房地产业务会计核算操作指引.doc

1、1 / 22房地产业务房地产业务会计核算操作指引会计核算操作指引V1.0 版版二零一六年七月二零一六年七月2 / 22目录目录一、目标与依据一、目标与依据.3二、适用对象二、适用对象.3三、重要提示三、重要提示.3四、筹建阶段的一般业务及其账务处理四、筹建阶段的一般业务及其账务处理.3五、开发阶段的一般业务及其账务处理五、开发阶段的一般业务及其账务处理.7六、销售阶段的一般业务及其账务处理六、销售阶段的一般业务及其账务处理.17七、自营阶段的一般业务及其账务处理七、自营阶段的一般业务及其账务处理.19八、投资分配的一般业务及其账务处理八、投资分配的一般业务及其账务处理.20九、附注九、附注.2

2、13 / 22一、目标与依据一、目标与依据为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。根据企业会计准则及其应用指南、 中华人民共和国企业所得税法及其实施条例和“国税发200931 号” 房地产开发经营业务企业所得税处理办法等有关财税法律、行政法规的规定,并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引.二、适用对象二、适用对象本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。三、重要提示三、重要提示(一)本指引所称付款凭证是指已按集团规定

3、流程审批的付款凭证。包括借支单、支票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。(二)本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。(三)本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发200931 号文件第二十七条规定内容设置和分类。(四)本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预算管理办法附件四）,核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织,以便进行分析、控制和考核.(五)本指引使用中括号“”表示时为会计核算项目名称。四、筹建阶段的一般业务及其账务处理四、筹建阶

4、段的一般业务及其账务处理(一)设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。借:银行存款银行账户(货币资金出资）4 / 22固定资产(指投入的房屋、设备等，但必须要对资产进行评估）贷:实收资本公司或自然人名称贷：资本公积资本溢价投资者还可以其他资产出资，如：以原材料、产成品、土地使用权、商标权、特许经营权及股权等进行投资等。公司验资、领取营业执照及税务登记证等证照并建账后，资金账簿要及时计缴印花税，营业执照按 5 元贴印花税并划销.(二)支付验资费、办证费、印花税及业务人员差旅费等,根据有关付款凭证等借:管理费用审计、评估及咨询费相关行政组织管理费用办公费

5、相关行政组织管理费用管理税金印花税相关行政组织贷：银行存款银行账户库存现金(三)计提或支付办公室租金、押金、装修费等，依据有关有关付款凭证和费用分配表等借：管理费用租赁费相关行政组织(企业管理部门应分担租金）销售费用租赁费相关行政组织（销售部门应分担租金）开发间接费租赁费相关行政组织 （现场管理部门应分担租金)其他应收款押金相关单位名称长期待摊费用装修费装修费贷:银行存款银行账户（已付款）应付账款内(外)单位供应商相关单位名称（未付款)同理，支付通讯、水、电、燃气、物业管理费等等有关费用也应按受益原则做类似处理.(四)宴请、接待有关领导，客户或供应商等,根据有关付款凭证等借：管理费用业务招待费

6、相关行政组织贷：银行存款银行账户库存现金其他应付款内部往来相关单位所有业务招待费应在管理费用科目核算。(五)采购原材料、固定资产、电脑软件等,根据有关付款凭证或资产验收单等借：原材料材料大类具体材料类别5 / 22固定资产固定资产类别借:无形资产电脑软件软件贷:银行存款银行账户应付账款内(外）部单位供应商相关单位名称(六)支付应付账款,根据有关付款凭证等借：应付账款内（外）部单位供应商相关单位名称贷：银行存款银行账户(七)收到投资者或关联方内部往来款，根据有关收款凭证等借:银行存款银行账户贷：其他应付款内部往来相关单位名称支付投资者或关联方内部往来款作相反处理.(八)支付采购、司机等相关人员定

