1、2020年10月2日机密加强投资管理功能以追求快速增长1997年7月21日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。PAI-970716-TP-AC3PAI-970716-TP-AC312020年10月2日信托各投资部门应遵守之投资策略信托各投资部门应遵守之投资策略投资策略投资策略一般以和专业公司联盟开发或为房地产公司提供资金共同开发物业为主，追求至少20%之年回报及在预计的投资期限内，内部收益率超过20%如平安能发展足够专业技能，可以成立独立的房地产公司，由集团委托房地产公司做物业投资除纯粹开发物业为投资手段以外，平安也应该考应以其它形式(如现楼
2、的买卖，租赁)来增加投资回报，其年回报率必须高於20%自用房产也需根据规定的评估方法，至少达到最低回报要求贷款/拆借利率遵照法律规定为降低信用风险，一般以短期贷款为主(如二年以内的贷款)贷款/拆借的利率必须与国债的利率挂钩，必须满足贷/拆利率国债利率+风险(以呆坏帐率表示)+费用+税差对贷/拆客户实行信用评级，以客户信用级别对客户实行定价(若未来决定做贷款业务)系统化和专案方式处理历史遗留之坏帐问题鉴于实业投资之高风险，投资项目的内部收益率必须不低于25-30%投资在一些效益好，成长型的企业，其年资本回报率不低于15%在投资前平安必须做好在预计期限内安全撤回资金的策略，一般投资期限不超过5-7
3、年资产类别资产类别物业投资贷款/拆借实业投资备注备注鉴于平安以往的信贷风险及市场利率情况，平安目前不适合进行信贷业务如果真要进行信贷业务，平安必须将坏帐率控制在2-3%以内才会有羸利资料来源：投管会；工作小组分析信托各部门之投资策略信托各部门之投资策略PAI-970716-TP-AC322020年10月2日资讯收集汇总分析备案监控与应变项目评估与审核信托公司之组织架构与原则信托公司之组织架构与原则项目发展资讯收集汇总业务计划拓展新业务经常性业务服务性业务物业开发部实业部信贷部物业投资管理部财务/核算部企划部综合管理部总经理总经理投资决策小组与内部决策会议资料来源：平安信托；工作小组信托之总体组
4、织架构与主要负责人之职能信托之总体组织架构与主要负责人之职能主要业务流主要业务流程：程：PAI-970716-TP-AC332020年10月2日*包括“是否遵照标准程序”、“数据分析的客观性”、“决策正确与否”、“出现问题的次数”、“是否滥用职权”等标准资料来源：工作小组分析信托公司总经理之重要职权信托公司总经理之重要职权与CIO组织密切相关全力达成各类资产之要求回报与风险控制负责权限内投资之回报与风险完善外部客户发展策略与具体措施确保平安对外之服务品质和名声稳定发展外部客户之业务确保投资公司组织架构满足长期内外部客户发展之要求提高工作效率至产业界领先地位培养并保留最好的人才协调专业公司间的业
5、务联系确保平安资金确保平安资金之投资绩效与之投资绩效与品质品质充分发展外部充分发展外部客户范围与服客户范围与服务务健全投资公司健全投资公司内部组织架构内部组织架构、工作效率及、工作效率及人才素质人才素质各类资产指标达到要求回报之综合与个别指标权限内投资之风险调整后回报，及投资品质*外部客户发展策略与措施之品质外部客户之意见反馈、满意度、或报怨等外部客户业务之年成长率投资公司组织架构之合理性(可参照世界或国内领先者)工作效率指标评比(例如：回报/员工，费用/员工等)人才流动率(高绩效者)，员工的满意度达成协议的方式与次数主要角色主要角色主要职责主要职责绩效评估标准绩效评估标准PAI-970716
6、-TP-AC342020年10月2日信托各大部门经理的职责信托各大部门经理的职责部门部门物业开发部实业部主要职责主要职责负责制定、修定物业的投资策略协助寻找投资机会、筛选项目及确保项目审议的全面性和正确性对辖下单位和人员的工作进行方向性指导负责对外谈判签约及关系建立负责与信托内其他部门协调制定及持行实业投资的策略负责寻找投资机会，筛选项目及督促完整的可行性研究对辖下单位和人员的工作进行方向性指导负责项目谈判签约及与重要被投资公司保持密切联系负责投资项目的追踪、管理负责与信托内其他部门协调权限权限否决不合策略之项目；提报部门内同意之项目建议部门应有之制度、规则、程序、与编制参与部门内人员招募与绩
