场参照物时比较适用；有利于资产保值。缺点：缺点：工作量大；以历史资料为依据确定目前价值，必须分析这种假设的合理性；经

24、济贬值不容易计算。第三节第三节 收益现值法收益现值法1 收益现值法及其适用的前提条件收益现值法及其适用的前提条件1.1 1.1 基本思路和要点基本思路和要点将被评估资产剩余寿命期间的每期的预期收益，以适当折现率折现，累加得出的评估基准日的现值作为资产的评估值。资产交易的买方支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现现值；或者是其预计的内部收益率超过评估的折现率时才愿意支付货币以取得这项资产。应该考虑机会成本、灵活偏好成本、交易成本和风险成本1.2 1.2 应用收益现值法的前提条件应用收益现值法的前提条件被评估资产必须是经营资产，有获利能力（继续使用可以获得稳定的收益）。 必须能用货币衡量被评

25、估（单项或整体）资产的预期收益；资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量；2 收益现值法的应用收益现值法的应用2.1 资产未来收益期有限的情况资产未来收益期有限的情况 资产评估值Ri/(1+r)i式中：Ri未来第i个收益期收益额（有限个收益期 时，应包含期末资产剩余净额）； i收益期; r折现率2.2 资产未来收益期无限的情况资产未来收益期无限的情况未来收益年金化（每期收益相同）的情形未来收益年金化（每期收益相同）的情形资产评估值（收益现值）年收益额/本金化率 即 P=A/r 未来各期收益不等额的情形未来各期收益不等额的情形处理处理：将前若干年（一般为5年）的各年收益分别折现；若干年后的各年收

26、益假设为年金，并先将其折算成前若干年后的最后一年的现值；再折算成第一年的现值。公式公式：资产评估值（收益现值）前若干年各年收益各年折现系数以后各年年金化收益/本金化率前若干年的最后一年的折现系数 图解图解 作业作业： 某车间预计未来5年收益分别是12万元、15万元、13 万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，每年收益均为14万元，适用的本金化率和折现率均为10。请用收益现值法确定该车间的评估值。3 收益现值法中的各项指标的确定收益现值法中的各项指标的确定3.1 收益额的确定收益额的确定收益额是指使用被评估资产所产生的未来收益预期；收益额必须是由被评估资产直接形成；不是由被评估资产形成的收

27、益应剔除；收益额的构成：根据评估资产的类型、特点和评估目的决定选择税后利润、现金流量或利润总额。 民有资产 税后利润；国有资产 利润总额3.2 折现率和本金化率折现率和本金化率折现是人们对资产带来的福利时间上的偏好所引起；折现率是特定条件下的收益率；收益率越高，资产评估值越低（收益资产收益率）；折现率的微小差异会引起很大的资产评估值差异；折现率一般应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率；利率是本金的获利能力。折现率由评估人员根据资产的使用条件、用途、行业等确定。本金化率本金化率与折现率没有本质区别；仅前者是用于无限期，后者用于有限期3.3 收益期收益期通常指收益年限由评估人员根据资产未来获利

28、情况、损耗情况或法律与契约规定确定。4 收益现值法评估资产的程序收益现值法评估资产的程序 验证有关具有、财务状况的资料； 计算、比较分析有关指标及其变化趋势； 预测资产未来收益，确定折现率或本金化率 将预期收益作折现处理的资产评估值。5 收益现值法评估资产的优缺点收益现值法评估资产的优缺点5.1 优点优点真实准确反映资产本金化的价值；与投资决策结合，所得资产评估值易于被买方接受。5.2 缺点缺点预测预期收益难度大；受主观判断和未来不可预见因素影响大；适用范围较小，一般适用于企业整体资产和可以预测未来收益的单项资产评估。第四节第四节 资产评估方法的比较与选择资产评估方法的比较与选择1 资产评估方

29、法间的联系资产评估方法间的联系所有方法都是为获得令人信服的评估值成本、市场数据、折现率和本金化率等都在“三种方法”中运用： 现行市价法运用折现和本金化技巧分析和调整参照物价格； 重置成本法运用折现和本金化技巧处理功能性贬值问题； 重置成本法和收益现值法建立在现行市价基础上。2 重置成本法与现行市价法的区别重置成本法与现行市价法的区别 重置成本法 现行市价法按市价确定重新购买（或建造）该项资产的价值按市场上交易价格确定该项资产的价值从卖方立场考虑从买方立场考虑资产的价值包括资产的买价和运杂费和安装调试费交易过程适用的独立价格利用被评资产的原始成本和原始资料与原始成本无直接联系按全新资产的构建成本

30、扣除被评估资产价值和各项损耗后的余额作为资产的价值按参照物价格与被评估资产间的差异进行调整确定资产价值3 资产评估方法的选择资产评估方法的选择3.1 资产评估方法的选择必须与资产评估的价值类型相适应资产评估方法的选择必须与资产评估的价值类型相适应 评估的价值类型说明“评什么”是资产评估价值质的规定，对评估方法有约束性；资产评估方法说明“如何评”，在于确定质的量，具有多样性和替代性。3.2 评估方法必须与评估对象相适应评估方法必须与评估对象相适应 评估对象可能是整体或单项资产，也可能是无形或有形资产；或者其理化性状不同要求不同的评估方法。如，市场交易活跃的旧机器可以用 “比较法”；但是旧的专用设

31、备只能用重置成本法3.3 评估方法选择受可搜索到的数据和信息资料制约评估方法选择受可搜索到的数据和信息资料制约3.4 评估方法要考虑不同的评估途径评估方法要考虑不同的评估途径 参考评估工作效率、评估人员的特长，采用不同（替代的方法）物价指数 反映市场物价水平在不同时期变动趋势和程度的相对指标。有时也用来从静态上反映同一时期价格在不同空间上或不同形式价格间的差异程度。用百分数表示。由于统计研究的目的和任务不同,物价指数可根据不同的资料、采用不同的方法编制,并可按不同的标志进行分类。常用的主要分类有: 按研究对象不同,可分为商品价格指数、服务项目价格指数以及包含商品价格和服务项目价格变动影响在内的

32、居民生活费用价格指数; 按包括范围不同,可分为个体价格指数、类指数和总指数; 按采用的基期不同,可分为定基指数和环比指数;按编制周期不同,可分为月指数、季指数和年指数; 按流转环节不同,商品价格指数又可分为农副产品收购价格指标、工业品购进价格指数、批发价格指数和零售价格指数; 按价格形式不同,零售价格指数还可分为零售牌价指数、零售议价指数、集市贸易价格指数以及包含牌价、议价、市价变动影响在内的全社会零售物价指数。此外,在实际工作中还编制有牌市 (议) 差价指数和工业农产品综合比价指数等。 指数数列中的一系列指数,如果都以某一固定时期为基期,称为“定基指数”。如果指数数列中的每一个指数都以相邻的前一时期作为基期,则称为“环比指数”