7、额备用金，根据有关付款凭证等借：其他应收款内部往来相关职员姓名贷:库存现金(九)上述人员报销并补足备用金,根据有关付款凭证等借：管理费用 相关费用项目相关行政组织销售费用相关费用项目相关行政组织开发间接费相关费用项目相关行政组织贷：库存现金此时“开发间接费”科目为一级科目，其与“开发成本开发间接费”的核算区别主要在于其是用于归集各部门发生各类未确定成本对象的开发间接费，其对应的是核算项目是相关行政组织；而开“开发成本开发间接费是用于归集已确定成本对象的开发间接费及从“开发间接费”一级科目分配来的开发间接费用,其对应的是核算项目是成本对象。(十)上述人员因离职、调岗等收回上述人员备用金，根据收款

8、凭证借: 库存现金贷：其他应收款内部往来相关职员姓名(十一) 计提员工工资,根据有关工资计算表借:管理费用 工资相关行政组织销售费用工资相关行政组织开发间接费工资相关行政组织贷:应付职工薪酬工资6 / 22同理，计提员工养老、医疗、失业、工伤和生育保险费、住房公积金时应根据有关单据做类似处理.(十二) 支付员工工资,并代扣个人所得税、社保费、住房公积金或扣回员工借款、水电费等，根据有关工资计算表等借:应付职工薪酬工资贷：银行存款银行账户应交税费代扣代缴个人所得税其他应付款代扣代缴个人社保费其他应付款代扣代缴个人住房公积金其他应收款内部往来相关职员姓名(十三) 支付个人所得税、养老、医疗、失业、

9、工伤和生育保险费、住房公积金时,根据有关付款凭证等借:应交税费代扣代缴个人所得税应付职工薪酬养老保险应付职工薪酬医疗保险应付职工薪酬失业保险应付职工薪酬工伤保险应付职工薪酬生育保险其他应付款代扣代缴个人社保费应付职工薪酬住房公积金其他应付款代扣代缴个人住房公积金贷：银行存款银行账户(十四) 月末计提折旧， 依据有关计算表或预先在 EAS 系统完成相关设置并关联后自动生成借：管理费用 折旧相关行政组织销售费用折旧相关行政组织开发间接费折旧相关行政组织贷：累计折旧(十五) 期末分摊长期待摊费用、无形资产等,根据有关计算表借：管理费用 长期待摊费用摊销相关行政组织销售费用长期待摊费用摊销相关行政组织

10、开发间接费长期待摊费用摊销相关行政组织7 / 22管理费用 无形资产摊销相关行政组织借：销售费用无形资产摊销相关行政组织开发间接费无形资产摊销相关行政组织贷:长期待摊费用费费摊销无形资产摊销(十六) 期末自动结转损益.五、开发阶段的一般业务及其账务处理五、开发阶段的一般业务及其账务处理(一)支付竞拍土地保证金，根据有关付款凭证等借:其他应收款保证金相关单位名称贷:银行存款银行账户(二)竞拍成功取得土地使用权,支付土地出让金，原保证金抵出让金.根据有关付款凭证等借:开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款待分配成本费用贷：银行存款银行账户其他应收款保证金(三)支付契税,根据有关付款凭证等借:开发成本土

11、地征用及拆迁补偿费契税待分配成本费用贷：银行存款银行账户同理， 在项目尚末完成规划设计,成本对象无法确定的情况下支付的其他土地征用及拆迁补偿费,如大市政配套费、土地闲置费、拆迁补偿费等也应根据有关付款凭证等做类似处理,即改一改三级明细科目，四级暂挂核算项目：待分配成本费用，待实际开发后再根据实际情况按合理的标准分配至相关项目.如属成本对象确定后支付的相关成本费用，应按国税发200931 号文件第二十七条规定处理.即企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算.其中， 应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象， 共同成本和不能分清负担对象的间接

12、成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象.(四)支付印花税,根据有关付款凭证等借：管理费用管理税金印花税相关行政组织贷：银行存款银行账户8 / 22签订的土地使用权出让合同应按产权转移书据交纳印花税税率：0.5、土地使用权证书按 5 元贴印花税并划销，所有印花税均应记入管理费用.(五)开发贷款：房地产行业是资金密集型的行业,房地产企业在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要要通过银行贷款筹措资金。贷款时，根据贷款合同和收款凭证等借：银行存款银行账户贷：短期借款银行（一年以内借款）长期借款银行（一年以上借款）签订借款合同应交纳印花税（税率:0。0

