高速公路服务区物业管理方案分析PPT.ppt

1、本节课主讲内容 一、物业及物业管理的概念二、服务区物业与服务区物业管理的独特性、 重要性三、服务区物业管理问题分析，以及建议一、物业与物业管理 物业的概念 “物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物

2、业形式。 物业管理的概念 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理的概念物业管理的概念物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。二、服务区物业 与物业管

3、理 服务区物业管理 v从物业管理的角度来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施、设备和场地。高速公路服务区，是按照公路工程技术标准建设的高速公路附属设施，具有为行驶高速公路的车辆及司乘人员提供加油、维修、餐饮、购物、休息、住宿等功能的服务场所（包括停车区）。 服务区物业管理v服务区的物业区包括：停车区、住宿区、餐饮区、汽车维修区、加油区及相关配套设施。高速公路服务区的各种设施应经常保持完好并处于良好 的工作状态。高速公路服务区的合法权益应受法律保护，任何单位和个人不得损坏、破坏高速公路服务区的设施、设备，不得进行非法经营活动。服务区物业管理的性质 v1、服务区物业的自然属性（物理

4、性质）v（1）服务区物业的二元性v（2）服务区物业的有限性v（3）服务区物业的差异性和多样性服务区物业管理的性质v2、服务区物业的社会属性（经济性质）v（1）服务区物业的权属性v（2）服务区物业的商品性v（3）服务区物业的效用性v（4）服务区物业的保值、增值性服务区物业管理的含义v服务区物业管理是指专业化的部门受服务区管理部门的指派，依照科学岗位分工，以正确方式统一管理物业，为服务区经营提供优质综合服务，使服务区物业充分发挥其使用价值，并使服务区物业尽可能地保值、增值。服务区物业管理内涵 v(1)实施服务区物业管理的部门，必须是具有专业执行资格和能力的。其从业者必须具有从事该项工作的专业技能和

5、专业管理方式。v(2)服务区物业管理是一种经营和服务结合的管理方式。服务区物业管理的对像是物业，其服务的对像是服务区日常经营。服务区物业管理所提供的服务是岗位职能服务和有偿服务双结合，有偿服务要合理收费，实现以业养业。服务区物业管理内涵v(3)服务区物业管理所提供的劳务和服务能起到完善物业的使用效能，并使物业具有保值、增值的作用。v(4)服务区物业管理是综合性的管理。服务区物业管理的内容多种多样，业务涉及的范围相当广泛，属于多功能、全方位的管理。服务区物业管理的特点v1、社会化 服务区物业管理的社会化是指服务区物业管理将分散的社会分工集中起来充一管理。除了房屋及机电设备的维修养护外，其他诸如水

6、电管理、清洁、安全保卫、绿化等直接关系到日常营运环境的工作，都由服务区物业管理部门承担。服务区物业管理的特点v2、专业化 服务区物业管理的专业化有三层涵义：一是有专门的组织机构；二是有专业人才，如房屋及设施、设备的维修，必须配备专业的人才；三是有专门的管理工具和设备。服务区物业管理的内容v全面负责服务区内的经营管理及市场拓展工作，在取得良好社会效益的前提下，不断提高服务质量和管理水平，努力实现经济效益最大化。主要工作：提供购物、餐饮、住宿、汽修、加油等服务，安全环境管理、综合治理、资产管理、设备维护、绿化卫生、车辆管理等。 服务区物业管理的类型v1、统一直营式，服务区常规物业管理由服务区物业部

7、在服务区领导部门的统一管理下，分岗位、分区域，协调运作，全方位保障服务区高标准服务质量的实现。服务区物业管理的类型v2、委托式管理，服务区物业管理中某些需要特殊专业知识、专业技能、专业设备或国家有特殊规定的工作区域，服务区委托相关专业公司和人员完成。服务区严格验收，确保达到国家及行业相关标准要求。服务区物业管理的指导思想和宗旨v服务区物业管理属于服务区管理的分支，它的指导思想是“以创造优秀服务区服务环境为宗旨，以专业的运营方式为手段，以取得经济效益和社会效益的双赢为目的”。 服务区物业管理的指导思想和宗旨v服务区物业管理的宗旨主要体现在以下两个方面：v（1）创造一个整洁、舒适、安全、优雅的服务

