第9章假设开发法.ppt

1、 假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法 是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必 要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价 值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估 价对象价值的方法. 假设开发法测算得到的价值为开发价值。 假设开发法的理论依据类似于地租原理 地租是使用农地生产农作物的一种剩余,即 收获的生产物扣除生产费用之后的剩余部分 地租=市场价格-生产成本 地租是为使用土地而支付的价格,其来源是 工人的无偿劳动,是“一种垄断价格 地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润) 土地的占有产生地租,地租是为使用土地 而付给土地所有者的产品,是由劳动创造的 地租=市

2、场价格-生产成本-平均利润 对地租理论的贡献是重点说明了土地位置与地租 的关系,假设土地肥力完全相同的情况下，研究了距 离城市不同位置的地租问题 地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息 有一田庄,庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁,凡想 购置这一田庄的人,在估值时总首先考虑,田庄建设完 备之后,这块土地的纯收益是多少,然后扣除建造房屋 等投资的利息,根据剩余之数确定买价 如果开发商想购买一块土地进行开发,期望得到不小 于将资金投入其他方面所能取得的正常利润,这时开 发商愿意为这块土地支付的最高价格等于建筑物预期 售价减去开发成本.利息.利润和税费后所剩的余额 (一)假设开发法适用的估价对象

3、 1.待开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是 各种房地产开发用地) 2.在建工程(或者称为房地产开发项目) 3.可重新改造或改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新 装饰装修等) 4.待拆迁改造的再开发房地产的估价 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原 则,正确判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括 用途、建筑规模、档次等) 是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对 象开发完成后的价值 ： 符合人们的习惯思维,即价格是由成本、税费和利润三者 构成；计算简便,应用较广 方法比较粗糙 静态的计算方法没有考虑货币的时间价值因素 调查、分析待开发房地产状况和当地房地产 市场状况 选取

4、最佳的开发利用方式，确定开发完成后 的房地产状况 预测后续开发经营期 预测开发完成后价值 预测后续必要支出及应得利润 测算待开发房地产价值 =开发完成后价值 -后续必要支出及应得利润 =取得税费+后续开发成本 +后续管理费用+后续销售费用 +后续投资利息+后续销售税费 +后续开发利润 1.求生地价值的公式 适用于在的公式 生地价值=开发完成后价值-生地取得税费 -由生地建成房屋成本-管理费用-销售费用 -投资利息-销售税费-开发利润 适用于将的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值-生地取得税费 -由生地开发成熟地的成本-管理费用 -销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 适用于公式 毛地价值=

5、开发完成后价值-毛地取得税费 -由毛地建成房屋的成本-管理费用 -销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 适用于将公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费 -由毛地开发成熟地的成本-管理费用 -销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 求熟地价值公式(适用于) 熟地价值=开发完成后价值-熟地取得税费 -由熟地建成房屋的成本-管理费用 -销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 求在建工程价值公式(适用于将) 在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费 -续建成本-管理费用-销售费用 -投资利息-销售税费-续建利润 适用于将旧房重新改造或改变用途成新房 =重新改造或改变用途后价值-旧房

6、取得税费 -重新改造或改变用途的成本-管理费用 -销售费用-投资利息-销售税费-利润 资金的时间价值运动形态时刻贯通房地产的全过程中 考虑资金时间价值对房地产价格的影响,从复利计算公 式出发,运用现金流量折现法逐一考虑不同时间点的 资金变化情况来估算待估房地产的价值 不考虑资金的时间价值,仅从单利计算的角度着眼,利 息支出被作为是一项对房地产产生影响的投资成本 根据估价时点的房地产市场状况作出,是静止 在估价时点的金额。不考虑各项收入、支出发生的时 间不同,直接相加减,计算投资利息,投资利息和开发 利润都单独显现出来 模拟房地产开发过程,预测未来发生的 时间以及在未来发生时的金额。考虑各项收入

7、、支出 发生时间不同,折算到同一时间上的价值,再相加减, 投资利息和开发利润不显现出来,隐含在折现过程中 例题，运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无 须做的是( )。 估算后续开发经营期 估算后续开发的各项支出、收入 估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 估算开发期中的利息和利润 预测开发完成后价值和后续的各项必要 支出发生的时间及金额,折现或者测算投资利息,需要 预测后续开发经营期 是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期 (即估价时点) 是开发完成后的房地产经营结束的日期。 开发经营期:可分为和。 建设期的起点与开发经营期的起点相同,终点是开发 完成后的房地产竣工之日 建设期可