13、5）,账务处理参照前述规定。(六)支付借款费用，根据有关付款凭证等借：开发间接费用利息支出相关行政组织短期借款银行（同时还本付息还本金额）长期借款银行（同时还本付息还本金额）贷:银行存款银行账户目前大多数金融部门为了自身的利益，利用向企业贷款的机会，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息，对于这部分收取的费用究竟如何账务处理，目前税务机关尚无正式文件规定。有观点认为应视同利息记入“开发间接费用借款费用； 也有观点认为应记入“管理费用顾问咨询费。如果从实质重于形式的角度去考虑,变相收息是因贷款而引起，因此应资本化处理,应该记入“开发间接费用借款费用”比较

14、合理;但从国税发200931 号文件对管理费用、财务费用的开支规定及目前国家以票管税的实质去衡量，应在“管理费用顾问咨询费中列支比较合适。相对而言，记入“开发间接费用借款费用,在计缴土地增值税时对企业更有利,而记入“管理费用咨询费”， 在计缴企业所得税时对企业更有利.建议在国家明确规定出台之前,对有关借款费用暂视同利息处理。(七)委托有关单位进行规划设计，签署有关合同，并按协议预付设计费，根据有关合同及有关付款凭证等借:预付账款内（外）部单位设计单位/供应商相关单位名称贷:银行存款银行账户(八)结算并支付规划设计费，根据有关付款凭证等借:开发成本前期工程费规划设计费待分配成本费用借:开发成本前

15、期工程费规划设计费相关成本对象9 / 22贷：银行存款银行账户预付账款内（外)部单位设计单位/供应商单位名称根据国税发200931 号文件第二十七条规定,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象.因此， 未确定受益对象或暂时无法分配的开发成本，应先通过过渡核算项目“待分配成本费用归集后再适时按合理的标准分配至相关成本对象， 而已明确受益对象且能合理分配的,则应直接记入相关成本对象的对应科目。根据国税发20093

16、1 号文件第二十六条规定：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案.成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。因此，开发成本核算的首要任务是合理确定成本对象，并及时报主管税务机关备案。而且在确定成本对象时，财务部应与成本预算部门充分沟通， 规范成本对象使用的名称,保持两个部门成本对象划分一致，以提高成本信息的通用性。在项目策划阶段、项目实施阶段和项目决算阶段， 均要保持成本对象划分一致， 保持项目预算和项目决算成本核算数据口径一致。根据国税发200931 号文件第二十六条规定,计税成本对象的确定原则如下:1. 可否销售原则。开发产品能

17、够对外经营销售的,应做为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先做为过渡性成本对象进行归集， 然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2. 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可做为一个成本对象进行核算.3. 功能区分原则.开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以做为独立的成本对象进行核算.4. 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别做为成本对象进行核算。5. 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别做为成本对象进行核

18、算.6. 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算.根据上述原则确定成本对象后，财务部核算会计应按照已确定的成本对象在EAS 系统中设置相应成本对象核算项目，与前述“待分配成本费用”核算项目共同10 / 22归集、分配有关开发产品之开发成本。同时，成本会计应建立成本合同台账,跟踪记录、核算和归集开发成本，并按时与核算会计、成本预算部门有关人员交叉核对相关信息和数据，保证及时、准确、完整地核算有关开发产品之开发成本.根据国税发200931 号文件第二十七条规定，开发产品计税成本支出（即开发成本）的内容如下:1. 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得

19、土地开发使用权(或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农做物补偿费、危房补偿费等.2. 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。3. 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4. 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明

20、等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。5. 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的， 或无偿赠与地方政府、 政府公用事业单位的公共配套设施支出。6. 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此，项目财务部应按上述六大类在开发成本科目下设置上述六个二级科目，并对其下级明细项目进行适当合并后设置相应的三级科目(现集团中心已统一设置)。(九)支付拆迁补偿费，依据有

