2010物权法.ppt

1、物权法物权法 一、物权一、物权 （一）物权是指权利人依法对特定的物享有直接（一）物权是指权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担 保物权。保物权。 “ “有恒产者有恒心有恒产者有恒心”出自孟子出自孟子梁惠王章句梁惠王章句 上上。 案例：唐福珍案例：唐福珍“暴力抗法暴力抗法”。因不满拆迁补偿。因不满拆迁补偿 数额和不服城管执法局下达的限期拆除决定，唐数额和不服城管执法局下达的限期拆除决定，唐 福珍向自己身上泼洒汽油并引燃自焚，抢救无效福珍向自己身上泼洒汽油并引燃自焚，抢救无效 死亡。成都金牛区城管执法局当日继续完成拆迁。死

2、亡。成都金牛区城管执法局当日继续完成拆迁。 金牛区公安分局对涉案的金牛区公安分局对涉案的7 7名涉嫌犯罪人（唐、胡名涉嫌犯罪人（唐、胡 两家亲属）实施刑事拘留。唐福珍案是两家亲属）实施刑事拘留。唐福珍案是20092009年身年身 体维权的体维权的2.02.0版。也是全世界公民维权的最高版本。版。也是全世界公民维权的最高版本。 她选择消灭自己的身体来捍卫权利；或说，她相她选择消灭自己的身体来捍卫权利；或说，她相 信当她以死为祭时，生者会为她的权利呐喊。唐信当她以死为祭时，生者会为她的权利呐喊。唐 福珍以生命保卫私有财产的惨烈举动，折射了普福珍以生命保卫私有财产的惨烈举动，折射了普 通公民寻求法律

3、保护私产的无助与无望。一部宪通公民寻求法律保护私产的无助与无望。一部宪 法加一部物权法，尚且管不住一个拆迁条例，以法加一部物权法，尚且管不住一个拆迁条例，以 至于前者赋予公民至于前者赋予公民“合法的私有财产不受侵犯合法的私有财产不受侵犯” 的权利，后者却可以轻易剥夺之。唐福珍之死让的权利，后者却可以轻易剥夺之。唐福珍之死让 许多人想起了孙志刚。尤其在北大五学者上书全许多人想起了孙志刚。尤其在北大五学者上书全 国人大之后，人们更期待这起悲剧国人大之后，人们更期待这起悲剧 的发生能够换的发生能够换 来一部恶法的终结。这是一种不无残酷意味的期来一部恶法的终结。这是一种不无残酷意味的期 盼：以生命为代

4、价，推动中国法治的进步。倘若盼：以生命为代价，推动中国法治的进步。倘若 能够把期盼变成现实，才是对那些逝去的生命的能够把期盼变成现实，才是对那些逝去的生命的 最好祭奠最好祭奠真正践行以法治国，约束住公权真正践行以法治国，约束住公权 力，保护好私权利。力，保护好私权利。 （二）物权的种类（二）物权的种类 1 1所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产， 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 （1 1）所有权的权能又称所有权的内容就是）所有权的权能又称所有权的内容就是 所有权人对自己的物，依法享有占有、使用、收所有权人对

5、自己的物，依法享有占有、使用、收 益和处分的权利。占有是指占有人对不动产或者益和处分的权利。占有是指占有人对不动产或者 动产的实际控制。可分为所有人占有和非所有人动产的实际控制。可分为所有人占有和非所有人 占有，又可分为合法占有和非法占有。使用就是占有，又可分为合法占有和非法占有。使用就是 指对物的合指对物的合 理利用行为。使用以占有为前提。收益是指收取理利用行为。使用以占有为前提。收益是指收取 物的利益，包括孳息和利润。处分是指是对财产物的利益，包括孳息和利润。处分是指是对财产 的最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律的最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律 上命运的权利，包括资产的转让

6、、消费、出售、上命运的权利，包括资产的转让、消费、出售、 封存处理等方面的权利。这是所有权四项权能的封存处理等方面的权利。这是所有权四项权能的 核心权能，它决定该物的命运和归属。处分权一核心权能，它决定该物的命运和归属。处分权一 般由所有权人行使，也可以授权他人行使。般由所有权人行使，也可以授权他人行使。 （2 2）所有权的取得有原始取得和继受取得两种。）所有权的取得有原始取得和继受取得两种。 原始取得包括生产、收取孳息、没收、无主财产原始取得包括生产、收取孳息、没收、无主财产 收归国有、添附取得、时效取得、善意取得。继收归国有、添附取得、时效取得、善意取得。继 受取得包括买卖、赠与、互易、继

