《资产评估学》(评估技术的各类应用-90)(USER-20161004IZ-Administrator-2016-12-15-21,41,07).ppt

1、资资 产产 评评 估估 学学(9)(9) 20152015级级 资产评估专业使用资产评估专业使用 2021-8-191广东金融学院 2021-8-19广东金融学院2 评估技术的各类应用评估技术的各类应用 1、固定资产方面、固定资产方面 2、无形资产方面、无形资产方面 3、企业价值、企业价值 房地产评估特点房地产评估特点 房地产及特点房地产及特点 第二条第二条 本准则所称不动产是指本准则所称不动产是指土地、建筑物土地、建筑物及其他附着于土地上的及其他附着于土地上的定着物定着物， 包括包括物质实体及其相关权益物质实体及其相关权益。 土地：地球表面及其上下一定范围内的空间土地：地球表面及其上下一定范

2、围内的空间 建筑物：房屋和构筑物建筑物：房屋和构筑物 其他定着物：如绿化、地下管线等其他定着物：如绿化、地下管线等 1 1）房地产自然特征）房地产自然特征 （1 1）位置固定性位置固定性。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固。由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固 定不变的。定不变的。 （2 2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，同 时也造成了房地产效用差异。时也造成了房地产效用差异。 （3 3）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，建筑物）使用长期性。由于土地可以永续利用，建筑物

3、也是耐用品，建筑物 的使用年限可达数十年。的使用年限可达数十年。 房地产评估特点房地产评估特点 2 2）房地产社会经济特征）房地产社会经济特征 （1 1）房地产供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有了区域）房地产供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有了区域 性的特点。性的特点。 （2 2）房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄）房地产供给的相对垄断性。由于土地的所有权和使用权都可以垄 断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较断，房地产供给也就具有了相对垄断性。因此，房地产市场是一种比较 特殊的市场。特殊的市场。 （3 3）房地产利用的多方向性

4、房地产利用的多方向性。土地的用途是多种的，可以作为农田，。土地的用途是多种的，可以作为农田， 也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也也可以建住宅或建写字楼，或者造商场。建筑物的用途在某种意义上也 具有转换的可能性，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下具有转换的可能性，房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下 ，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。，房地产评估中需要确定房地产的最佳用途。 （4 4）房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地）房地产效益的级差性。由于土地质量的差异性而使不同区位土地 的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经

5、济效益上具有级差的生产力不同，由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差 性。性。 （5 5）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划 、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产 税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。 房地产评估特点房地产评估特点 3 3）房地产价值特征）房地产价值特征 一级市场：一级市场：地使用权及其出让：出让是指国家以土地所有者的身份将土地地使用权及其

6、出让：出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，使用者支付出让金的行为。使用权在一定年限内让与土地使用者，使用者支付出让金的行为。 二级市场：土地使用权（房地产）转让、抵押及出租二级市场：土地使用权（房地产）转让、抵押及出租 （1 1）房地产价值是房地产的）房地产价值是房地产的权益价值权益价值； （2 2）房地产价值与其用途和效用相关；）房地产价值与其用途和效用相关； （3 3）房地产价值具有个别性和区域性。）房地产价值具有个别性和区域性。 房地产评估特点房地产评估特点 1 1）合法性前提）合法性前提 2 2）最佳使用原则）最佳使用原则 第十一条：当不动产存在多种

7、利用方式时，应当在合法的前提下，以最优第十一条：当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优 利用方式进行评估利用方式进行评估 影响房地产价格及评估价值的因素影响房地产价格及评估价值的因素 1 1）一般因素：）一般因素：影响一定区域内所有房地产价格的一般、普遍、共同的因素影响一定区域内所有房地产价格的一般、普遍、共同的因素 （1 1）经济因素。）经济因素。 （2 2）社会因素。）社会因素。 （3 3）行政因素。）行政因素。 房地产评估特点房地产评估特点 2 2）区域因素）区域因素 某一特定区域内的各因素综合产生的区域特性，对该区域内的各某一特定区域内的各因素综合产生的区域特性，对该区