21、关拆迁补偿协议、花名册及付款凭证等借：开发成本土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费待分配成本费用开发成本土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费相关成本对象贷：银行存款银行账户11 / 22(十)三通一平工程招标、发包工程，签署有关合同，并按合同规定预付工程款，根据合同及有关付款凭证等借：预付账款内（外）部单位供应商相关施工单位名称贷:银行存款银行账户签订工程合同应交纳印花税,账务处理参照前述规定(十一) 代付施工单位水电费,根据有关合同和付款凭证等借：预付账款内（外）部单位供应商相关施工单位名称贷:银行存款银行账户工程合同一般会约定： 代付施工单位水电费在结算时抵减工程款.如施工单位不要求提供发票,则一般按

22、上述处理，结算时应要求施工单位全额开票，但应按差额付款。但也存在一定税务风险，在现行以票管税的征管制度下,有可能税务机关要求代收代付水电费按转售水电费处理。或在结算时施工单位要求提供发票，则代收代付水电费应分别做其他业务收入和其他业务支出处理，会计处理应改为：借:其他业务支出转售水电费支出贷:银行存款银行账户借:预付账款内（外）部单位相关施工单位名称贷：其他业务收入转售水电费收入应交税费应交增值税(十二) 工程完工，但未结算，未支付工程款，期末应向工程管理或成本预算部门索取有关工程进度记录，并暂按合同等规定价款等信息做最佳估计借:开发成本前期工程费三通一平待分配成本费用开发成本前期工程费三通一

23、平相关成本对象贷：预付账款内(外）部单位相关施工单位名称(十三) 结算支付工程款，根据有关合同和付款凭证等借：预付账款内(外）部单位相关施工单位名称贷：银行存款银行账户为做好成本核算工作，相关财务人员须定期到施工现场查看，并与工程部、成本预算部等相关人员进行必要沟通， 并向其索取有关工程施工进度、 预结算资料等，及时补充、完善成本合同台账与成本计算单。特别是对一揽子总包合同，要充分了解有哪些工程项目，哪些受益对象（即成本对象)，合同变更及施工进展情况等。否则,难以按时完成成本核算工作。12 / 22(十四) 建筑安装工程招标、发包合同如涉及甲供材料，按合同要求与建筑材料供应商签定甲供材料合同并

24、预付部分材料款时，根据有关合同和付款凭证等借：预付账款内（外）部单位供应商相关甲供材料商名称贷：银行存款银行账户(十五) 甲供材料供应商按照合同要求将甲供材运达施工现场，由甲、乙双方组织验收合格并由乙方出具材料收据，根据乙方出具的材料收据等借：预付账款内（外)部单位供应商相关施工单位名称贷：银行存款银行账户预付账款内(外）部单位供应商相关甲供材料商名称(十六) 工程完工,但未结算， 未支付工程款,期末应向工程管理或成本预算部门索取有关工程进度记录，并暂按合同等规定价款等信息做最佳估计借：开发成本建筑安装工程费工程待分配成本费用开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象贷：预付账款内（外）部单位相关

25、施工单位名称(十七) 结算、支付工程款，并按行规或协议暂扣保修金。根据有关合同和付款凭证等借：预付账款内（外）部单位相关施工单位名称贷：银行存款银行账户其他应付款保修金 相关施工单位名称中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。即施工单位在开具工程发票、计缴税款时，甲供材料款应与工程款合并为税基计税，但甲供设备款则不必合并.因此，对于建筑业务(不含装饰)发包合同，我们应尽量采用甲供设备形式,以节约施工单位的税费成本来最终节约我们的开

26、发产品成本。同理，根据“财税2006114 号”文件规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。由于我们长信集团的房地产开发产品一般为精装修，装修材料成本特别高，如果清包工形式，可有效降低我们的开发产品成本。但在操作时注意税法所规定的“建设方提供的设备”与我们常所说的设备具有一定的区别,有关人员在签订合同及核算时均应正确区分（具体详见建设部有关常用设备与材料的区分列举名单)。13 / 22除甲供材料、甲供设备的情形略有不同外，其他建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费中有关工程成