7、承、受遗赠等。受取得包括买卖、赠与、互易、继承、受遗赠等。 （3 3）共有包括按份共有和共同共有。按份共有）共有包括按份共有和共同共有。按份共有 人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。 共同共有人对共有财产共同享有所有权。共同共有人对共有财产共同享有所有权。 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；共有人按照约定管理共有的不动产或者动产； 没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理 的权利和义务。的权利和义务。 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产， 以维持共有

8、关系的，应当按照约定，但共有人有以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有 重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定 或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分 割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理 由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有 人造成损害的，应当给予赔偿。按份共有人可以人造成损害的，应当给予赔偿。按份共有人可以 转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他 共有人在

9、同等条件下享有优先购买的权利。共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对 外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务， 但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连 带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上， 除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有 债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承 担债务。偿

10、还债务超过自己应当承担份额的按份担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份 共有人，有权向其他共有人追偿。共有人，有权向其他共有人追偿。 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为共有人对共有的不动产或者动产没有约定为 按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除 共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的按份共有人对共有的不动产或者动产享有的 份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额 确定；不能确定出资额的，视为等额享有。确定；不能确定出资

11、额的，视为等额享有。 共同享有用益物权、担保物权的，参照上述共同享有用益物权、担保物权的，参照上述 规定。规定。 家庭财产。买二手房该注意相关问题。案例：家庭财产。买二手房该注意相关问题。案例： 我们的婚姻我们的婚姻“AA”AA”制。闪婚制。闪婚 2 2用益物权是指用益物权人对他人所有的不用益物权是指用益物权人对他人所有的不 动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权 利。传统民法的用益物权包括地上权、地役权、利。传统民法的用益物权包括地上权、地役权、 典权，典权，物权法物权法和其他法律还规定了农村土地和其他法律还规定了农村土地 承包经营权、采矿权、承

12、包经营权、采矿权、 建设用地使用权、其他国有资源使用权、业主的建设用地使用权、其他国有资源使用权、业主的 建筑物区分所有权等。用益物权为有期限的物权。建筑物区分所有权等。用益物权为有期限的物权。 （1 1）地上权是指以利用他人土地营造建筑物或其）地上权是指以利用他人土地营造建筑物或其 他工作物为目的而使用其土地的权利。我国主要他工作物为目的而使用其土地的权利。我国主要 有国有土地使用权和宅基地使用权。地上之物的有国有土地使用权和宅基地使用权。地上之物的 所有权归该地上权人。（所有权归该地上权人。（2 2）地役权是指地役权人）地役权是指地役权人 有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高有权按照

13、合同约定，利用他人的不动产，以提高 自己的不动产的效益的权利。（自己的不动产的效益的权利。（3 3）典权是指出典）典权是指出典 人将自己所有的不动产交由典权人，典权人向其人将自己所有的不动产交由典权人，典权人向其 支付一定典价后对出典不动产享有的占有、使用支付一定典价后对出典不动产享有的占有、使用 和收益的权利。（和收益的权利。（4 4）业主的建筑物区分所有权是）业主的建筑物区分所有权是 指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共 有和共同管理的权利。（有和共同管理的权利。（5 5）土地承包经营权是指）土地承包经营权是指 土地承包经营权人依法对其承包经

14、营的耕地、林土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林 地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权 从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 建示范小区可以，前提是尊重私产建示范小区可以，前提是尊重私产 示范小区建设的一项内容是，为示范小区建设的一项内容是，为“方便居民通方便居民通 行行”，昆明市当地政府打算在几个新建的小区围，昆明市当地政府打算在几个新建的小区围 墙上多开几个门。红云街道对一小区物业公司下墙上多开几个门。红云街道对一小区物业公司下 达达“通知通知”，该小区，该小区3 3号门至号门至4 4号门中段铲除绿化