7、效评估同上资料来源：平安信托；工作小组PAI-970716-TP-AC352020年10月2日信托各大部门经理的职责信托各大部门经理的职责(续续)部门部门信贷部企划部主要职责主要职责督促坏帐的回收与目标的达成建立贷款资料库，充分掌握客户资料与信贷现况在合法的范围内，积极寻找有利之信贷业务(必须符合回报/风险要求)及建立潜在客户之资料库协调及汇总各部门之年度计划并提出信托之总体计划，负责与总公司企划部协商研拟信托长期(5-10年)发展策略有系统研究与开发信托外部业务与客户定期分析业务进展情况，并向各部门或总经理提出相关建议权限权限审核坏帐策略、目的和成果制定部门内工作程序、规则和编制参与部门人员
8、之招募与绩效评估要求各部门依规定、格式、或品质要求，如期完成业务计划随时向总经理建议业务改革方案或新业务发展成式代表信托从事业务计划方面之协调资料来源：平安信托；工作小组PAI-970716-TP-AC362020年10月2日信托各大部门经理的职责信托各大部门经理的职责(续续)部门部门物业投资管理部主要职责主要职责充份掌握物业相关投资之现况(包括已投资项目、在建项目、已完工项目、否决项目，及自用物业)监管租贷与工程管理的工作进度与品质逐步减少信托在租贷与工程管理上的细节工作，增加外包比例，并适时成立相关专业公司建立与专业物业公司关系与合作方式权限权限审核工程管理之程序与方式及外包商建议成立相关
9、专业公司之方式与人员参与部门内人员之招募与绩效评估代表信托在工程管理与租贷方向之协调、谈判资料来源：平安信托；工作小组PAI-970716-TP-AC372020年10月2日物业相关部门之组织架构物业相关部门之组织架构*部门之组织架构和主要职能部门之组织架构和主要职能管理已决定投资项目之转交工作建立物业投资备案指派专人负责物业相关部门之整合与协调管理无法转移至地产公司之项目以监控其他物业公司为主，不涉及细部工程管理定期汇报现况以更新资料库(电脑报表)负责深圳租赁业物管理其他地区之外包物业管理公司总经理例会成员助理物业策划室(1人)物业评估室(1人)湖南地产公司以发展成独立之专业公司为目标，例如
10、，地产公司、物业管理公司等借此提高物业相关公司的专业形象，吸引专业人才加入租赁物业管理(8人)2-3级自用物业管理(1人)在建工程管理(12人)项目审议小组(3人)项目开发小组(2人)物业资料室(2人)物业资料库(2人)物业投资管理部(1人)物业开发部(1人)*在无法深入了解各部门技能程度情形下，人员编制以部门提出之人数为主；而更细部的职责划分，信托内备有资料资料来源：平安信托；工作小组分析长期不应属于信托物业投资物业相关部门物业相关部门PAI-970716-TP-AC382020年10月2日资料来源：工作小组分析物业开发部以下单位之职责物业开发部以下单位之职责部门部门物业策划室物业资料组项目
11、开发小组主要职责主要职责负责收集国家宏观经济方面的有关资料(如，各行各业的年鉴，法规计划，报章杂志等)向项目开发小组提供所需的资料情报，例如各地房产之行情、趋势、开发商等协助开发及审议单位收集资讯负责建立投资项目来源管道建立与重要地产公司之联系与关系负责寻找具潜力之投资项目初步评估项目之可行性与回报，并向评估单位提出建议协助审议单位收集细部情报权限权限订购与物业发展有关的资料杂志建议项目开发小组寻找相关资料、信息建立与各信息提供单位的联系制定项目开发筛选的策略与方法有权否决初步评估不合格之项目，但要向部门室主任汇报，备案PAI-970716-TP-AC392020年10月2日物业项目审议小组的
12、组成与职能物业项目审议小组的组成与职能小组领导人分析帅助理物业分析师负责制定详细的分析计划及分析所需信息和收集方法参与市场调查采访及资料收集来建立模型对分析的指标做出判断和小组成员沟通讨论解决工作中的疑难问题分析师助理主要负责各方面资料、信息的收集与确认协助分析师做各种分析负责小组行程安排处理小组日常文书工作帮助小组安排行程(如订火车、飞机票等)秘书负责提出投资建议制定工作计划及所需的分析管理小组日常的运作，检查、指导分析方法和结果保持与外部和公司领导的联络/沟通负责审议后项目所在市场信息的收集与追踪评估小组成员的表现资料来源：工作小组分析当项目不多时可由室主室兼职物业投资项目建议成果：成果：
13、PAI-970716-TP-AC3102020年10月2日物业项目审议小组所需技能物业项目审议小组所需技能分析师分析师有优秀的分析能力和建立模型的经验，和良好数据判断能力有经济、金融、物业等的背景能熟练地操作电脑曾从事过房地产之投资分析(1年左右经验)曾担任以数据、电脑为工具的分析工作小组领导小组领导在项目评估方面有广泛的经验有良好的分析和小组领导能力有广泛的社会联络网及信息收集渠道乐于接受挑战与压力在物业市场有2-3年之实际操作经验特别熟悉一些重点市场的情况(如：供需情况、地产公司、承建商等)曾领导类似业务或管理团体从事分析性工作的经验分析师助理分析师助理良好的分析能力和处理大量数据信息的能