8、区营运环境 良好的服务区物业管理可以创造出方便、舒适、安全、的服务区环境。v（2）提高服务区物业的价值 服务区物业是一种经营性物业，对物业的使用程度较深，因此物业的维护就更为重要。只有实现良好的服务区物业养护，才能让服务区物业的价值得到保持和提升。服务区物业管理的原则v（1）统一管理原则v（2）专业高效原则v（3）权责分明原则v（4）依法行事原则服务区物业管理的作用和意义v（一）对服务区物业实施专部门、专岗位、专业化管理，就是为了克服旧体制下的弊端，最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。v（二）能创造优美、安全、舒适、和谐的环境 。v（三）能延长的服务区物业寿命，使服务区物业

9、保值。服务区物业管理的特殊性v（1）高速公路服务区，是按照公路工程技术标准建设的高速公路附属设施，具有为行驶高速公路的车辆及司乘人员提供加油、维修、餐饮、购物、休息、住宿等功能折服务场所（包括停车区）服务区物业管理的特殊性v（2）高速公路附属设施主要包括：防护设施、排水设施、养护设施、管理设施、交通安全设施、通讯设施、收费设施、监控设施、服务设施、专用建筑物、构筑物、绿化设施、照明设施。服务区物业管理的特殊性v（3）高速公路服务区与高速公路同步建设，同步开通，高速公路服务区应当做到环境优美、功能适用、设施齐全、依法经营、文明服务、卫生整洁、秩序良好。服务区物业管理的特殊性v（4）高速公路服务区

10、的建筑应体现简洁明快、整体感强、时代感鲜明的风格，设计造型简洁大方，新颖别致，并能同当地的地形地貌和历史文化文化相融合。服务区物业管理的特殊性v （5）高速公路服务区的合法权益应受法律保护，任何单位和个人不得损坏、破坏高速公路服务区的设施、设备，不得进行非法经营活动。服务区物业管理的特殊性v（6）高速公路服务区的服务特点：服务对象的唯一性、服务对象的流动性、服务要求的多样性和服务效益的不稳定性。服务区物业管理的特殊性 v（7）服务区必须具备完善、实用的给排水设施和污水处理设施，服务区的排水必须有顺畅的渠道并同周边的管网、沟渠相连接。服务区应设计专用供电线路，且应急发电设施能满足正常经营需要。服

11、务区的绿化面积不超过服务区总面积的30%，绿化应以冠大叶的乔木为主，辅以景观造型，整体应美观大方。服务区高水平物业管理的内涵v1、服务态度热情v2、服务设备完好v3、服务技能娴熟v4、服务项目齐全v5、服务方式灵活v6、服务程序规范v7、服务收费合理v8、服务制度健全v9、服务效率快速从业人员素质要求及职业道德v一、服务区物业管理从业人员应是具有高尚情操的人v二、服务区物业管理从业人员必须具有丰富的专业知识和娴熟的专业技能v三、服务区物业管理从业人员应具有的职业道德v四、服务区物业管理需要高素质的人才社会效益和经济效益的统一性 v一、服务区物业管理所具有的社会效益v二、服务区物业管理如何创造经

12、济效益v三、 合理确立商业利润与服务质量的平衡点 服务区物业管理与常规商业住宅等物业管理的差异v一、权属性的差异v二、管理机制的差异v三、管理内容的差异v四、管理目标的差异v五、物业使用人群的差异从管理学的角度提升物业服务区物业管理水平的方法v所谓管理就是指组织领导合理利用资源来实现组织目标的过程，因此管理的核心也就体现在这几个方面。 1、科学性 2、适用性 3、有效性以一种常见生活行为示例 从管理学的角度提升物业服务区物业管理水平的方法v物业管理也同样如此，那么服务区物业管理如何在实际运营工作中，实现这三个特性而最终达到实现保障有力资源有效利用，物业寿命最大化的生产与管理目标呢？需从这几个角

