1、第四章第四章 房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集 本章要点：只有开发建设资金能按时、足额到本章要点：只有开发建设资金能按时、足额到位，才能保证房地产开发项目能按照总体进度计位，才能保证房地产开发项目能按照总体进度计划的安排顺利进行下去。本章介绍了投资的涵义划的安排顺利进行下去。本章介绍了投资的涵义与特点、房地产投资的涵义与形式、房地产投资与特点、房地产投资的涵义与形式、房地产投资的特性、房地产投资风险、房地产开发资金筹集的特性、房地产投资风险、房地产开发资金筹集的内涵、房地产开发资金筹集方式、金融机构对的内涵、房地产开发资金筹集方式、金融机构对项目贷款的审查、房地产开发项目资金筹集规划项
2、目贷款的审查、房地产开发项目资金筹集规划等内容。本章的重点是房地产开发资金筹集方式等内容。本章的重点是房地产开发资金筹集方式以及房地产开发项目资金筹集规划。以及房地产开发项目资金筹集规划。第四章第四章 房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集 投资与房地产投资投资与房地产投资 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划 4.1 投资与房地产投资投资与房地产投资 投资的涵义与特点投资的涵义与特点 房地产投资的涵义与形式房地产投资的涵义与形式 房地产投资的特性房地产投资的特性 房地产投资风险房地
3、产投资风险 房地产开发资金筹集的内涵房地产开发资金筹集的内涵 房地产投资的涵义房地产投资的涵义 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的形式房地产投资的形式 房地产直接投资 房地产间接投资 房地产直接投资 房地产开发投资 房地产置业投资 房地产开发投资 l 房地产开发投资，是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。l 商品房建设投资，是指投资者从投资机会寻找和筛选开始，在资金筹措和获得土地使用权的基础上，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设
4、计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住、使用或经营需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售、出租或自营，获取开发利润或自营利润的过程。l 土地开发投资，是指房地产开发企业(或者是土地储备机构)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。房地产置业投资 房地产置业投资是指面向建成后的房地产资产，通过购买获得房地产的所有权，以获得物业收益、保值、增值和消费为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。房地产置业投资目的 满足自身生活居住即自用为目的，主要是居住类房地产的
5、投资。作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。作为投资将购入的物业进行储备，待物业增值后进行转售，以获取转售收益。购入物业以满足生产经营需要，获取较为稳定的生产经营收入。房地产间接投资 购买房地产开发企业的债券、股票 购买房地产投资信托基金的股份 购买房地产抵押贷款支持证券 房地产抵押贷款证券化 房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款债权、将其转化为房地产抵押贷款支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款
6、市场与资本市场的融合。房地产抵押贷款证券化是一种债权证券化形式，以房地产抵押贷款债权为基础，由特设中介机构（SPV）对这种债权进行组合，通过信用机构担保，在资本市场上进行筹资。房地产投资的特性房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性房地产开发资金筹集的内涵房地产开发资金筹集的内涵 房地产开发资金筹集是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。房地产开发项目总投资的构成房地产开发项目总投资的构成 开发建设投资开发建设投
7、资 经营资金经营资金开发建设投资的构成开发建设投资的构成 土地费用土地费用 前期工程费用前期工程费用 基础设施建设费基础设施建设费 建筑安装工程费建筑安装工程费 公共配套设施建设费公共配套设施建设费 开发间接费开发间接费 管理费用管理费用 财务费用财务费用 销售费用销售费用 开发期税费开发期税费 其他费用其他费用 4.2 房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式 资本金的筹集资本金的筹集 向金融机构贷款向金融机构贷款 商品房预售商品房预售 发行债券筹资发行债券筹资 房地产开发企业自有资金的组成房地产开发企业自有资金的组成 资本金 资本公积金 盈余公积金 公益金 末分配利润 资本金 房地产开
8、发企业设立时必须拥有一定数量的资本金，法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，动作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。资本公积金 房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以转
9、增为企业的资本金。资本公积金 资本金溢价 法定资产重估增值 接受捐赠的财产 资本汇率折算差额 盈余公积金 盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企业以前年度亏损，房地产股份有限公司还可以按规定将其盈余公积金用于分配股利。盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法定盈余和任意盈余公积金。房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金 注册资本金的筹集 向社会公众公开发行股票筹集资金 向股东配股筹集资金 资本公积金、盈余公积金转增为资本金 经过股东大会同意未分配利润转增为
10、资本金 向金融机构贷款向金融机构贷款 房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发贷款 房地产抵押贷款 房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储备、在建工程的各种开支、售前成品资金的占用、企业在银行的存款和必备库存现金等。一般情况下，房地产开发企业在开户银行申请流动资金贷款。房地产开发贷款房地产开发贷款 房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。房地产开发贷款是一