14、力有经验金融方面的背景能熟练地操作电脑技能技能可能的背景可能的背景要求要求资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3112020年10月2日实业投资部的组织架构实业投资部的组织架构项目开发评估小组(7人)实业投资部(1人)投资开发室(1人)收集有关宏观经济、行业、信息、政策、法规协助项目小组收集有关资料追踪投资企业之经营与财务状况提报追踪报告与可能之因应方法追踪/收集红利之发放项目分析员(2人)投资项目库(1人)项目管理室(1人)信息资讯员(1人)资料来源：平安信托；工作小组分析实业部实业部PAI-970716-TP-AC3122020年10月2日实业投资部各部门的职责实业投资部
15、各部门的职责部门部门投资开发室投资开发室项目管理室项目管理室主要职责主要职责利用现有各行业、国家宏观经济政策法规方面的资料收集初步所需之资料、信息(例如：产业状况、前景等)负责对各实业投资项目进行可行性研究分析、考察和评估向上级领导汇报评估结果及建议采用的方法负责与被投资公司沟通与联系负责对投资企业的经营状况，财务/业绩情况进行分析，追踪负责投资企业红利的管理权限权限制定具体的项目评估方法、步骤、及最后的评估结论向部门经理建议投资的策略及方法代表平安出席股东大会(小组讨论后指派)根据规定、主动追踪投资项目的经营、财务状况随时向部门经理汇报投资项目的异常情况资料来源：平安信托；工作小组分析PAI
16、-970716-TP-AC3132020年10月2日实业投资项目开发评估小组的组成与职能实业投资项目开发评估小组的组成与职能小组领导人分析帅助理项目分析员负责制定详细的分析工作计划及所需资料的来源及收集方法收集所需的资料，对项目进行分析在小组内进行讨论，分析结果，提出投资策略协助建立与重要被投资公司之长期联系助理分析员负责各方面资料、信息的收集协助分析员进行各种分析负责小组行程的安排处理小组日常文书工作帮助小组安排行程(如订火车、飞机票等)秘书项目主要负责人制定工作计划及所需分析根据评估结果，制定投资策略管理小组的运作，监督指导分析方法与结果负责与领导和外界的沟通评估小组成员的表现资料来源：平
17、安信托；工作小组分析实业投资实业投资项目建议书项目建议书成果：成果：PAI-970716-TP-AC3142020年10月2日开发信贷客户与关系开发有利信贷业务(外币或人民币)货款业务推广*建立信用评估模式审批贷款个案建立客户信用资料库信用分析*完成内部建档定期收款登帐转移应催收项目帐务管理汇总所有贷款项目与现况贷款资料库记录所有催收现况与文件协助小组日常行政管理行政管理当贷款业务不利时，不需设立全功能之单位，但应有专人负责重要功能的发展贷款业务室(1人)信贷投资部的组织架构信贷投资部的组织架构信贷部(2人)资讯流现阶段重点贷款管理追踪室(1人)坏帐催收室(16人)*附录有更细部之说明资料来源
18、：平安信托；工作小组分析信贷部信贷部催收小组*PAI-970716-TP-AC3152020年10月2日催收室组织架构催收室组织架构*副组长3人分别兼任贷款组、拆借/定存组、外币组组长；坏帐催收室共16-18人*在没有很多诉讼案件下，应共用1名律师资料来源：平安信托；工作小组分析副组长3人轻案组2人重案组2-3人货款组分析师1人初级分析师1人律师*1人重案组2-3人拆借/定存组分析师1人初级分析师1人律师*1人外币组3人分支机构组1人组长1人常务副组长1人轻案组2人不计人数文员文员PAI-970716-TP-AC3162020年10月2日资料来源：工作小组分析重案组的可能组成及职能重案组的可能
19、组成及职能分析师法律顾问协助制定不同的对付坏帐策略根据不同的策略制定不同的模型来预测本金收回的可能性及金额对客户的业绩进行详细的分析(现金流量等)对不同的结果进行记录及比较根据模型进行坏帐收回的分析准备文件及内外部的通讯、联络保持过去坏帐催收个案的数据库为将来坏帐催收提供方法及模型协助分析师工作负责一系列法律事务对小组确定的方案进行法律评估参加与客户协商合同时的讨论准备合同、文件等对催收坏帐的结果负责负责制定对付坏帐策略保持同客户及外部专家/机构的联络制定小组的活动日程安排评估小组成员的表现4-54-5名小组成员在名小组成员在内外部专家的协助内外部专家的协助下同时处理下同时处理15-2015-