15、、号门中段铲除绿化、 增开通道。业主反对，称增开通道。业主反对，称“小区道路归小区业主小区道路归小区业主 所有，政府无权开通道所有，政府无权开通道”。官员澄清：业主说的。官员澄清：业主说的 “封闭的小区会变成大马路封闭的小区会变成大马路”言过其实，那只走言过其实，那只走 人、不通车，而且会在小通道口增设门卫及监控人、不通车，而且会在小通道口增设门卫及监控 探头，过往行人必须登记探头，过往行人必须登记 理由成立吗？首先，在公共道路上，根本不可能理由成立吗？首先，在公共道路上，根本不可能 对所有行人实行登记。二则，业主不是讨论如何对所有行人实行登记。二则，业主不是讨论如何 建的问题，而是政府有没有

16、权建？道理很简单，建的问题，而是政府有没有权建？道理很简单， 物业公司是业主请来的保姆，外面的人若不经主物业公司是业主请来的保姆，外面的人若不经主 人的同意，直接通知保姆：你在你们主人家墙上人的同意，直接通知保姆：你在你们主人家墙上 开个洞，方便乡亲们进进出出。哪有这种道理？开个洞，方便乡亲们进进出出。哪有这种道理？ 小区里绿化带、道路、门岗等等，都是小区业主小区里绿化带、道路、门岗等等，都是小区业主 买来的，并分摊给所有业主，是他们的私产。政买来的，并分摊给所有业主，是他们的私产。政 府当初把府当初把7070年的土地使用权卖给了开发商，开发年的土地使用权卖给了开发商，开发 商又卖给业主，政府

17、就丧失了对小区的权利了，商又卖给业主，政府就丧失了对小区的权利了， 现在又以现在又以“公益公益”的名义，打算在人家的地盘上的名义，打算在人家的地盘上 建公共道路，这不是慷别人之慨吗？不是侵权吗？建公共道路，这不是慷别人之慨吗？不是侵权吗？ 当下，公民合法的私产受宪法和物权法保护的当下，公民合法的私产受宪法和物权法保护的 理念已深入人心，而有的官员偏就少了这方面的理念已深入人心，而有的官员偏就少了这方面的 意识，为官民矛盾埋下祸根。意识，为官民矛盾埋下祸根。 美国宪法第五修正案：美国宪法第五修正案：“非有恰当补偿，不得非有恰当补偿，不得 将私有财产充作公用将私有财产充作公用”，不仅严格限制了政府

18、拆，不仅严格限制了政府拆 迁、征地，而且发展出迁、征地，而且发展出“事实征收事实征收”的概念的概念 只要政府行为对公民的私人财产形成了限制，虽只要政府行为对公民的私人财产形成了限制，虽 然什么也没有拿走，那也是征收，必须补偿。然什么也没有拿走，那也是征收，必须补偿。 政府为保护老城区的历史风貌，不许业主翻新政府为保护老城区的历史风貌，不许业主翻新 房子，是征收；政府不许农民种植可能引发虫害房子，是征收；政府不许农民种植可能引发虫害 的农作物，也是征收；政府建的机场，噪音害得的农作物，也是征收；政府建的机场，噪音害得 附近母鸡下蛋少了，更是征收附近母鸡下蛋少了，更是征收至于像昆明那至于像昆明那

19、样直接在私人小区里建公共道路，这不是征收，样直接在私人小区里建公共道路，这不是征收， 又是什么呢？又是什么呢？ 如果说一些地方政府要求饭店、商店的厕所必须如果说一些地方政府要求饭店、商店的厕所必须 向公从开放，因为它们是营业场所，有社会义务，向公从开放，因为它们是营业场所，有社会义务， 这还有一定道理；而居民小区是业主私人住宅所这还有一定道理；而居民小区是业主私人住宅所 在，不是营业场所，政府无权慷他人之慨。在，不是营业场所，政府无权慷他人之慨。 “空置房空置房”有没有罪？我国商品房空置现象的有没有罪？我国商品房空置现象的 大量存在，在民间引起了激烈的批评。据说，北大量存在，在民间引起了激烈的

20、批评。据说，北 京市已经开始对空置房的调查。而随着这项调查京市已经开始对空置房的调查。而随着这项调查 的展开，一个新的职业在北京应运而生，这就是的展开，一个新的职业在北京应运而生，这就是 “空房管家空房管家”。北京晨报北京晨报日前刊发的一篇报日前刊发的一篇报 道说，道说，“空房管家空房管家”可在房主授权范围内代为打可在房主授权范围内代为打 理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、 电、供暖及物业管理费等公共费用。而针对北京电、供暖及物业管理费等公共费用。而针对北京 市政府进行的空置房调查，市政府进行的空置房调查，“空房管家空房管家”还可以还可以 在入