8、分为和。 例题,某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产 开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计 约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年,下列选项中, 正确的有( )。 A.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2009年10月18日 B.利用假设开发法测算土地总价,估价时点为2010年4月18日 C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 【答案】ADE本题考核的是房地产估价时点、建设期及销售期 的知识。 开发完成后的房

9、地产价值,是指开发完成时的房地产状 况的市场价值 开发完成后价值对应的房地产状况 开发完成后价值对应的时间 预测开发完成后价值的方法 是指开发完成后的房地产状况所对应的 价值。 以估价对象为商品房在建工程为例 如果预计开发完成后的商品房为毛坯房的,则预测的开发 完成后价值应是； 如果预计开发完成后的商品房为粗装修房的,则预测的开 发完成后价值应是； 如果预计开发完成后的商品房为精装修房的,则预测的开 发完成后价值应是。 不一定是开发完成之时,可能 是开发完成之前的某个时间,也可能是开发完成之后的某个 时间。 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在 的房地产市场状况下的价值 对于开发完成

10、后的房地产适宜建成销售的,通常是预测在开 发的房地产市场状况下的价值 当房地产市场较好而适宜预售的,则是预测在的房地 产市场状况下的价值 当房地产市场不好而需要延迟销售的,则是预测在 的房地产市场状况下的价值 根据类似房地产过去和现在的市场 价格及其未来可能的变化趋势来推测 出租或营业的房地产,例如写字楼.商店.旅馆. 餐馆等,预测其开发完成后价值,可先预测其租赁或经 营净收益,再采用收益法将该净收益转换为价值 运用假设开发法估价,开发完成后价值不能采用 成本法求取,否则,表面上是采用假设开发法估价,实 质上是采用成本法估价 例题,现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完 成全部工程建造

11、费用为1500元/m2,其中主体工程900 元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2.该在建工 程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按 原设计要求在1年内完成,未完成部分费用均匀投入. 若折现率15,在估价时点的续建费用为( )元/m2 2 0. 5 600 =559. 50 +% 元/m （1 15 ） 后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变 成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项 成本、费用、税金及应当获得的利润 包括:待开发房地产取得税费和后续的开发成本、管 理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开 发利润。 本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而 不是

12、在估价时点时的值； 是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发 完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开 发房地产之前所发生的支出及应得的利润。 是假定在估价时点购置待开发房地产,应由购置者 (买方)缴纳的有关税费， 例如契税、印花税、交易手续费等。 该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关 规定，按照待开发房地产价值的一定比例来测算。 与开发完成后的房地产状况相对应 相同的待开发房地产开发完成后的房地产为毛坯房的 后续必要支出,要少于为粗装修房的后续必要支出 粗装修房的后续必要支出,要少于精装修房的后续必 要支出 开发完成后的房地产为“以房地产为主的整体资产” 的,其后续必要支出通

13、常还应包括家具设备等房地产 以外财产的购置费等支出 只有在中才需要测算,应 应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率 应计息项目：待开发房地产价值;待开发房地产 取得税费;后续的开发成本.管理费用和销售费用 销售税费一般不计算利息 是该项费用发生的时点,终点通常是建 设期的终点,一般不考虑预售和延迟销售的情况 计息时,通常假设在所发生的时间段内均匀发生,为集 中发生在该 利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和 销售利润率,它们的内涵及所对应的计算基数不同,测 算时要相互匹配 计算的利润率：是总利润率还是年利润率 折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重 要参数,与报酬资本化

14、法中的报酬率的性质和求取 方法相同 具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求 的平均报酬率,体现了资金的利率和开发利润率两 部分。 估价对象由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估 价前提简称为“自己开发前提” 估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发 建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提” 估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价 前提简称为“被迫转让前提” 具有开发或再开发潜力并且其开发 完成后价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房 地产，简称为待开发房地产。 测算结果:估价对象开发完成后价值减去后续必要支出及 应得利润,即 =开发完成后价值 -后续必要支出及应得利

15、润 【例题】某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一 平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的 比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五 通一平”熟地的单价为800元m2；建设期为3年；将 该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及 管理费用、销售费用为2.5亿元km2；贷款年利率为 8；土地开发的年投资利润率为10；当地土地转 让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6， 买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4。请采 用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和 单价。 利润销售费管理费开发成本取得费开发完成后熟地价值生地价值 例题，某类商品房2004-2008年的售价分别为6000元 /m2.6300元/m2.6678元/m2.7212元/m2.7645元/m2.利 用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为( ). A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 d=(300+378+534+433)/4=411.25d=(300+378+534+433)/4=411.25元/m2 V2009=6000+411.25V2009=6000+411.255=8056.525=8056.52元/m2