20、20个逾期帐款个逾期帐款小组领导人初级分析师PAI-970716-TP-AC3172020年10月2日小组成员所需之技能小组成员所需之技能技能技能可能之背景可能之背景要求要求分析师分析师有很优秀的分析和交流能力有很强的金融/经济学的背景能熟练操作电脑，设计模型经济、财务或统计本科，且在相关领域工作一年以上曾经使用电脑建立模型或做财务分析者初级分析师初级分析师有良好的金融经济学历优秀的分析和数据收集能力能熟练地运用电脑同上，但较没经验者法律顾问法律顾问拥有解决处理与经济有关法律问题的能力/经验在对合同协商方面有丰富的经验曾有信贷官司经验者小组领导小组领导在金融业或项目的评估或坏帐催收方面有广泛的
21、经验有良好分析力及与客户/小组的交流能力富有创意性典型的信贷人员对此工作不是很适合至少在信贷或财务方面有1-2年实际工作经验曾担任专案经理或部门经理了解国内企业经营与运作方式善于沟通与协调资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3182020年10月2日信托企划部的组织架构信托企划部的组织架构资讯流业务发展室(2人)收集市场信息、分析/审议市场的发展趋势根据市场发展趋势，制定合适的策略制定有效的计划去实现策略信息库精英专案小组由于信托目前只为平安集团服务，且没有合适的人选，规模可以小一点但考虑到信托长远的发展策略及为外部客户提供更多更好的服务，信托应逐渐扩大业务发展室的规模及功能
22、综合汇总各投资部门的业务计划制定信托的业务计划定期汇报业务进展状况计划统计室(2人)企划部(1人)资料来源：平安信托；工作小组分析企划部企划部PAI-970716-TP-AC3192020年10月2日工作范围工作范围负责分析市场的竞争状况，市场发展趋势策划信托长远发展的战略/抱负产品的设计/定位营销渠道组织结构客户群的发展制定实施战略的具体计划步骤成员技能，素质的要求成员技能，素质的要求小组成员对信托业务有很深的认识/经验小组成员具备优秀的分析问题能力，从复杂事物，数据中都找到问题的重点、关键小组成员对市埸的发展有高瞻远瞩的能力小组成员具有部门经理的资格与能力精英专案小组概述精英专案小组概述工
23、作方式工作方式以小组形式进行工作设常务小组长，领导小组成员进行讨论、资料收集、市场研究、分析来制定策略计划如有必要，各部门经理可以参加专案小组讨论小组直接向信托总经理汇报成果资料来源：平安信托；工作小组分析PAI-970716-TP-AC3202020年10月2日投资核算部组织架构及职能投资核算部组织架构及职能部门经理(1-2人)组织完成信托公司、实业公司、物业公司会计核算、编制会计报表协助各公司税务申报负责本部成本费用审核工作负责本部会计档案保管工作会计核算室(5人)研究、制订财务规章制度开展财务分析、预测管理、指导下属公司财务工作调度营运资金负责员工财务程序培训工作财务管理室(3人)对下属
24、公司的常规和专项审计对下属公司总经理、财务负责人的离任审计制订下属公司的内部制度，并监督实施调查违规违纪案件，对违规违纪人员提出处罚意见执行各项稽核、检查工作稽核监察室(1-2人)资料来源：平安信托；工作小组分析核算部核算部PAI-970716-TP-AC3212020年10月2日综合管理部的组织架构与功能综合管理部的组织架构与功能综合管理部综合管理部(19)人注1其中总经理、副总经理各1人，文秘法律室、人事劳资室、综合室室主任各1人资料来源：平安信托；工作小组分析总经理室(2人)文秘(4人)文字综合文件收发档案保管会议召集记录与纪要印鉴保管和使用文印、传真信息搜集与传递法律(2人)法律事务咨
25、询经济合同文本审定拖欠项目调查撰写法律文书代理公司出庭诉讼协调律师事务所、法院关系配合业务人员追收欠款人事(1人)人员需求调研与评估协助人事招聘程序协助员工考评程序办理干部任免程序教育培训劳资(1人)工资定级工资调整员工福利社会保障工作奖励行政管理(1人)固定资产管理办公秩序的维持工作制度的制定与执行三大机制的建立与实施后勤服务(7人)工作用车车辆管理设备购置办公用品置办各项活动的后勤保障文秘法律室人事劳资室综合室公关、宣传(1人)协调人民银行及其有关部门关系公司形象策划公司业务宣传综合管理部综合管理部PAI-970716-TP-AC3222020年10月2日信托内部决策会议种类与目的信托内部
