股市与楼市高奇05212122.pptx

1、2015 楼市将为股市让路？楼市将为股市让路？ 高奇 05212122 MAIN CONTENTS 1楼市与股市现状 2理论基础 3众说纷纭的走向 4结语 楼市与股市的现状 PART ONE 楼市 成交量政策 出现了萎缩之势， 很多人对于未来楼 市是看空的。买涨 不买跌的心理，大 多持观望态度。 出现土地流拍问题， 许多取消限购令的 城市，楼市成交量 没有出现大的上升。 周期性调整 初露端倪 股市 股市跑赢楼市城市家庭预期 上证指数7-12月涨 幅高达 34.51%， 全国住宅平均价格 环比下跌0.38%， 住宅均价连续第 7 个月环比下跌。 持有多套房的家庭 对于股票价格的预 期明显更为乐观

2、， 第二、第三季度预 期指数持续提升。 2014下半年 股市大涨， 有楼市资金流入 理论基础 PART TWO 理论关系和传导机制 从市场体系看，股市是金融 市场，楼市既是商品市场又 是金融市场，楼市是金融市 场是因为商品房具有投资和 金融属性。作为金融市场， 把股市和楼市联系起来的就 是资金。局限于中国的国情， 目前国内居民闲散资金公开 的投资渠道只有股市和楼市。 国内股市制度落后、缺乏做 空机制，投资者买涨不买跌， 财富示范效应和羊群效应， 使得资金要么堆积在股市， 要么蜂拥而入楼市，资金在 股市和楼市之间的分配导致 了两个市场的兴衰。 实证分析和经验实例 从代表性最强考虑，股市选用上证指

3、数， 楼市选用中房上海指数，时间选用 2000 年1 月2006 年5 月，援引计算 数据得知上证指数和中房上海指数二者 的相关系数达到-0.83，为高度负相关。 图表明二者有良好的线性回归关系，上 证指数对中房上海指数的影响系数- 0.79，亦为负相关关系。 2002 年到2005 年，中国股市2200 点 连续下跌到1160 点，中间还出现过两 次跌破1000 点，股市市值从60000 亿 跌至15000 亿，缩水60，中国的股 民亏损面达到70。即使后期政府连续 出台救市措施，沪深两市大盘指数还是 持续下跌。反过来，同期楼市持续景气， 成交格、数量双双走高，全国大部地区 价格上涨超过一倍

4、，长三角作为热点地 区，上海、杭州、宁波、南京等城市房 价涨幅甚至超过两倍。 结论 20002005 年的历史表明，股市和楼市之间呈现较强的负相 关关系，即股市下跌时，同期楼市往往上涨。 其原因主要在于资金在两个市场之间的集中流出入。而资金集 中流出入的原因主要在于：中国股市缺乏做空机制，上市公司质量 较差，居民投资渠道单一缺乏，投资者队伍不成熟、容易跟风。 众说纷纭的走向 PART THREE 众说纷纭的走向 楼市已入拐点 股市将迎春天 去杠杆的必然趋势 周期性调整已然开始股市上扬，牛市酝酿 去杠杆的必然趋势 “杠杆化” 就是把你的自有资金放大，用较少的钱“撬动”较大的投资，或者用明 天的钱

5、干今天的事。杠杆率低时可以“加杠杆”，而杠杆率高时也需要“去杠杆”。 中国的突出特征是金融部门、国有企业和地方政府的高杠杆。新一届政府“去杠杆、 去产能、调结构、促转型”的基本经济思路。 去杠杆对股市的影响主表现在两个方面：一是企业去杠杆减弱了上市公司的未来盈利 预期。二是去杠杆严重影响了股市主力投资者的投资需求。上述的两点就很好地解释 了为什么中国股市仍一跌再跌，因为市场认为中国的企业部门去杠杆和金融市场去杠 杆还远未结束。 在楼市，房地产企业的去杠杆影响的是楼市的供给而不是需求，在住房刚需不断释放 的大环境下，房企去杠杆导致的供给减少可能反而会助推房价的上涨。 周期性调整已然开始 近十多年

6、来，尽管政府的职能部门和房地产开发商一起制造了许多混淆是非的概念，比如什么住房“刚性需 求”、“改善性住房”把住房打扮为一个完全与国计民生有关的消费产品，以便能够让政府出台更多鼓励民 众进入住房市场的优惠政策。但从本质上来看，这十多年来中国住房市场完全是一个投资投机的炒作市场， 以投资为主导的国内住房市场主要由市场预期来决定。如果住房市场预期发生了逆转，那么这个市场的周 期性调整就开始了。 比如1990 年，东京土地总值相当于美国GDP63.3%；1997年，香港土地总值相当于美国GDP66.3%；今天 北京土地总值相当美国GDP61.6%。这也意味着当年日本及香港在这样的情况下房地产泡沫破灭

