《物业管理条例》与纠纷处理.ppt

1、n法的基本常识n条例法理依据n条例法律关系主体与客体n条例基本制度n条例禁止行为n条例重大突破n条例相关配套法规n条例相关问题n法的定义n法的效力范围n法的分类法的定义n法是由国家强制力保证实施的社会行为规范.n国家强制力体现在:军队、警察、法庭、监狱等。法的效力通常指法的约束力和强制力。以我国为例:n国家法律法规：国家法律法规：全国人大、人大常委会制定的的法律和决议；国务院制定的行政法规和决议、命令。n地方性法规；地方性法规；自治区条例；特别行政区法规条例。n国务院各部委国务院各部委和地方人大同级政府制定的地方人大同级政府制定的规章。规章。法的分类n大陆法系、英美法系n成文法和不成文法二、条

2、例的法理依据n人权业主的投票权、参与权、监督权等。n物权建筑物区分所有权。建筑物区分所有权专有部分所有权共有部分持分权共同关系的成员权三、三、条例法律关系主体法律关系主体n业主n业主大会、业主委员会n非业主使用人n开发建设单位n物业管理企业n政府行政主管部门n供电供水等相关单位七个责任主体的权利义务n1、业主-房屋的所有权人条例第6、7条规定了业主的权利与义务。第五章“物业的使用与维护”明确其权利与义务。n2、业主大会、业主委员会-物业管理人 业主大会法律地位-全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主的合法权益。 业主委员会法律地位-是业主大会的执行机构n3、非业主使用人-业主身份的确认依据房

3、产证和婚姻法。使用人违约、业主负连带责任。n4、开发商-以建造者身份依法承担物业建造的最终质量责任；依法承担物业的质量保修责任；依法提供物业管理用房；依法兑现售房承诺；依法承担前期物业管理工作。n5、物业管理公司-管理服务人。 条例第四章“物业管理服务”体现出物管企业的权利义务。具体条款应在物业服务合同中确定。n6、政府主管部门-立法、执法、指导、监督；行政复议、行政诉讼、国家赔偿权利；行政许可法、行政收费的权利。n7、供电、供水等市政企业-条例第45条规定了供电、供水等市政企业的权利义务，向最终用户收费；停电、停水的侵权责任；供电、供水可以是书面合同也可以是事实合同。四、四、条例法律关系客体

4、法律关系客体n物n行为n智力成果五、条例基本制度n一、业主大会制度(8-14条条)n二、业主公约制度（22-26条）条）n三、物业管理招投标制度（24条）条）n四、物业承接验收制度（28、29条）条）n五、物业管理企业资质管理制度（32条）条）n六、物业管理专业人员职业资格制度（33条）条）n七、住房专项维修资金制度（54条）条）六、条例禁止行为n一、业主大会、业主委员会的禁止行为 （19条）n二、业主监时公约的侵权行为。（22条）n三、建设单位擅自处分的行为。（27条）n四、改变物业管理用房用途的行为。（38条）n五、转让整体物业管理服务的行为。（40条）n六、物业管理企业收取额外费用的行为

5、。（45条）n七、保安所禁止的侵权行为。（47条）n八、改变公共建筑、设施用途的行为。（50条）n九、业主与物业使用人协议的违约、违法行为（48条）n十、擅自占用、挖掘道路、场地的行为（51条）七、条例重大突破n一、澄清了物业管理的定义（2条）n二、尊重了业主的财产权（6条）n三、强调了公约的作用（17条）n四、明确了物业管理公司的工作性质（32、36条）n五、明确了业主大会成立的方法（10条）n六、业主大会有了可操作性（12条）n七、引入了民事赔偿机制（58、60、61、62条）n八、为业主减轻了负担。 （54条）八、相关配套法规建设部相关配套规章、规范性文件：n前期物业管理招标管理暂行办法

6、前期物业管理招标管理暂行办法n前期物业服务合同前期物业服务合同（范本）（范本）n业主临时公约业主临时公约（范本）（范本）n业主大会规程业主大会规程n物业管理收费管理办法物业管理收费管理办法n物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法n住房专项维修资金管理办法住房专项维修资金管理办法（未出台）（未出台）前期物业管理招标管理暂行办法前期物业管理招标管理暂行办法n前期物业管理n招标方式n投标文件n评标委员会n订立书面合同 前期物业服务合同前期物业服务合同（范本）（范本）n物业基本情况n服务内容与质量n服务费用n物业的经营与管理n物业的承接验收n物业的使用与维护n专项维修资金n违约责任n其他业主

7、大会规程业主大会规程n一个物业管理区域只能成立一个业主大会。n业主大会的执行机构-业主委员会n成立日期n筹备工作组n业主大会职责n会议方式n决策方式n工作经费物业管理收费管理办法物业管理收费管理办法n包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。n酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用主要用于以下开支： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；）管理服务人员的

8、工资、社会保险和按规定提取的福利等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；）法定税费；（10）物业管理企业的利润；）物业管理企业的利润；（11）其他）其他 。从典型案例看从典型案例看物业管理条例物业管理条例 1 1、 北京欧陆经典案北京欧陆经典案-业主公约 2 2、 北京中海雅园案北京中海雅园案-物业收费标准 3 3、 深圳景洲大厦案深圳景洲大厦案-招投标方式 案案 例例 分分 析析. .docdoc 掌握物业管理的法律武器！