8、域内的各 块土地的价格产生影响的因素。块土地的价格产生影响的因素。 包括：商业繁华、交通便捷、城市设施、环境状况因素包括：商业繁华、交通便捷、城市设施、环境状况因素 3 3）个别因素）个别因素 （1 1）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、）土地的个别因素。土地的个别因素具体包括区位因素、 面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地面积因素、临街宽度、临街深度、土地形状、地质、地形、地 势、容积率、土地使用年限等。势、容积率、土地使用年限等。 （2 2）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑）建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要表现为建筑 物的面积、结构、材

9、料、设计、设备、施工质量，以及与周围物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量，以及与周围 环境的协调等方面。环境的协调等方面。 房地产评估特点房地产评估特点 房地产评估基本程序房地产评估基本程序 1 1）明确评估基本事项）明确评估基本事项 2 2）制订工作计划）制订工作计划 3 3）实地勘察与收集资料）实地勘察与收集资料 4 4）测算待估房地产评估价值）测算待估房地产评估价值 5 5）综合分析确定评估结果）综合分析确定评估结果 6 6）撰写房地产评估报告）撰写房地产评估报告 v明确房地产评估基本事项 l房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和 损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿

10、，处理房地 产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、 买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。 u明确评估目的 v明确房地产评估基本事项 l明确评估对象类别 u明确评估对象 l明确评估对象实体状况 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、农业建筑、公共建 筑、住宅建筑等）； 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地 形及水文状况； 建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、 砖木结构、简易结构等）、建筑面积、层数、朝向、平面布 局、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。 v明确房地产评估基本事项 l明确评估对象类别 u明确评估对象 l明确评估对象实体

11、状况 l明确评估对象产权状况 土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、划拨土 地使用权或出让土地使用权等）、权属（如独立土地使用权或共 享土地使用权等）、土地使用权年限 建筑物权属（如所有权或使用权、独立所有权或共享所有权等） 评估对象设定的其他权利状况等 v明确房地产评估基本事项明确房地产评估基本事项 l市场价值 u明确价值类型 l市场价值以外的价值 v明确房地产评估基本事项明确房地产评估基本事项 l选择现在某个日期 u明确评估基准日 l选择过去某个日期 l选择将来某个日期 v拟定评估作业方案拟定评估作业方案 l根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度， 合理确定投入多少人力

12、参加评估。在安排评估人员时，应 充分考虑评估人员的专长。 u确定评估投入的人员 v拟定评估作业方案拟定评估作业方案 l在与委托人共同商定的评估作业日期内，合理确定评估 工作步骤和进行时间进度安排，具体方法可采用线条图或 网络计划技术。 u确定评估作业步骤及进度安排 v拟定评估作业方案拟定评估作业方案 l根据评估工作的地点、评估人员的多少、评估工作时间 的长短等合理安排评估所需经费，做到既满足需要，又节 省资金。 u确定评估作业所需经费预算 v实地勘察评估对象实地勘察评估对象 l查明评估对象房地产具体的具体坐落位置（如区街号）、 四至、与相邻建筑物（或土地）及道路的关系，还要观察 附近的建筑布局

13、、道路及交通状况、绿化及卫生状况、地 形及地势状况、日照及通风状况，如果评估对象是商业房 地产还应对周边商业繁华状况进行调查了解。 u勘查房地产的位置及周围环境 v实地勘察评估对象 l查实评估对象房地产的实际用途，看其用途、权利状况 是否与规定相一致，要查明建筑物的结构、建成时间、新 旧程度、完损等级、装修状况、设备状况，了解建筑面积、 使用面积或可供出租和营业面积等。 u勘查房地产使用状况 小资料：小资料： 第二十二条第二十二条 注册资产评估师执行不注册资产评估师执行不 动产评估业务，应当根据评估对象特动产评估业务，应当根据评估对象特 点、价值类型、资料收集情况等相关点、价值类型、资料收集情

14、况等相关 条件，分析条件，分析市场法、收益法和成本法市场法、收益法和成本法 三种资产评估基本方法以及三种资产评估基本方法以及假设开发假设开发 法、基准地价修正法法、基准地价修正法等衍生方法的适等衍生方法的适 用性，恰当选择评估方法。用性，恰当选择评估方法。 参考资料参考资料 第二十五条第二十五条 注册资产评估师运用市场法评估注册资产评估师运用市场法评估 不动产时，应当进行不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期交易情况修正、交易日期 修正和不动产状况修正修正和不动产状况修正。 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价 格修正为正常交易情况下的价值。格修正