21、房调查在入房调查 时按照要求留人，每月可以派专人定期进房间放时按照要求留人，每月可以派专人定期进房间放 水、开灯，以让水表、电表产生使用数据。水、开灯，以让水表、电表产生使用数据。 作为空置房的业主，如果自己购买的商品房来作为空置房的业主，如果自己购买的商品房来 路正当，有必要聘请这样的路正当，有必要聘请这样的“空房管家空房管家”吗？即吗？即 使把所有的空置房都查实了，政府对其又将如何使把所有的空置房都查实了，政府对其又将如何 处置？是不是因为这些空置房有一定的处置？是不是因为这些空置房有一定的“民愤民愤” 就将其没收？一个公民用自己的合法收入购买商就将其没收？一个公民用自己的合法收入购买商

22、品房，房子就是他的合法财产，受国家的法律保品房，房子就是他的合法财产，受国家的法律保 护。至于房子是供自己居住，还是出租，抑或空护。至于房子是供自己居住，还是出租，抑或空 置，那是业主自己的事情，政府无权干涉。如果置，那是业主自己的事情，政府无权干涉。如果 说某些人确实拥有了多套商品房，并且因房屋空说某些人确实拥有了多套商品房，并且因房屋空 置导致了房价走高，使社会资源处于不合理状态，置导致了房价走高，使社会资源处于不合理状态， 那也怪不得业主，而是公共政策的失误。他们至那也怪不得业主，而是公共政策的失误。他们至 多多 背上一个背上一个“投机者投机者”的骂名，因为不违法，也就的骂名，因为不违法

23、，也就 用不着所谓用不着所谓“空房管家空房管家”提供服务。提供服务。 既然来路正当的空置房用不着既然来路正当的空置房用不着“空房管家空房管家”， 他们的服务对象就只能是来路不正当的商品房业他们的服务对象就只能是来路不正当的商品房业 主了。由于我国对主了。由于我国对“权力经济权力经济”尚没有建立起有尚没有建立起有 效的监管机制，以权谋私已经严重地渗入了一些效的监管机制，以权谋私已经严重地渗入了一些 投资领域，房地产市场正是这样一个投资领域，房地产市场正是这样一个“重灾区重灾区”。 山西蒲县煤炭局原局长郝鹏俊利用职权开办煤矿山西蒲县煤炭局原局长郝鹏俊利用职权开办煤矿 牟得暴利，在北京、海南、临汾等

24、地购置了牟得暴利，在北京、海南、临汾等地购置了3636处处 房产；上海浦东新区原副区长康慧军和上海外高房产；上海浦东新区原副区长康慧军和上海外高 桥保税区管委会规划建设处原处长陶建国，接受桥保税区管委会规划建设处原处长陶建国，接受 房地产开发商的贿赂，其个人名下的商品房分别房地产开发商的贿赂，其个人名下的商品房分别 达到了达到了2424套和套和2929套之多。目前所展开的空置房调套之多。目前所展开的空置房调 查，如果真能进行得扎实有效，完全有可能使这查，如果真能进行得扎实有效，完全有可能使这 些非法所得的空置房暴露于光天化日之下。对于些非法所得的空置房暴露于光天化日之下。对于 这些以权谋私者来

25、说，倒确实需要一个这些以权谋私者来说，倒确实需要一个“空房管空房管 家家”来给他们搭建一个来给他们搭建一个“防空洞防空洞”，逃避空置房，逃避空置房 调查。调查。 林悟江律师认为林悟江律师认为“空房管家空房管家”服务是与国家法服务是与国家法 律、政策相对抗的，因此无论是经营者，还是接律、政策相对抗的，因此无论是经营者，还是接 受服务方，都是一种违法行为。林律师的观点是受服务方，都是一种违法行为。林律师的观点是 不能成立的，一个业主将自己名下的空置房交由不能成立的，一个业主将自己名下的空置房交由 他人管理并提供费用，这是市场经济社会的一种他人管理并提供费用，这是市场经济社会的一种 自由交易行为，不