11、种抵押贷款，其抵押物为出让方式取得的项目土地使用权或在建工程。房地产开发贷款只能用于指定的项目，不能挪用于其他项目。房地产抵押的内涵 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款的种类 出让方式取得的土地使用权的抵押贷款 在建工程抵押贷款 依法取得房屋所有权证的房地产抵押贷款 房地产抵押登记 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。商品房预售商品房预售 商品房预售实质
12、上是预收货款，它是一种商业信用行为。在商品供不应求或者生产周期较长，且售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。预收货款实质上是销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还。商品房预售应当符合下列条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4.3 金融机构对项目贷款的审查金融机构对项目贷款的审查 企业资信等级评价企业资信等级评价 贷款项目评估贷款项目评估 房地产贷款担保方式评价房地产贷款担
13、保方式评价 贷款综合评价贷款综合评价 企业资信等级评价企业资信等级评价 金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。企业资信等级评价企业资信等级评价 企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、
14、BB和B级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。贷款项目评估贷款项目评估 项目基本情况 市场分析结果 财务评价指标 房地产贷款担保方式评价房地产贷款担保方式评价 保证 抵押 质押 贷款综合评价贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。贷款综合风险度 某笔贷款风险额=某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数 某笔贷款的综合风险度(某笔贷款风险额某笔贷款额)100信用等级系数贷
15、款方式系数期限系数项目风险等级系数 凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。信用等级系数的取值规则 AAA级企业为30。AA级企业为50。A级企业为70。BBB级企业为90。贷款方式系数的取值规则 信用贷款为100。由银行金融机构提供担保的为1020。由省级非银行金融机构担保的为50。AA级以下企业担保的为100。用商品房抵押的为50。由其他房屋及建筑物抵押的为100。贷款期限系数的取值规则 中短期贷款期限在半年以内的为100。期限在半年以上不满1年的为120。中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120。期限在3年以上不满5年的为130。期限在5年以上的为1
16、40。项目风险等级系数的确定 先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。AAA、AA、A和BBB四个风险等级其对应的风险系数分别为80、70、60和50。实例 某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级。贷款综合风险度50120506018%，银行可以发放贷款。4.4 房地产开发项目资金筹集规划房地产开发项目资金筹集规划 房地产开发项目资金筹集规划的概念房地产开发项目资金筹集规划的概念 房地产开发项目资金筹集规划的主要内容房地产开发项目资金筹集规划的主要内容 房地产开发项目
17、资金筹集规划的概念房地产开发项目资金筹集规划的概念 房地产开发项目资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹资方案的安全性、经济性和可行性的比较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。房地产开发项目资金筹集规划的主要内容 对企业和项目的内外因素进行分析。合理确定筹资活动期望达到的目的和要求。编制投资计划与资金筹措计划。筹资方案的选择。筹资方案的实施及调整。编制投资计划与资金筹措计划主要步骤 项目总投资（不含财务费用）的估算及用款计划的编制。资金筹措方
18、式规划。编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表。实例 某房地产开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万元，试根据开发企业的实际情况和类似项目的有关数据，编制项目的用款计划、贷款还本付息表和投资计划与资金筹措表。开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万元，根据开发项目实际情况和类似项目的有关数据，编制项目的用款计划。根据开发企业的实际情况，项目总投资中，拟投入资本金3800万元，向商业银行贷款4200万元，不足的资金拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.85%，每年支付当年利息，从第三年起分三年等额还本。编制贷款还本付息表和投资计划与资金筹措表。借款还本付息估算表借款还本付息估
19、算表 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 1.1 年初借款累计 1000 4200 2800 1400 1.2 本年借款 4200 1000 3200 1.3 本年应计利息 672.75 29.25 152.10 245.70 163.80 81.90 1.4 本年还本付息 4872.75 29.25 152.10 1645.70 1563.80 1481.90 还本 4200 1400 1400 1400 付息 672.75 29.25 152.10 245.70 163.80 81.90 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 0 1 2 1 投资计划 11850.35 1968 3783.25 6099.10 1.1 项目投资 11850.35 1968 3783.25 6099.10 其中：不含财务费用 11669 1968 3754 5947 财务费用 181.35 29.25 152.10 2 资金筹措 11850.35 1968 3783.25 6099.10 2.1 资本金 3800 1968 1332 500 2.2 商品房预售收入 3850.35 1451.25 2399.10 2.3 银行贷款 4200 1000 3200 筹资方案的比较分析 安全性 经济性 可行性