15、为正常交易情况下的价值。 交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正 为评估基准日的价值。为评估基准日的价值。 不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正 为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况 修正、权益状况修正和实物状况修正。修正、权益状况修正和实物状况修正。 市场途径及其方法适用的条件和对象市场途径及其方法适用的条件和对象 u 市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场 u 在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实在市

16、场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实 例资料。例资料。 适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产，如房地产开 发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。发用地、商品住宅、公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 市场售价类比法在房地产评估中的应用市场售价类比法在房地产评估中的应用 l市场售价类比法是将评估对象的房地产与在近期交易的 同类房地产进行比较，并根据类似房地产的交易价格，经 过因素修正得出评估对象房地产价值的评估方法。 u市场售价类比法的基本含义 市场售价类比法在房地产评估中的应用市场售价类比法在房

17、地产评估中的应用 u市场售价类比法的评估公式 l评估价值=参照物交易价格交易情况修正系数 区域 因素修正系数个别因素修正系数交易日期修正系数 100 100100100（） （）（）（） 参照物价格评估价值 u市场售价类比法的评估步骤 l广泛搜集交易资料 u市场售价类比法的评估步骤 l广泛搜集交易资料（内容） 包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易 双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑 物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市 场状况等。 u市场售价类比法的评估步骤 l广泛搜集交易资料（途径） 政府有关部门关于房地产交易的资料； 各种报刊上有关房地产交易的广

18、告； 同行之间相互提供经手的交易实例资料； 与房地产销售、中介人员洽谈以获得有关资料； 其他途径。 O参照物的选取应注意以下几点：参照物的选取应注意以下几点： 区域相同，或是土地级别相同；区域相同，或是土地级别相同； 用途相同；用途相同； 建筑结构相同；建筑结构相同； 建筑规模相当；建筑规模相当； 权利性质相同；权利性质相同； 实体特征相接近；实体特征相接近； 交易类型与评估目的相吻合；交易类型与评估目的相吻合； 交易日期与评估基准日接近；交易日期与评估基准日接近； 正常交易价格，或可修正为正常交易价格；正常交易价格，或可修正为正常交易价格； 一般为一般为3个以上。个以上。 1 1）交易情况修

19、正）交易情况修正 正常价格正常价格= =参照物交易价格参照物交易价格交易情况修正系数交易情况修正系数 交易情况一般包括：交易者之间的关系；交易动机；交易方式；交易情况一般包括：交易者之间的关系；交易动机；交易方式； 税费负担方式等。税费负担方式等。 参照物交易情况值 正常交易情况值 修正系数 100 2 2）区域因素修正）区域因素修正 评估对象房地产区域状态下的价格评估对象房地产区域状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格区域因素修区域因素修 正系数正系数 参照物区域因素值 评估对象区域因素值 （） 100 修正系数 v市场售价类比法市场售价类比法 u市场售价类比法的评估步骤 l 进行区

20、域因素修正 区域因素区域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC 因素因素1 1F F1 1 因素因素2 2F F2 2 因素因素3 3F F3 3 因素因素n nF Fn n 综合综合1 1 v市场售价类比法市场售价类比法 u市场售价类比法的评估步骤 l 进行区域因素修正 区区 域因素域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC 商业繁华度商业繁华度0.150.15100100 道路通达度道路通达度0.080.08100100 交通便捷度交通便捷度0.120.12100100 离市中心距离离市中心距离0.140.1

21、4100100 离交通设施距离离交通设施距离0.060.06100100 自然环境状况自然环境状况0.120.12100100 人文环境状况人文环境状况0.100.10100100 基础设施状况基础设施状况0.100.10100100 公共设施状况公共设施状况0.130.13100100 综综 合合1 1100100 v市场售价类比法市场售价类比法 u市场售价类比法的评估步骤 l 进行区域因素修正 区区 域因素域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC 商业繁华度商业繁华度0.150.151001001031031001009898 道路通达度道路通达度