26、管这种交易在外人看来是多么自由交易行为，不管这种交易在外人看来是多么 的不合情理，但包括政府在内的外人都没有理由的不合情理，但包括政府在内的外人都没有理由 干涉。干涉。 真正要查处的，是以权谋私等非法手段派生的真正要查处的，是以权谋私等非法手段派生的 大量空置房。如果将所有空置房都视为打击对大量空置房。如果将所有空置房都视为打击对 象，很可能侵犯了公民的合法财产权，同时保护象，很可能侵犯了公民的合法财产权，同时保护 了隐藏在空置房背后的腐败分子。了隐藏在空置房背后的腐败分子。 3 3担保物权是指担保物权人在债务人不履行到担保物权是指担保物权人在债务人不履行到 期债务或者发生当事人约定的实现担保

27、物权的情期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情 形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保 物权主要包括抵押权、质权、留置权等。（物权主要包括抵押权、质权、留置权等。（1 1）一）一 般抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第般抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第 三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人 的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定 的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先 受偿的权利。受偿的权利。

28、（2 2）最高额抵押权是指为担保债务的履行，债）最高额抵押权是指为担保债务的履行，债 务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债 权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者 发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人 有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿 的权利。（的权利。（3 3）质权是为了确保债务履行而设立的）质权是为了确保债务履行而设立的 一种担保物权，包括动产质权和权利质权。动产一种担保物权，包括动产质权和权利质权

29、。动产 质权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人质权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人 将其动产出质给债权人占有，债务人不履行到期将其动产出质给债权人占有，债务人不履行到期 债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债 权人有权就该动产优先受偿的权利。债务人或者权人有权就该动产优先受偿的权利。债务人或者 第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产 为质押财产。设立质权，当事人应当采取书面形为质押财产。设立质权，当事人应当采取书面形 式订立质权合同。权利质权是指为担保债务的履式订立质权合同。权利质权是指为担保

30、债务的履 行，将债务人或第三人所享有的权利移转给债权行，将债务人或第三人所享有的权利移转给债权 人占有，在债务人届期不履行债务时，债权人有人占有，在债务人届期不履行债务时，债权人有 权将该权利处分以优先受偿的权利，亦称权将该权利处分以优先受偿的权利，亦称“准质准质 权权”。债务人或者第三人为出质人，债权人为质。债务人或者第三人为出质人，债权人为质 权权人，移交的权利为质押财产。（人，移交的权利为质押财产。（4 4）留置权是指）留置权是指 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合 法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受法占有的债务人的动产，并有权就

31、该动产优先受 偿的权利。其债权人为留置权人，占有的动产为偿的权利。其债权人为留置权人，占有的动产为 留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于 同一法律关系，但企业之间留置的除外。法律规同一法律关系，但企业之间留置的除外。法律规 定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当 于债务的金额。于债务的金额。 案例：一对前夫妻在前妻家吵架，前夫杀死前案例：一对前夫妻在前妻家吵架，前夫杀死前 妻，前夫亦自杀而亡。前妻家茶几有几千元现金。

32、妻，前夫亦自杀而亡。前妻家茶几有几千元现金。 前妻家人说前妻几天前提了几千元准备出货用，前妻家人说前妻几天前提了几千元准备出货用， 前夫家人说前夫几天前向他们借了几千元，谁的前夫家人说前夫几天前向他们借了几千元，谁的 证据都不占优势。这几千元归前妻还是前夫？证据都不占优势。这几千元归前妻还是前夫？ （三）物权的设立、变动的原则（三）物权的设立、变动的原则 1 1动产物权与不动产物权的概念。物权分动产动产物权与不动产物权的概念。物权分动产 物权和不动产物权。以动产为客体的物权为动产物权和不动产物权。以动产为客体的物权为动产 物权。以不动产为客体的物权为不动产物权，包物权。以不动产为客体的物权为不

33、动产物权，包 括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。 如建筑物及土地上生长的植物。物包括不动产和如建筑物及土地上生长的植物。物包括不动产和 动产。动产。 2 2我国实行物权法定原则，人们不得创设物我国实行物权法定原则，人们不得创设物 权。物权的种类和内容，由法律规定。权。物权的种类和内容，由法律规定。 3 3公示原则，又称公示方法。是指物权权利公示原则，又称公示方法。是指物权权利 状态及其变动必须以一种客观可以从外部察知的状态及其变动必须以一种客观可以从外部察知的 方式表现出来，从而获得法律认可的效力的原则。方式表现出来，从而获得法律认可的效力