7、，其实，中 国房地产市场泡沫已经是无可复加了。无论是从国内绝大多数城市出现的一个又一个的“死城”、“睡城”、 国内居民持有太多的住房来看，还是从政府权力涉及房地产市场过多过深、中国经济的完全“房地产化”来 看，当前中国房地产市场发展完全是不可持续了。市场预期的逆转也就意味着国内住房市场的周期性调整开 始了。总之，国内不少城市的住房销售急剧下降但价格下跌很小，这不仅意味着中国住房市场是以投资为主 导的市场，也意味着这些城市住房市场的预期发生了根本性逆转，即投资者不敢或不愿意再进入住房市场， 住房投资需求正在全面萎缩。而国内住房市场预期逆转也意味着国内房地产市场周期性调整已经开始了。 股市上扬，牛

8、市酝酿 中国家庭金融调查拥有具有全国代表性的28000余户约10万 人的样本，每季度从中随机抽取约5000余户开展季度回访， 其中包括家庭对股票市场和房产市场的预期。 股市上扬，牛市酝酿 股市上扬，牛市酝酿 股市上扬，牛市酝酿 我们发现，与今年前两个季度相比，第三季度，中国家庭， 尤其是拥有多套房的家庭，对股票市场和房产市场的预期出 现明显分化，对股市看好，房市看跌。我们预期将出现股市 投资对房市投资的替代。 楼市已入拐点，股市将迎春天 就目前来说，楼市的资金分为刚性需求资金和投资资金。对于刚性需求族来说，他们购房的需求基本上不会 有太大的改变。但是事实上，目前中国市场，很多楼市资金是属于投机

9、资金。跟股市相比，楼市仍然处于从 高位往下走，房价也是高高在上，所以与股市相比，楼市的未来回报率就会逐渐下降。这对于投资者来说， 股市是楼市资金一个比较主流的资金。 选择举个例子来说，温州有很多中小型出口企业，很多人出于避税目的，所以以买房的形式使资金转移，因 而可以说温州很大一部分楼市是得此支撑。所以像温州这样一个地级城市，房价才能高达10万元左右，堪比 一线城市，然而近年来由于出口情况急转直下，导致出口企业经营状况不好，很多人开始减少对地产的投资。 这致使温州房价，进入2014年开始大幅度下跌，甚至许多楼盘遭遇腰斩。因而，很多地产投资人不得不减少 对实业的投资，如卖掉楼盘转买银行类股票。因

10、此，温州的例子就说明，如果说中国楼市拐点来临，那么股 市将会受到很大影响，其中最为鲜明的就是部分楼市资金可能会流入股市，但是具体比例和规模，目前尚不 能计算，这会根据市场有相应的变动。 按照人们投资的心理，买涨不买落。当前股市中的绩优蓝筹股正处于有史以来估值最低的时候，正是投资市 场中的洼地，必然会吸引资金流入。只是样一来，如果股市一旦转好，楼市资金就会加速流进股市。这不仅 会为股市带来一股暖流，而且这个暖流能持续多久也让人拭目以待。可以这样说，楼市资金流入股市，将大 大提振股市，吸引更多的资金流入。股市投资耗资少。而且股市已经压抑了这么久，一旦机会来临，那么增 长和回报速度都是极快的。 结

11、语 PART FOUR 结 语 国内房地产市场周期性调整已然开始，中国住房投资 者、企业、银行及地方政府要如何做好准备，才是中 国房地产市场周期性调整的关键问题所在。 然而，A 股本轮上涨行情能否发展成为“有质量的牛 市”，目前还难以判断。“有质量的牛市”的特征之一 是上涨行情具备较长时间的可持续性，而这一点恰是以 往 A 股牛市行情最欠缺的。另外，“有质量的牛市”另 一特征是投资氛围活跃但不狂热，而现在成交显著放大 反映出炒短氛围较浓，引发不少投资者的担心。假如 A 股像成熟市场那样走出持续慢牛行情，真正表现为“宏 观经济的晴雨表”，那样的话，面对房价已处于高位， 更多资金可能优先考虑进入股市而不是楼市，且不是以 短线炒作为目的。 目前房市预期持续走低，对房价影响至关重要的计 划购房者以及多套房家庭，对于房价的预期已由看 涨变为看跌。房价后市不被看好。同时，股市的乐 观情绪不断升温。尤其是持有多套房的城镇家庭更 呈现出更强烈的乐观预期，这意味着股票市场后市 仍会有潜在的资金进场，牛市行情开始酝酿。 在当前情形下，对于投资者而言，分辨出哪些领 域受去杠杆化影响，哪些领域不受去杠杆化影响， 以及影响的大小，确实显得很重要。 THANK YOU