22、0.080.08100100100100100100100100 交通便捷度交通便捷度0.120.121001001011011001009797 离市中心距离离市中心距离0.140.141001001021021001009595 离交通设施距离离交通设施距离0.060.061001009898100100101101 自然环境状况自然环境状况0.120.121001001021021001009797 人文环境状况人文环境状况0.100.101001001031031001009898 基础设施状况基础设施状况0.100.101001001011011001009999 公共设施状况公共设

23、施状况0.130.131001001051051001009696 综综 合合1 110010010210210010097.597.5 9804. 0 102 100 ）（ 区域因素修正系数参照物A 0256. 1 97.5 100 ）（ 区域因素修正系数参照物C 1 100 100 ）（ 区域因素修正系数参照物B 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 3 3）个别因素修正）个别因素修正 评估对象自身状态下的价格评估对象自身状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格个别因素修正系数个别因素修正系数 参照物个别因素值 评估对象个别因素值 （） 1

24、00 修正系数 v市场售价类比法市场售价类比法 u市场售价类比法的评估步骤 l 进行区域因素修正 个别因素个别因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC 因素因素1 1F F1 1 因素因素2 2F F2 2 因素因素3 3F F3 3 因素因素n nF Fn n 综合综合1 1 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 1.1.土地使用权年限修正系数的数学表达式为土地使用权年限修正系数的数学表达式为 ： r r资本化率资本化率 n n被评估土地的使用年期被评估土地的使用年期 N N参照土地的使用年期参照土地的使用年

25、期 【例】评估对象土地使用年限为30年，参照物土地使用 年限为20年，土地预期投资收益率为8%，确定土地年限 修正系数。 1446.1 %81 1 1 %81 1 1 2030 y 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 2.2.容积率修正系数的数学表达式为：容积率修正系数的数学表达式为： 容积率是某宗土地上建筑物的总建筑面积与用地面积的比率。即： 容积率=总建筑面积/用地面积 【例】评估对象土地的容积率为2，参照物土地的容积率为 4，根据容积率地价指数表，确定土地容积率的修正系数。 容积率地价指数表 容积率容积率12345 地价指数地价指数 % 10

26、0105115125140 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 4 4）交易日期修正）交易日期修正 案例案例8-28-2 利用定基价格指数进行交易日期修正的数学表达式为：利用定基价格指数进行交易日期修正的数学表达式为： 运用环比价格指数进行交易日期修正的数学表达式为：运用环比价格指数进行交易日期修正的数学表达式为： 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5 5）确定评估对象评估价值）确定评估对象评估价值 （1 1）简单算术平均法。）简单算术平均法。 n P P n i i 1 项 目ABCD 比准价值（元

27、/平方米） 8500880082008300 简单算术平均法举例 项 目ABCD 比准价值（元平方米） 8500880082008300 评估价值（元/平方米）（8500+8800+8200+8300）4 =8450 简单算术平均法举例 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5 5）确定评估对象评估价值）确定评估对象评估价值 （1 1）简单算术平均法。）简单算术平均法。 （2 2）加权算术平均法。）加权算术平均法。 n i ii fPP 1 项 目ABCD 比准价值（元平方米） 8500880082008300 权 重 0.40.10.20.3 加权

28、平均法举例 项 目ABCD 比准价值（元平方米） 8500880082008300 权 重 0.40.10.20.3 评估价值（元/）85000.4+88000.1+82000.2 +83000.3=8410 加权平均法举例 v市场售价类比法（举例）市场售价类比法（举例） 【例】参照物与评估对象有关资料如下：参照物的交易价格为 8500元/平方米；参照物交易价格较正常交易价格偏高5%；评估 基准日房地产价格与参照物交易日相比上涨了3%；与评估对象相 比，参照物的区域因素和个别因素综合得分为108和97。则参照 物的比准价值为： 平方米）（元 ）（）（ ）（ ）（ 比准价值/7959 97 10