34、的原则。 动产物权以占有来公示其权利状态，除非有相反动产物权以占有来公示其权利状态，除非有相反 的证据足以推翻公示的效力。不动产物权以登记的证据足以推翻公示的效力。不动产物权以登记 来公示其权利状态，除非有相反的证据足以推翻来公示其权利状态，除非有相反的证据足以推翻 公示的效力。动产物权的转让以交付为物权变动公示的效力。动产物权的转让以交付为物权变动 程序，不动产物权以过户为物权变动的程序。按程序，不动产物权以过户为物权变动的程序。按 照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有 权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事权从财产交付时起转移，法律另有规

35、定或者当事 人另有约定的除外。不动产物权的设立、变更、人另有约定的除外。不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权 的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产 登记簿是物权归属和内容的根据。登记簿是物权归属和内容的根据。 侵权责任法侵权责任法5050条：条： 当事人之间已经以买卖当事人之间已经以买卖 等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登 记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的， 由保险公司在机动

36、车强制保险责任限额范围内予由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予 以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。 案例：房子案例：房子“大大”了，麻烦来了。原告被拆了，麻烦来了。原告被拆 迁户张先生与被告林小姐签订合同。张把拆迁补迁户张先生与被告林小姐签订合同。张把拆迁补 偿的偿的“59.9359.93”的房子以的房子以2020万元的价格卖给林。万元的价格卖给林。 后拆迁办通知房子多出后拆迁办通知房子多出8.38.3，不用交钱。此时买，不用交钱。此时买 卖的房子尚未过户。张要林补卖的房子尚未过户。张要林补2.52.5万元，经讨价还万元，经讨价还 价，林同意

37、支付价，林同意支付2.52.5万元。双方均认为多出的万元。双方均认为多出的8.38.3 属于自己。林称，双方有约定，以套为单位计属于自己。林称，双方有约定，以套为单位计 价，却没有证据。张说，有以面积计价，也有以价，却没有证据。张说，有以面积计价，也有以 套计套计 价的。合同写的是面积，应以面积计价。张以重价的。合同写的是面积，应以面积计价。张以重 大误解为由诉至法院，要求林多支付大误解为由诉至法院，要求林多支付2.82.8万元。万元。 法院判决：林多付法院判决：林多付2.82.8万元给张。因为尚未过万元给张。因为尚未过 户，所有权未转移，未约定计价方式。户，所有权未转移，未约定计价方式。 案

38、例：不吉利的二手房。数年积蓄买来一套案例：不吉利的二手房。数年积蓄买来一套 二手房，却意外得知前任住户的惊人秘密。躲避二手房，却意外得知前任住户的惊人秘密。躲避 忌讳又将房屋出租，却发生离奇意外事故。买二忌讳又将房屋出租，却发生离奇意外事故。买二 手房买来一系列手房买来一系列“倒霉倒霉”事，这位名叫李德顺的事，这位名叫李德顺的 小伙子因此而倾家荡产，又遭遇数起诉讼，这一小伙子因此而倾家荡产，又遭遇数起诉讼，这一 切究竟是怎么回事？他最终的命运又是如何呢？切究竟是怎么回事？他最终的命运又是如何呢？ 4 4公信原则，又称公示的效力。是指当事人在公信原则，又称公示的效力。是指当事人在 变动物权时依法

39、定程序公示后，该物权变动就具变动物权时依法定程序公示后，该物权变动就具 有完全的法律效力，即使公示有瑕疵，善意受让有完全的法律效力，即使公示有瑕疵，善意受让 人基于对公示的信赖，仍能取得物权。不动产权人基于对公示的信赖，仍能取得物权。不动产权 属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动 产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一 致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿 确有错误外，以不动产登记簿为准。确有错误外，以不动产登记簿为准。 案例：房地产纠纷的背后案例：房地