27、本核算处理与前述三通一平工程成本核算处理原理一样。(十八) 分配土地征用及拆迁补偿费:根据国税发200931 号文件第二十九条规定:开发成本分配方法有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。同时第三十条规定:土地成本，一般按占地面积法进行分配.如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。因此，分配土地成本最好按占地面积法进行分配，以避免不必要的纳税调整.借：开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款相关成本对象 1开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款相关成本对象 2开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款相关成本对象 3贷：开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款待分配成本费用同理，其他土地征用及拆

28、迁补偿费,如大市政配套费、土地闲置费、拆迁补偿费也应根据有关计算分配表做类似处理。即仅仅是三级科目变动,其他不变。而核算项目“待分配成本费用”贷方发生额,在 EAS 系统处理时最好采用借方负数表示。以避免发生额重复汇总。取得成本对象占地面积的途径有两个:一是政府规划审批部门在项目规划中测定的占地面积， 二是房地产企业根据项目规划自行测定的占地面积。 但在实际项目运做时,并不是所有的成本对象都可以单独取得其占地面积的。 垂直排列的成本对象就无法取得各自的占地面积，如某一地块是分期开发的，而某一期的开发产品中既有住宅、 酒店和学校， 又有商业街,而且商业街建筑又分为一至三层裙楼为购物中心，三层以上

29、是写字楼。做为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的,这种情况下就不能简单按占地面积分摊土地价款.而应按占地面积法依次分配当期开发土地成本及未开发土地成本,再按占地面法分配当期土地成本中住宅、酒店、学校和商业街的土地成本， 最后,对商业街建筑中购物中心和写字楼的土地成本是无法按占地面积法合理分配土地成本的，从现在可以采用的分摊方法来看，建筑面积法是最合理的方法。(十九) 分配前期工程费： 国税发2009 31 号文件未指定前期工程费应采用哪种分配方法，因此，企业可在占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法中选择其中一种合理的方法，但方法一经确定,不能随意更改，但有充分合理理由除外.

30、根据有关计算、分配表14 / 22借：开发成本前期工程费费相关成本对象 1开发成本前期工程费费相关成本对象 2开发成本前期工程费费相关成本对象 3贷：开发成本前期工程费费待分配成本费用(二十)分配建筑安装工程费:其分配方法参照前述前期工程费分配方法，根据有关计算、分配表借：开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象 1开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象 2开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象 3贷：开发成本建筑安装工程费工程待分配成本费用(二十一)分配基础设施建设费:其分配方法参照前述前期工程费分配方法，根据有关计算、分配表借:开发成本基础设施建设费工程相关成本对象 1开发成本基础设施建设费

31、工程相关成本对象 2开发成本基础设施建设费工程相关成本对象 3贷：开发成本基础设施建设费工程待分配成本费用(二十二)分配公共配套设施费:一般公共配套设施费分配方法参照前述前期工程费分配方法.但根据国税发200931 号文件第三十条规定:单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。因此，建议对所有公共配套设施费按建筑面积法进行分配。根据有关计算、分配表借：开发成本公共配套设施费工程相关成本对象 1开发成本公共配套设施费工程相关成本对象 2开发成本公共配套设施费工程相关成本对象 3贷:开发成本公共配套设施费工程待分配成本费用(二十三)分配开发间接费:一般开发间接费分配

32、方法参照前述前期工程费分配方法.但根据根据国税发200931 号文件第三十条规定：借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。根据有关计算、分配表15 / 22借:开发成本开发间接费费相关成本对象 1开发成本开发间接费费相关成本对象 2开发成本开发间接费费相关成本对象 3贷:开发间接费费相关行政组织 1开发间接费费相关行政组织 2开发间接费费相关行政组织 3开发间接费应于每期期末及时进行分配至当期相关开发成本对象， 原则上是按月分配，如无法做到则至少应按季分配，否则无法合理分配开发间接费，分配后开发间接费用科目一般无余额。(二十四)结转房地产开发产品成本，根据有关成