26、决策会议种类与目的*会议种类会议种类总经理室例会(由总经理召集)投资决策小组(由投资部门经理召集)司务会议(月例会)决策决策/讨论项目讨论项目人事决策(升迁，调薪等)部门经理级以上之绩效评估个人奖金发放方式之确立重大组织/政策改变建议(给CIO)各投资策略之修正决议投资部门提出项目(投票表决，总经理有否决权)汇报业务现况与月/年业务/财务计划宣告信托较重大政策或改变讨论应决未决事项参与决策者参与决策者总、副总经理总经理助理要求出席之相关人员总/副总经理投资部门经理投资项目负责人财务或行政负责人(若有必要时)总、副总经理各部门经理会议结果会议结果决议通知书工作通知书投资项目建议书修正後业务报告会
27、议纪要*信托内部备有各项会议更细部之规定资料来源：平安信托；工作小组内部管理与个人绩效评估原则内部管理与个人绩效评估原则PAI-970716-TP-AC3232020年10月2日平安信托奖金发放的流程平安信托奖金发放的流程由PERC部门提供信托，各部门投资绩效决定原则规定部门奖金的最高限额实际奖金=投资绩效X0.6+工作表现X0.4由CIO及信托领导根据具体指标评估部门奖金由CIO及信托老总共同制定发放原则个人最高奖金不超过年基本工资*的两倍实际奖金按工作表现评估结果排名后决定(前25%之奖金应高于最后25%一倍)部门个人奖金由信托老总和部门负责人评定*投资绩效部门工作表现薪金调整鼓励措迤年终
28、奖金个人工作表现评估个人的奖金个人的奖金由项目小组领导及部门经理根据具体的评估方法基於事实而定升职机会荣誉培训、深造机会部门奖金的决定方法(外部联系)个人奖金的决定方法(内部流程)*个人表现之评估标准可参照附录；CIO必须被知汇分发方法*年基本工资是指除年终资金外之年薪(固定与浮动之总数)资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3242020年10月2日平安信托投资部门个人工作表现评估平安信托投资部门个人工作表现评估低于要求工作表工作表现评估现评估_分工作绩效评估指标工作绩效评估指标解决问题的能力问题细节及相关事项的发现能力数据收集能力分析能力提出建议能力沟通交流能力采访能力口头
29、表达能力书面表达能力小组工作能力参加小组解决问题的能力对小组的贡献(工作效率、工气)管理能力管理自己工作的能力(是否按时交工作结果等)管理他人的能力其它与外界客户的关系判断能力达到要求超过要求非常优秀0-2525-50 50-75 75-100评分范围评分范围奖金分配奖金分配薪金调整年终奖金鼓励措施0-2525-50 50-75 75-100资料来源：工作小组分析；平安信托初步PAI-970716-TP-AC3252020年10月2日信托投资项目决策流程信托投资项目决策流程项目小组项目小组部门经理部门经理信托经理信托经理(决策小组决策小组)投资管理投资管理委员会委员会投资项目决策流程投资项目决
30、策流程项目评估的结果如完全不符合投资策略，信托经理有权否决，不必经过投管会讨论凡信托上报之项目，表示内部一致推荐并符合程序和分析品质之要求PERC检查评估的有效性及评估程序的正确性程序的主要带头人/决策者意见提供者项目投资项目投资决定决定(提供专业意见与报告)项目筛选项目筛选项目评估项目评估项目决策项目决策资料来源：平安信托；工作小组分析信托内部评估与审议信托内部评估与审议PAI-970716-TP-AC3262020年10月2日物业项目评估的流程物业项目评估的流程资料来源：工作小组分析提出初步的假设与制提出初步的假设与制定工作计划定工作计划分析结果整合分析结果整合资料收集，分析及修订假设资料
31、收集，分析及修订假设资料收集资料收集分析及修订假设分析及修订假设主要活动主要活动基於项目本身及所在城市的实际情况，提出对项目的初步看法及假设根据初步的假设制定合适的工作计划，安排及最后达成的成果根据工作计划，以各种渠道收集所需资料，包括从统计年鉴，采访中收集宏观经济的趋势及政府的城市规划计划对当地的市场进行调查、采访，收集市场的供需资料，租金，出租率及情况对从不同渠道收集而来的资料进行讨论、分析、处理，建立市场供求的模型及租金，出租率，售价的预测在调查分析中如发现有相抵触的结论，进一步深入调查，及修正假设，最后制定各种分析结果对各种分析结果进行组合，计算IRR及回报期限调整不同的假设来进行敏感