29、0 108 100 100 103 105 100 8500 8.2 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.2.3 基准地价修正法在房地产评估中的应用 1）基准地价修正法的含义 基准地价按照城市土地级别或均质地域分别评估的基准地价按照城市土地级别或均质地域分别评估的 商业、住宅、商业、住宅、 工业等各类用的和综合土地级别的土地使用权的平均价格。工业等各类用的和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 2）基准地价修正法的估价步骤 宗地地价宗地地段的基准地价年期修正系数交易期日修正系数土地 状况修正系数市场转让因素修正系数 （1）收集有关资料 （2）计

30、算土地转让年限修正系数 （3）计算交易日期修正系数 （4）计算土地状况修正系数 （5）计算市场转让因素修正系数 （6）计算评估对象宗地的评估价值 8.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8.2.4 8.2.4 市场租金倍数法在房地产评估市场租金倍数法在房地产评估 中的应用中的应用 评估对象的评估价值评估对象的评估价值= =评估对象的年正常收益评估对象的年正常收益市场租金倍数市场租金倍数 （8 81717） 参考资料：收益法参考资料：收益法 第二十七条第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时注册资产评估师运用收益法评估不动产时 ，应当合理确定收益

31、期限、净收益与折现率。，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。 （一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土（一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土 地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规 的规定，合理确定；的规定，合理确定； （二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预（二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预 期；期； （三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风（三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风 险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。

32、 折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。 第二十八条第二十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，运用收益法评估不动产时，有租约限制的， 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的 租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披 露租约情况露租约情况。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 v收益途径的基本思路 u收益途径的含义 l收益途径是计算评估对象房地产未来预期的正常纯收益， 选用适当的折现率将未

33、来纯收益折算为现值，以估测房地 产价值的思路及方法。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.1 8.3.1 收益途径适用的条件和对象收益途径适用的条件和对象 u收益途径适用的对象 l收益途径适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如 商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、 影剧院等房地产。 u收益途径适用的条件 l房地产的未来预期收益能够预测 l房地产的未来预期收益风险能够量化 l房地产的收益年限能够确定 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.2 8.3.2 收益途径及其方法评估房

34、地产收益途径及其方法评估房地产 的基本步骤的基本步骤 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤包括：收益途径及其方法评估房地产的基本步骤包括： （1 1）收集房地产有关收入和费用的资料；）收集房地产有关收入和费用的资料； （2 2）测算房地产的正常收入；）测算房地产的正常收入； （3 3）测算房地产的正常费用；）测算房地产的正常费用； （4 4）测算房地产的纯收益；）测算房地产的纯收益； （5 5）估测并选用适当的资本化率；）估测并选用适当的资本化率； （6 6）确定房地产的收益年限；）确定房地产的收益年限； （7 7）估测并确定房地产评估价值。）估测并确定房地产评估价值。 8.3 收益途径及其方

35、法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.3 8.3.3 房地产净收益的测算房地产净收益的测算 1 1）净收益的测算思路）净收益的测算思路 净收益净收益= =潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用 = =有效总收入运营费用有效总收入运营费用 （8-198-19） 2 2）不同类型房地产净收益的测算）不同类型房地产净收益的测算 （1 1）出租型房地产净收益的测算）出租型房地产净收益的测算 净收益净收益= =租赁收入租赁收入- -维修费维修费- -管理费管理费- -保险费保险费- -房地产税房地产税- -租赁代理费等租赁代理费等 （2

36、 2）直接经营型房地产净收益的测算）直接经营型房地产净收益的测算 净收益净收益= =销售收入销售收入- -销售成本销售成本- -管理费管理费- -销售费销售费- -财务费财务费- -销售税金及附加销售税金及附加- - 经营利润？经营利润？ （3 3）自用或尚未使用的房地产净收益）自用或尚未使用的房地产净收益 的测算的测算 （4 4）混合性房地产净收益的测算）混合性房地产净收益的测算 l自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的 类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益， 或直接比较得出纯收益。 l混合性房地产是指有多种收益类型（出租、经营、自用 等）的房地产， 在测算纯收益时，可