33、本计算单、汇总表等借：开发产品开发产品 1土地征用及拆迁补偿费开发产品开发产品 1前期工程费开发产品开发产品 1建筑安装工程费开发产品开发产品 1基础设施建设费开发产品开发产品 1公共配套设施费开发产品开发产品 1开发间接费开发产品开发产品 2土地征用及拆迁补偿费开发产品开发产品 2前期工程费开发产品开发产品 2建筑安装工程费开发产品开发产品 2基础设施建设费开发产品开发产品 2公共配套设施费借:开发产品开发产品 2开发间接费开发产品开发产品 3土地征用及拆迁补偿费开发产品开发产品 3前期工程费开发产品开发产品 3建筑安装工程费开发产品开发产品 3基础设施建设费开发产品开发产品 3公共配套设施

34、费开发产品开发产品 3开发间接费贷：开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款相关成本对象 116 / 22开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款相关成本对象 2开发成本土地征用及拆迁补偿费征地款相关成本对象 3开发成本前期工程费费相关成本对象 1开发成本前期工程费费相关成本对象 2开发成本前期工程费费相关成本对象 3开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象 1开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象 2开发成本建筑安装工程费工程相关成本对象 3开发成本基础设施建设费工程相关成本对象 1开发成本基础设施建设费工程相关成本对象 2开发成本基础设施建设费工程相关成本对象 3开发成本公共配套设施费工程相关成本对象

35、1开发成本公共配套设施费工程相关成本对象 2开发成本公共配套设施费工程相关成本对象 3开发成本开发间接费相关成本对象 1开发成本开发间接费相关成本对象 2开发成本开发间接费相关成本对象 3以上开发产品 1、2、3 应分别与成本对象 1、2、3 名称一致，一一对应.。(二十五)学校、医院等单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施，在确定是属于全体业主共有的,或将无偿移交给政府有关部门的情况下，应将其开发成本进行二次分配,根据有关计算单借:开发产品开发产品 1公共配套设施费开发产品开发产品 2公共配套设施费开发产品开发产品 3公共配套设施费贷:开发产品学校17 / 22开发产品医院此项开发产品 1

36、、2、3 为学校、医院等主要受益对象进行二次分配的(二十六)期末自动结转损益。六、销售阶段的一般业务及其账务处理六、销售阶段的一般业务及其账务处理(一)委托新闻媒体、广告公司等有关单位制作,发布广告，根据有关合同和付款凭证等借：销售费用广告及宣传费相关行政组织贷：银行存款银行账户(二) 取得商品房预售许可证,开盘、预登记或签约,取得预售房地产开发产品收入、诚意金或代收费用等，根据有关收款凭证和汇总报表等借:银行存款银行账户贷：预收账款期普通住宅收入预收账款期非普通住宅收入预收账款期商铺收入预收账款期车位收入其他应付款代收费用收入其他应付款诚意金(三) 支付预售房地产开发产品有关税费，根据有关付

37、款凭证等借:应交税费应交营业税应交税费应交城建税应交税费应交教育费附加应交税费应交土地增值税应交税费应交企业所得税应交税费应交堤围防护费（或河道管理费）应交税费应交价格调节基金贷：银行存款银行账户目前，华南区域采取计提的方法，按税法规定计提有关税费时暂挂“预付账款”科目借方，和“应交税费”科目贷方,缴交税费后“应交税费”科目无余18 / 22额。其优点是清晰明了,预收账款余额与预付账款科目有关税费明细一一对应，比较容易检查核对。但严格来说其账务处理并不规范.而华东区域处理与上述一致。(四)交楼，结转开发产品收入、取得银行按揭款等收入或当期因销售现楼现铺取得收入,根据有关收款凭证和汇总表借：银行

38、存款银行账户预收账款期普通住宅收入预收账款期非普通住宅收入预收账款期商铺收入预收账款期车位收入贷：主营业务收入期普通住宅收入主营业务收入期非普通住宅收入主营业务收入期商铺收入主营业务收入期车位收入(五)计缴预收账款应交税费、计提当期收到按揭款收入或当期因销售现楼现铺取得收入应交税费。根据有关计算表借：营业税金及附加管理费用管理税金堤围防护费（或河道管理费）管理费用管理税金价格调节基金贷:应交税费应交营业税贷：应交税费应交城建税应交税费应交教育费附加应交税费应交土地增值税应交税费应交堤围防护费（或河道管理费）应交税费应交价格调节基金(六)结转已售开发产品成本:根据根据国税发 200931 号文件