32、性分析最后制定审议报告，提出投资方案反复修正物业项目之评估与审议物业项目之评估与审议PAI-970716-TP-AC3272020年10月2日物业项目评估流程的具体内容物业项目评估流程的具体内容流程中之各要素流程中之各要素提出假设制定工作计划及最后达成的成果资料来源：工作小组分析具体内容具体内容列出达到成果要解决的问题在小组内经过讨论，初步提出对市场的供求，租金，售价及出租率等的预测对各个要解决的问题进行时间上的安排，及各个阶段要达到的目标对解决问题的可能方法提出具体的方案及时间，行程上的安排可能之收集渠道可能之收集渠道讨论及根据以往的经验讨论及根据以往的经验讨论及根据以往的经验分析的成果分析
33、的成果对一系列要解决问题的初步假设工作时间表/行程表各个具体问题的解决方案及具体的安排参於成员参於成员小组组长及成员小组组长小组组长及成员以下是审议过程中各重环节的详细分析、解释。PAI-970716-TP-AC3282020年10月2日物业项目评估流程的具体内容物业项目评估流程的具体内容流程中之各要素流程中之各要素资料收集分析资料来源：工作小组分析具体内容具体内容宏观上的发展趋势国家宏现经济发展速度(GDP的增长)国家利率的走向项目所在地的经济发展情况(GDP，家庭平均年收入)政府的长期城市规划及对发展商的要求及限制当地市场的供求关系的发展趋势目前各档次物业的供应量及将来的供应情况目前及将来
34、市场对各档次物业的需求租金，出租率，售价的发展趋势各房地产发展商的经济收益状况物业使用者的喜好可能之收集渠道可能之收集渠道国家发行的各统计年鉴(如经济，房地产开发，人口等)当地政府发表的一些金融，经济及城市规划，发展报告，对房地产发展商的要求及限制采访当地的政府有关部门政府部门采访，市场资料收集租户，发展商采访专业物业公司采访及资料收集分析的成果分析的成果对全国的大气候及当地的小气候做定性，定量的研究，及了解对房地产业的影响建立市场供求关系的预测建立租金，出租率，售价的预测对建筑的成本，费用进行预测参於成员参於成员小组成员小组成员PAI-970716-TP-AC3292020年10月2日物业项
35、目评估流程的具体内容物业项目评估流程的具体内容流程中之各要素流程中之各要素分析结果整合资料来源：工作小组分析具体内容具体内容投资回报效益敏感性分析最后的报告可能之收集渠道可能之收集渠道各种模型的预测及收集的资料各种模型的预测及收集的资料各种分析结果分析的成果分析的成果基於调查的分析结果和预测，对投资的IRR和投资回报期限进行预测调整不同的参数(如出租率的变化等)来对IRR的敏感性进行分析对项目开始时的问题进行解答，以报告形式陈述理由，最后提出投资的策略参於成员参於成员小组成员小组成员小组组长及成员PAI-970716-TP-AC3302020年10月2日资料来源：工作小组分析物业项目内部审议方
36、法的整体架构物业项目内部审议方法的整体架构宏观经济状况宏观经济状况国民经济，各行各业的发展情况预测居民家庭收入的发展趋势银行利率的趋势新增企业/单位的速度，个数政府法规政府法规市政府对城市规划发展的蓝图及计划市政府对发展商的要求与限制平安投资计划平安投资计划投资物业建筑成本及其他费用的预测预计的工期建筑设计方案是否迎合买家口胃市场的供求环境市场的供求环境市场各档次物业的供求关系的预测过去几年供求关系、空置率、租金、售价的变化市场各档次物业空置率、租金、售价的预测在同一档次物业中对不同时期建好的物业按空置率、租金、售价的比较物业租赁/购买者对物业的喜好/要求项目审议报告：投资之详细计划内部收益率
37、敏感性分析PAI-970716-TP-AC3312020年10月2日项目审议费用资料来源：工作小组分析物业投资回报的评估方法物业投资回报的评估方法平均单位年租金平均年出租率X X平均单位售价平均年售销率X X年租金收入年销售收入建筑材料成本地价工程费用物业销售费用物业租赁及管理费用+年现金流入年现金支出IRR/NPVIRR/NPV现金流量现金流量PAI-970716-TP-AC3322020年10月2日项目审议中的重要指标的分析过程项目审议中的重要指标的分析过程信息来源信息来源采访市政府有关单位，了解、收集政府的物业开发，及城市规划计划采访物业发展商来估计将来市场的供求关系购买、收集专业公司及
38、报章杂志上的有关资料采访市场同一档次物业的出租情况，及了解对将来的看法建立空置率、供求关系与租金的模型来预测租金购买、收集专业公司及报章杂志上的有关资料采访租户了解市场同一档次物业的租金及了解对将来的看法分析方法分析方法通过市场物业供求关系的预测来判断空置率专业公司对市场空置率的预测周围同一档次物业的目前空置率情况及对将来的预测通过空置率与供求关系来预测租金专业公司的预测周围同一档次物业目前的租金情况及将来的预测指标指标空置率租金资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3332020年10月2日总结分析结果提总结分析结果提出建议出建议分析及修订假设分析及修订假设资料收集资料收集提