40、产纠纷的背后 重庆市的万大芳女士以重庆市的万大芳女士以2020万元买了套二手房，万元买了套二手房， 却无法入住，为此打了五场官司。签订房屋买卖却无法入住，为此打了五场官司。签订房屋买卖 合同后，万先交了合同后，万先交了1717万元给中介，准备装修时，万元给中介，准备装修时， 因一起离婚官司法院打来电话调查房屋买卖情况。因一起离婚官司法院打来电话调查房屋买卖情况。 刘浪卖房子给万提交的是假的未婚证明。刘浪的刘浪卖房子给万提交的是假的未婚证明。刘浪的 妻子刘静要求房管局撤销房屋买卖，房管局拒绝，妻子刘静要求房管局撤销房屋买卖，房管局拒绝， 因其只能对未婚证明作形式审查。法院判决撤销因其只能对未婚证

41、明作形式审查。法院判决撤销 房屋买卖，因为房管局审查不严，房管局称其无房屋买卖，因为房管局审查不严，房管局称其无 法对未婚证明鉴定。二审维持原判。法对未婚证明鉴定。二审维持原判。 万已办齐了各种产权证件，遂把卖房的刘浪诉万已办齐了各种产权证件，遂把卖房的刘浪诉 至法院。而刘浪拿到的至法院。而刘浪拿到的1717万元房款已用于还债，万元房款已用于还债， 没钱了。万把房管局和中介公司诉至法院。这案没钱了。万把房管局和中介公司诉至法院。这案 件折射出房地产权属登记的缺陷，使当事人的合件折射出房地产权属登记的缺陷，使当事人的合 法权益得不到保护。如土地使用权、房屋所有权法权益得不到保护。如土地使用权、房

42、屋所有权 分别抵押而造成的分别抵押而造成的“重复抵押重复抵押”。 案例：房屋买卖是否有效案例：房屋买卖是否有效 甲三姐妹跪在房屋中介的办公室，拿着房屋甲三姐妹跪在房屋中介的办公室，拿着房屋 买卖合同，说因急需用钱，恳求中介买其房子。买卖合同，说因急需用钱，恳求中介买其房子。 双方签订合同，甲以双方签订合同，甲以1010万元价格把万元价格把60.6860.68平方米的平方米的 尚未办房地产权属证明的房子卖给中介公司，并尚未办房地产权属证明的房子卖给中介公司，并 保证在办好房地产权属证明后，帮过户，以身份保证在办好房地产权属证明后，帮过户，以身份 证原件抵押。后以办产权证为由，把与房地产公证原件抵

43、押。后以办产权证为由，把与房地产公 司签订的房屋买卖合同拿了回去。中介又以此房司签订的房屋买卖合同拿了回去。中介又以此房 与客户乙签订房屋买卖合同，房款与客户乙签订房屋买卖合同，房款1616万元，先交万元，先交 了了1414万元后，乙装修并入住。近两年后，房产证万元后，乙装修并入住。近两年后，房产证 被甲以甲的名义办理并领走。甲称当时并未打算被甲以甲的名义办理并领走。甲称当时并未打算 卖房，只是去打听过房价。中介估计因为房产升卖房，只是去打听过房价。中介估计因为房产升 值，甲就不肯卖了。中介再以值，甲就不肯卖了。中介再以1414万元甚至是万元甚至是1616万万 元的价格买，甲就是不卖。没身份证

44、甲如何办理元的价格买，甲就是不卖。没身份证甲如何办理 产权证？原来甲曾到派出所挂失并补办了身份产权证？原来甲曾到派出所挂失并补办了身份 证，已被公安机关处罚。证，已被公安机关处罚。 判决：两份房屋买卖合同均属无效，甲返还房款。判决：两份房屋买卖合同均属无效，甲返还房款。 案例：买房不成谁之过。甲交了案例：买房不成谁之过。甲交了1010万元定金，万元定金， 和中介公司签订了买房合同。甲拿到的钥匙打不和中介公司签订了买房合同。甲拿到的钥匙打不 开房门。原来业主已把锁换了。中介称，其得到开房门。原来业主已把锁换了。中介称，其得到 业主委托，业主交给中介身份证原件、买房合同业主委托，业主交给中介身份证

45、原件、买房合同 原件，有证人见过。后来，业主说要办房产证，原件，有证人见过。后来，业主说要办房产证， 身份证、买房合同又被拿了回去。中介给了业主身份证、买房合同又被拿了回去。中介给了业主6 6 万多元定金，办完过户手续，再把余下的钱划过万多元定金，办完过户手续，再把余下的钱划过 去，这是当地的惯例。业主说，只是想试试房价，去，这是当地的惯例。业主说，只是想试试房价， 并未打算真卖。甲以中介公司为被告诉至法院。并未打算真卖。甲以中介公司为被告诉至法院。 要求退回要求退回1010万定金及因房产大幅升值后的差价万定金及因房产大幅升值后的差价8 8万万 元。元。 问：法院应如何判决？依据何在？问：法院