37、以把它看成是各种单 一收益类型房地产的组合，先分别计算，然后进行综合。 【例】某一待出租写字间，建筑面积为1000平方米。类似写字间的 市场租金为每年900元/平方米，平均空置率为10%，各种税金（营业 税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等）为租金收入的17.5%， 其他费用（包括保险费、维修费、管理费等）为租金的10%。试估算 该写字间的纯收益。 纯收益=潜在总收入空置等造成的收入损失运营费用 潜在总收入=9001000=90（万元） 空置造成的损失=9010%=9（万元） 运营费用=（90-9）（17.5%+10%）=22.28(万元) 纯收益=90-9-22.28=58.72（万元）

38、 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 8.3.4 房地产折现率及资本化房地产折现率及资本化 率的估测率的估测 1 1）房地产资本化率的种类）房地产资本化率的种类 l房地产的资本化率实质上是一种期望的投资收益率。 l应选择与获取评估对象房地产的纯收益具有同等风险投资同等风险投资的收 益率作为资本化率。 l要注意不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产资 本化率的不同。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 8.3.4 房地产折现率及资本化房地产折现率及资本化 率的估测率的估测

39、1 1）房地产资本化率的种类）房地产资本化率的种类 （1 1）土地资本化率）土地资本化率 （2 2）建筑物资本化率）建筑物资本化率 （3 3）综合资本化率）综合资本化率 r=(rr=(r1 1L+ rL+ r2 2B)/(L+B)B)/(L+B) r r综合资本化率；综合资本化率； r r1 1土地资本化率；土地资本化率； r r2 2建筑物资本化率建筑物资本化率 L-L-土地价值；土地价值； B-B-建筑物价值建筑物价值 L BrBLr r 2 1 )( B LrBLr r 1 2 )( l【例 】某宗房地产的总价值为1000万元，经估测建筑物部 分的价值为600万元，假定综合的资本化率为8

40、%，建筑物的资 本化率为10%，则土地的资本化率为： %5 6001000 600%101000%8 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测房地产折现率及资本化率的估测 2 2）房地产资本化率的估测方法）房地产资本化率的估测方法 （1 1）安全利率加上风险报酬率法）安全利率加上风险报酬率法 l房地产资本化率安全利率风险报酬率 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测房地产折现率及资本化率的估测 2 2）房地

41、产资本化率的估测方法）房地产资本化率的估测方法 （1 1）安全利率加上风险报酬率法）安全利率加上风险报酬率法 （2 2）市场租价比法：例）市场租价比法：例8-58-5 l市场租价比法是在市场上选取多个（通常为3个以上）与 评估对象房地产地相似的交易实例的正常纯租金（纯收益） 与价格的比率作为依据，然后求出各交易实例正常纯租金 与价格比率的平均值，以此作为评估对象房地产的资本化 率。 n i i i n P A r 1 交易实例租金（万元/年）价格（万元）资本化率（%） 1151659.09 22421611.11 35249810.44 48786310.08 l根据表中的数据资料，采用简单算

42、术平均数法求得房地产资本化率 为：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）410.18% 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测房地产折现率及资本化率的估测 2 2）房地产资本化率的估测方法）房地产资本化率的估测方法 （3）资本收益率排序插入法）资本收益率排序插入法 l投资收益率排序插入法是通过收集市场上各种投资的收 益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队，制成图表。 将评估对象房地产与各类投资风险程度进行分析比较，判 断出同等风险的投资，确定评估对象风险程度应落的位置， 以此确定

43、评估对象的资本化率。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.4 8.3.4 房地产折现率及资本化率的估测房地产折现率及资本化率的估测 2 2）房地产资本化率的估测方法）房地产资本化率的估测方法 （3）资本收益率排序插入法）资本收益率排序插入法 v房地产资本化率的估测房地产资本化率的估测 （投资收益率排序插入法（投资收益率排序插入法 ） 3.4.5 3.4.5 直接资本化率与折现率直接资本化率与折现率 收益率 投资风险 0 评估对象风险 程度应落的位置 折现率应落的区域 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中

44、的应用 v8.3.5 8.3.5 房地产收益年限的确定房地产收益年限的确定 v 1 1）单独的土地或建筑物的情况）单独的土地或建筑物的情况 l 对于单独土地和单独建筑物的评估，未来可获得收益的年限 应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 v8.3.5 8.3.5 房地产收益年限的确定房地产收益年限的确定 v 1 1）单独的土地或建筑物的情况）单独的土地或建筑物的情况 v 2 2）土地和建筑物合成一体评估的情况）土地和建筑物合成一体评估的情况 l如果建筑物的经济寿命长于或等于土地合法使用权年限， 就应根据土