39、出初步的假设与提出初步的假设与制定工作计划制定工作计划实业投资项目评估的流程实业投资项目评估的流程总结、综合各方面的分析结果，提出平安投资的策略以预测的回报IRR根据对不同的行业前景发展的预测，做出敏感性分析对不同渠道收集的数据进行分析、讨论、处理，得出对行业的前景，竞争状况，投资企业自身的状况的评估根据工作计划中要解决的问题收集所需资料，其中包括行业的发展前景、行业中竞争对手的状况，及投资对象的经营业绩管理能力等根据已掌握的资料初步提出对行业及企业的看法，以及要解决的一系列问题根据初步的工作内容，制定合适的工作计划安排，及最后要达成的结果主要主要活动活动总结分析结果提总结分析结果提出建议出建
40、议提出初步的假设与提出初步的假设与制定工作计划制定工作计划资料收集资料收集分析及修订假设分析及修订假设反馈资料收集、分析及修订假设资料收集、分析及修订假设实业项目之评估与审议实业项目之评估与审议?资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3342020年10月2日实业投资项目内部审议方法的整体架构实业投资项目内部审议方法的整体架构实业投资实业投资可行性报告可行性报告投资的策略投资产生现金流量的预测/IRR的估计撤资计划行业的前景行业的前景目前行业的供求关系及将来的发展趋势影响行业发展的内在主要因素，它们是如何发展演变的政府法规政策的变化市场自由化政策税制改革新技术对产品带来的革新投
41、资企业的状况投资企业的状况投资企业在行业中的竞争地位(市场占有率、产品的优势等)投资企业的经营/业务状况投资企业管理层对企业的发展战略远景的想法投资企业长期的发展投资计划消费者之消费行为消费者之消费行为不同消费群的消费心理、购买力、重要消费因素(质量、价格等)及它们的演变趋势不同消费群的发展趋势资料来源：工作小组分析行业的竞争状况行业的竞争状况行业里的竞争对手的情况公司策略产品销售状况经营效益/业绩产品的行销渠道产品的附属性质PAI-970716-TP-AC3352020年10月2日实业投资项目审议方法的详析实业投资项目审议方法的详析分析方法分析方法通过整理各种不同渠道收集的资料，从生产、消费
42、等不同角度估计出行业过去发展的趋势通过对行业特点的分析及采访、资料收集，总结出推动行业发展变化的主要因素，找出主要因素与行业发展的关系通过采访、资料收集，对过去行业发展趋势的了解，分析主要因素在将来发展趋势，通过模型找出将来的发展趋势通过政府对行业态度政策的了解，专家的意见，及本身在调查中对市场的认识，判断潜在的外部击对行业的影响资料来源资料来源国家统计资料消费者、产商、分销商采访(有关使用、生产、销售情况)消费者、产商、行业专家采访各种报章、资料、政策法规消费者、产商、行业专家采访各种报章、资料、政策法规政府法规、政策政府有关部门、行业专家采访发达国家行业发展过程的例子分析内容分析内容行业在
43、过去发展的趋势(各个不同层次产品的趋势)推动发展的主要因素行业将来发展的趋势潜在的对行业发展带来巨大改变的因素行业前景行业前景资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3362020年10月2日实业投资项目评估方法的详析实业投资项目评估方法的详析(续续)分析方法分析方法通过各渠道了解企业状况，总结归纳出企业的策略(产品定位、发展策略、分销渠道的管理等)产品的市场占有率、产品的特点(价格、特性)企业的经营业绩、管理能力企业将来的发展前景通过对消费者的背景(收入、年龄、职业)进行分析划分消费群找出推动消费群发展的因素，评估因素变化，得出消费群的发展趋势总结行业资料和投资企业进行比较产品
44、占有率经营业绩管理能力企业发展前景计算平安投资回报IRR总结所有资料，分析结果，提出投资可行性，及最安全的投资策略资料来源资料来源国家统计资料、报章、杂志分销商、生产商采访企业、采访有关经营管理、策略、业绩方面的情况企业年报，有关信息资料的收集分销商采访，有关产品的价格，质量销售情况及销售因素消费者采访了解消费心理，对产品的喜好原因消费者采访、市场调查、座谈会消费者采访、市场调查、专家采访及国外发展例子分析投资企业历年的财务、业绩报表采访投资企业管理层了解其管理水平分析内容分析内容行业内企业的增长速度及外资的参於程度行业内主要企业的状况不同消费群的消费心理不同消费群的发展趋势投资企业行业的地位