39、第十四条规定： 已售开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已售开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积；已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。根据有关汇总报表借:主营业务成本开发产品19 / 22贷：开发产品开发产品(七)期末自动结转损益。七、自营阶段的一般业务及其账务处理七、自营阶段的一般业务及其账务处理(一)将开发产品转为自用物业，能单独分开的自用设备应一并结转，根据有关决定或实际情况借:固定资产房屋建筑物固定资产设备无形资产土地使用权土地使用权贷：开发

40、产品开发产品(二)开发产品用于赚取租金或资本增值，将其转为投资性房地产，能单独分开的出租设备应一并结转，根据有关决定或实际情况借：投资性房地产开发产品固定资产设备贷：开发产品开发产品能单独分开的自用、出租设备单独结转成本的好处一是计提折旧时有优势，二是在出租时可分别列示租金或分别订立合同，设备租金无须负担房产税。(三)计收投资性房地产租金，根据有关合同和收款凭证等借：银行存款银行账户其他应收款内(外）部单位相关单位名称贷：其他业务收入租赁收入(四)投资性房地产折旧(摊销),根据有关计算表借：其他业务支出投资性房地产折旧（摊销)贷：投资性房地产折旧（摊销）(五)期末自动结转损益.20 / 22八

41、、投资分配的一般业务及其账务处理八、投资分配的一般业务及其账务处理(一)支付关联方往来款、归还银行贷款、购买金融产品或对外投资等,根据有关付款凭证和合同等借：其他应付款内部往来 相关单位名称短期借款银行长期借款银行交易性金融资产长期股权投资公司投资成本贷：银行存款银行账户(二)回馈社会，参与捐赠慈善活动。根据有关合同付和款凭证等借：营业外支出捐赠支出贷：银行存款银行账户(三)采用权益法核算时，被投资单位所有者权益变动,根据有关报告等借：长期股权投资公司损益调整长期股权投资公司其他权益变动贷：投资收益股权投资收益资本公积其他资本公积(四)被投资单位宣告分配股利,根据有关决议借：应收股利贷:投资收

42、益股权投资收益(成本法时）长期股权投资公司损益调整（权益法时）(五)收到被投资单位分配股利,根据有关收款凭证借:银行存款银行账户贷：应收股利(六)转让被投资单位股权，根据有关合同和收款凭证等借:银行存款银行账户贷:长期股权投资公司投资成本长期股权投资公司损益调整长期股权投资公司其他权益变动借:资本公积其他资本公积21 / 22贷：投资收益股权投资收益(七)计提企业所得税,根据企业会计准则规定企业所得税核算采用资产负债表债务法.对应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异应分别确认递延所得税负债和递延所得税资产.根据有关计算表借:所得税费用递延所得税资产贷：应交税费应交企业所得税递延所得税负债递延所得税

43、负债和递延所得税资产转回时做相反分录,对所有应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异,主管会计应设置备查账逐笔登记发生、转回时间和金额等。(八)企业所得税汇算清缴,根据有关汇算清缴报告及付款凭证借：以前年度损益调整递延所得税资产贷：应交税费应交企业所得税递延所得税负债借:应交税费应交企业所得税贷：银行存款银行账户(九)利润分配，根据董事会或股东会决议等借:利润分配未分配利润贷：盈余公积法定盈余公积应付利润公司或自然人名称(十)支付股利，根据有关付款凭证等借:应付利润公司或自然人名称贷:银行存款银行账户(十一) 期末自动结转损益.九、附注九、附注(一)以上为一般业务及其账务处理，特殊业务或未列示业务请参照企业会计准则及其应用指南的有关规定处理,必要时须与集团计财中心联系,共同讨论决定后处理.(二)本指引由长信集团计财中心负责制订、解释和修订.22 / 22(三)本指引按长信集团有关审批流程规定审批后,自公布之日起执行.