13、度切入（以钢钉立板示例） 一、集中 二、集心 三、集人 四、集力 五、集策三、服务区物业 问题分析及建议 A篇：服务区物业管理现状分析v对服务区物业管理及其他国企物业管理现状的分析 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物 物业管理在我国的发展已经走过了20多年，但由于国有企业的物业管理受其自身历史原因的束缚，还无法进入到正常的物业管理轨迹内。只有找准国有企业物业管理体制改革的切入点，深化国有企业的物业管理体制改革，实行主辅分离，剥削企业办社会的职能，是市场经济发展的必然要求，是深化企业内部改革，增强企业核心竞争力的重要举措。 传统的物业管理是国有单位自身安排人员对自身工作及经营区域的日常性

14、运转进行维护，是国企或政府直接进行的行政性的封闭式管理，它既要服从机关的人事管理，又要服从物业管理。而作为管理单位的政府与作为使用者的职工之间是管理与被管理的关系。 A篇：服务区物业管理现状分析v从管理的机制上看，传统物业管理是国有单位以自身的意志管理自己的事情，从最基础的保安及保洁来谈，一直是采用雇佣临时工的方式，对其没有一个统一的管理和规范，这样在管理上就存在人员流动较大，管理不到位，安全性难以保证，专业技能不过关等诸多问题，行政色彩浓厚，无从谈及专业性，管理内容单一且不易规范。v而现代物业管理涉及广，包括多项复杂细节，这就对从业者的素质及专业水准有较高要求，可目前国企物业管理队伍却存在如

15、下多少状况： 一、传统的行政管理人才多，新的物业管理人才少 二、单位的能人才多，多功能人才少 三、初级管理人才多，高级管理人才少 四、善通操作人员多，专业技术人才少B篇：服务区物业管理改革建议篇v随着国企改革的不断深入，市场经济的日益完善以及服务区营运近年来不断的创造新的佳绩，服务区的后勤保障，物业管理也得到了长远发展。其改革的主要内容已经从最初的精简机构、压缩人员编制发展到拥有专业的物业管理部门或托管式的物业管理公司，这些改革虽然对包括服务区在内的国企起到了积极的作用，但是都没有在根本上解决好行政的物业管理社会化的问题。而这一问题的解决，对国家机关以及事业单位专制的企业或其他国企都将产生极大

16、的影响，这就要求我们对服务区物业管理的机制及技能转化有更深刻的认识和理解。B篇：服务区物业管理改革建议篇v服务区物业管理机制提升的核心是物业管理工作的资源配置市场化，这里所讲的市场化，不仅是讲一切可以从市场上获得的物业保障资源要尽量从市场上获得，而且更重要的是服务区服务保障资源的配置人员必须遵循市场经济的运行规则。 因此，根据现状提建议如下：B篇：服务区物业管理改革建议篇v1、大胆将市场资源进入，特别是要引进新机制，新观念和新的专业管理知识，以及机关要在委托管理的基础上，退出物业管理工作的领导和管理，具体的操作方法为由专业物业管理公司托管。v2、也可以内外两种为资源的基础，合作建立股份制的现代

17、物业管理企业，在社会化改革的进程中，使内外良好总资源的利益趋向一致。v3 、更可以做好物业管理资源的联合发展工作，创建规模化、专业化的具有物业管理特色的物业管理公司，这一点有成功的范例：首钢物业管理公司是首钢总公司实业公司下属的物业管理专门部门，它结合行业特点及自身实际，通过面向社会搭理开拓外部市场，努力实现以外促内，全面提升物业管理服务水平，不断增强企业的核心竞争力，走出了一条以竞争求生存，以合作谋双赢，以创新促发展的成功之路，首钢物业管理的市场化经营之路值得其他国企物业管理部门参考借鉴。B篇：服务区物业管理改革建议篇v一、大力推进在竞争中求生存的发展战略 操作方法如下： 1、制定一名公司领导主管开展工作 2、广泛开展各种渠道收集信息，充分利用 自身资源 3、与外部有影响的公司合作，优势内外B篇：服务区物业管理改革建议篇v二、以外促内，全力提高市场的整体服务水平 1、改革用工制度，实现劳动力资源市场化。 2、全免推行“首问负责制” 3、实行“零投诉”目标管理 4、全免实行规范化标准，按照物业 管理服务标准，制定了53个岗位的规范 化服务标准，人手一册，进行标准化管 理。B篇：服务区物业管理改革建议篇v以上三种建议如执行，需执行问题有三： 一、管理的问题 二、考评及督管的问题 三、责任划分的问题郑州中原科技教育学校 谢谢！