45、投资企业的发展前景、计划平安投资的策略行业竞争状行业竞争状况况平安的投资平安的投资策略策略资料来源：工作小组分析消费者之消消费者之消费行为费行为PAI-970716-TP-AC3372020年10月2日信贷业务之工作流程信贷业务之工作流程分析员及信贷经理根据评分结果及个人经验决定是否批准申请业务代表要填写信贷申请表信贷业务代表信贷部决定放款额及价格信用分析业务代表保持同客户关系，销售贷款，收集数据及通知客户信贷决定业务推广分析员输入客户资料，电脑评分系统对客户申请进行信用评分信贷项目之评估信贷项目之评估资料来源：工作小组分析PAI-970716-TP-AC3382020年10月2日信用评分的方
46、法简介信用评分的方法简介建立贷款(好与坏)数据库，每一笔贷款都需要许多有关客乍经营管理上的数据把数据库按某个因素分类成几个小集合(如按营业额分)使用统计软件对每一小集合中的对信用评分有重要颢示性作用的因素进行判断信用评分信用评分Xx因子1评分AYx因子2B评分B批准请CO决定拒贷+PAI-970716-TP-AC3392020年10月2日对贷款客户进行分类之可行方法对贷款客户进行分类之可行方法旧的国营企业(何时进行体制改造？)非国营(何时建立？)营业额员工人数总资产地方性全国性国有全民所有私有哪个区域？城市或郊县？首都及大城市？企业历史企业规模企业的面对的市场企业所有权所处行业分类分类的基础的
47、基础PAI-970716-TP-AC3402020年10月2日判断信用评级之因素判断信用评级之因素公司的经营状况公司的管理能力公司所处行业的状况公司管理层的可信程度抵押品的质量能产生利润的能力能产生现金流量的能力资产/负债表的状况还款还款的能力的能力还款还款的意愿的意愿贷款违约之贷款违约之概率概率PAI-970716-TP-AC3412020年10月2日信贷申请的决策过程的不同考虑信贷申请的决策过程的不同考虑贷不贷示范性R1R2R3R4R5低中高R1R2R3R4R5贷不贷R1R2R3R4R5R1R2低中高R1R2贷不贷R1R2低低小规模坏帐数目数据可靠性差不统一的标准高高大规模坏帐数目数据可靠
48、性高统一的标准电脑评分系统的风险评级能力电脑评分系统的风险评级能力信信贷贷经经理理的的费费用用相相对对于于信信贷贷的的规规模模低低大型商业信贷中中小型商业信贷按揭高高私人贷款信用卡风险度评估风险度评估PAI-970716-TP-AC3422020年10月2日基於信用评级的定价标准基於信用评级的定价标准示范性信用风险信用风险+利率差利率差%信用风险信用风险1 12 23 34 45 5信用评级之各分数段信用评级之各分数段信用评级高，低风险，定价以比信用级的成本+高可接受的利润差实际违约率价格中等信用，中等风险，定价时考虑各种因素(如市场的价格，客户给机构带来的另外收益)，定价可能没有赢利，但尽力
49、提高价格高风险，低信用，拒贷PAI-970716-TP-AC3432020年10月2日总结、分析、评估总结、分析、评估结果，提出新建议结果，提出新建议总结、分析、评估总结、分析、评估结果，提出新建议结果，提出新建议总结、分析、评估总结、分析、评估结果，提出新建议结果，提出新建议总结、分析、评估总结、分析、评估结果，提出新建议结果，提出新建议总结、分析、评估总结、分析、评估结果，提出新建议结果，提出新建议总结、分析、评估总结、分析、评估结果，提出新建议结果，提出新建议企划部新业务开发流程企划部新业务开发流程总结方案策划、实施过程中的成功之处，分析存在的问题从总体上评估新业的开发的效果及业绩对进一
50、步开发业务提出建议抽调人力组成专案小组，分头负责实施有关方案对需要建立的相应组织积极筹建建立制度以保证方案实施根据可行性论证拟定开发方案，包括项目要达到目标如何操作操作效果预测分析、讨论所拟定方案，对不合理、不完善之处提出修正、完善根据收集资料从五个方面论证可行性政策可行性是否违反政策、法规经济可行性是否能达到利润指标安全可行性风险程度如何操作可行性是否具有可操作性技术可行性是否有严重技术障碍根据工作计划收集所需的资料，其中包括国家的有关政策、法规、同类业务开展情况、效果及理论研究的进展情况进行必要的市场调研、分析根据国内外市场调研和理论研究成果提出所要开发业务的新概念根据新概念提出开发新业务