46、应如何判决？依据何在？ 案例：谁是房子的主人。张到房产管理部门办房案例：谁是房子的主人。张到房产管理部门办房 产证时，被告知，房子已被李办了房产证。怎么产证时，被告知，房子已被李办了房产证。怎么 自家的房子被别人办了房产证？李称，他已经买自家的房子被别人办了房产证？李称，他已经买 了房子并付了款。因两人亲如手足，就没索要收了房子并付了款。因两人亲如手足，就没索要收 据。买卖合同原件丢了，办房产证时用的是复印据。买卖合同原件丢了，办房产证时用的是复印 件。诉至法院。件。诉至法院。 李称他装修了房子，邻里知道他买了房子，李称他装修了房子，邻里知道他买了房子， 他住在里面，起草合同的王是张、李共同的

47、朋友，他住在里面，起草合同的王是张、李共同的朋友， 他证明李给了钱。张说合同是起草过，但未给钱。他证明李给了钱。张说合同是起草过，但未给钱。 因李提供的间接证据形成完整的证据链，法因李提供的间接证据形成完整的证据链，法 院把房子判给了李。院把房子判给了李。 张输了官司，对合同复印件的每个角落都仔细张输了官司，对合同复印件的每个角落都仔细 看和琢磨，发现用于复印的信纸有看和琢磨，发现用于复印的信纸有D864319860312”D864319860312” 的字样。到公安局了解，是印刷厂为了方便而编的字样。到公安局了解，是印刷厂为了方便而编 的号，此厂称，前面是地址，的号，此厂称，前面是地址，19

48、86031219860312是印刷日是印刷日 期。张兴奋不已，合同复印件竟在信纸出厂前三期。张兴奋不已，合同复印件竟在信纸出厂前三 个月就存在。法院把房子判给了他。而王称是李个月就存在。法院把房子判给了他。而王称是李 给了钱才作伪证。给了钱才作伪证。 房子到底是谁的？法律无法再现现实，只能房子到底是谁的？法律无法再现现实，只能 依靠证据判断。依靠证据判断。 案例：为救女儿瞒丈夫卖房，交易有效案例：为救女儿瞒丈夫卖房，交易有效 19991999年，赵先生、李女士夫妇购买了一套住房，年，赵先生、李女士夫妇购买了一套住房， 房屋产权登记人为赵先生。房屋产权登记人为赵先生。20052005年，双方因家

49、庭年，双方因家庭 矛盾发生争吵，赵先生赌气离家出走。矛盾发生争吵，赵先生赌气离家出走。 20072007年年1010月，李女士因为女儿生病，需要巨额月，李女士因为女儿生病，需要巨额 的治疗费用，便以的治疗费用，便以10.610.6万元的价格将住房卖给了万元的价格将住房卖给了 张某。去年张某。去年1212月，离家出走月，离家出走3 3年多的赵先生突然回年多的赵先生突然回 家，发现妻子和孩子搬了家，房屋也已经易主。家，发现妻子和孩子搬了家，房屋也已经易主。 他认为，妻子无权卖掉两人共有的房子，于是起他认为，妻子无权卖掉两人共有的房子，于是起 诉到房山法院，要求撤销李女士和张某订立的房诉到房山法院，

50、要求撤销李女士和张某订立的房 屋买卖协议。屋买卖协议。 张某说自己已经搬进去住了一年多，并且已张某说自己已经搬进去住了一年多，并且已 经办理了产权变更，不同意赵先生的诉讼请求。经办理了产权变更，不同意赵先生的诉讼请求。 法院最终判决认定，张某购买房屋属于善意法院最终判决认定，张某购买房屋属于善意 取得，因此根据合同法和物权法的相关规定，驳取得，因此根据合同法和物权法的相关规定，驳 回赵先生的诉讼请求。回赵先生的诉讼请求。 案例：房屋买卖的意外结果案例：房屋买卖的意外结果 张的生意不好，资金周转不过来，就把张的生意不好，资金周转不过来，就把 房子以较低的价格房子以较低的价格5 5万元卖给了李。因