45、地合法使用权年限确定未来可获收益的年限。 v房地产收益年限的确定 u土地和建筑物合成一体评估的情况 3.4.6 收益期限的确定 房地合估 房地产收益年限 土地使用年限 建筑物经济寿命 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 v8.3.5 8.3.5 房地产收益年限的确定房地产收益年限的确定 v 1 1）单独的土地或建筑物的情况）单独的土地或建筑物的情况 v 2 2）土地和建筑物合成一体评估的情况）土地和建筑物合成一体评估的情况 l如果是建筑物的经济寿命短于土地合法使用权年限。这时根据 收益的不同特征应将其分为两段。第一段是房地合一的收益年限， 它应等于

46、建筑物的经济寿命；第二段是单独土地的收益年限，它 应等于土地合法使用权年限与建筑物经济寿命年限之差。 v房地产收益年限的确定房地产收益年限的确定 3.4.6 3.4.6 收益期限的确定收益期限的确定 房地合估房地合估 房地产收益年限 建筑物经济寿命 土地使用年限 0 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.6 8.3.6 房地产价值的估测房地产价值的估测 1 1）房地合一价值的估测）房地合一价值的估测 n rr A P )1( 1 1 n i i i r R p 1 )1( r A P gr A p 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用

47、收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.6 8.3.6 房地产价值的估测房地产价值的估测 2 2）土地价值的估测）土地价值的估测 l单纯的土地出租 )1( 1 1 11 1 1 n rr A p 1 1 1 r A p 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.3.6 8.3.6 房地产价值的估测房地产价值的估测 2 2）土地价值的估测）土地价值的估测 l房地产出租或经营 )1( 1 1 )( 11 2 1 n rr AA p 1 2 1 )( r AA p 8.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8.

48、3.6 8.3.6 房地产价值的估测房地产价值的估测 3 3）建筑物价值的估测）建筑物价值的估测 )1( 1 1 )( 22 1 2 n rr AA p 2 1 2 )( r AA p 例例：某写字楼在未来：某写字楼在未来5年内年租金为年内年租金为 100万元，预计万元，预计5年后变现价值为年后变现价值为2000万万 元，销售税费为售价的元，销售税费为售价的5%,若投资者要若投资者要 求的投资收益率为求的投资收益率为10，试评估该写字，试评估该写字 楼目前的价值。楼目前的价值。 万元83.1558 %)101 ( %)51 (2000 %)101 ( 1 1 %10 100 )1 ()1 (

49、1 1 55 t t t r P rr A P 例例 ：某房地产公司：某房地产公司2000.32000.3取得一土地取得一土地5050年使年使 用权，用权，2002.32002.3建成一写字楼，造价为建成一写字楼，造价为20002000元元/ /平平 米，耐用年限米，耐用年限5555年，（残值率为年，（残值率为2 2）。目前，）。目前， 该类建筑造价为该类建筑造价为2500/2500/平米。建筑物占地面积平米。建筑物占地面积 500500平米，建筑面积平米，建筑面积900900平米，月租金平米，月租金3 3万元。而万元。而 实际当地租金为每月实际当地租金为每月5050元元/ /平米，空置率平米

50、，空置率1010； 年管理费为租金的年管理费为租金的3.53.5，维修费为建筑物重置，维修费为建筑物重置 价格价格1.51.5，保险费为重置价，保险费为重置价0.20.2，税金为建，税金为建 筑面积筑面积2020元元/ /平米，土地资本化率为平米，土地资本化率为7 7，建筑，建筑 物资本化率为物资本化率为8 8。假设土地使用权届满，将由。假设土地使用权届满，将由 国家无偿收回。试评估给宗地国家无偿收回。试评估给宗地20062006年年3 3月的土地月的土地 使用权价格。使用权价格。 年总收益年总收益50501212900900（1-101-10）486000486000元元 年总费用年管理费年