1、目前房地产市场分析与建议目前房地产市场分析与建议一、宏观调控对长三角地区房地产市场的影响 上海今年1月份普通商品住宅销售约240万平方米，2月份约400万平方米。上海目前的商品住宅在售1800万平方米，还有1400万平方米将要上市。闵行区4月份以前平均税收5亿元/月，现在只有2.5亿元/月。宁波:5月份全市六区商品房销售量达两年来最低，比4月份减少1229套,销售住宅商品房582套。5月全市二手房成交1487套比4月份减少25%。7月3日，据宁波市城市社会经济调查队发布最新报告显示，今年二季度房价涨幅比去年同期回落13.7%，一季度涨幅同比回落0.3。市区商品房销售均价为7416元/平方米，涨
2、幅同比回落11.8；二手房涨幅同比回落22.8。目前宁波市区商品房空置率超过20。温州：温州房地产景气指数，温州房地产景气指数，首次跌入了不景气区间。首次跌入了不景气区间。今年第二季度有三分之今年第二季度有三分之一的房地产开发企业对一的房地产开发企业对房产开发前景缺乏信心，房产开发前景缺乏信心，开发商信心指数总水平开发商信心指数总水平降到降到81.3481.34点（点（100100点为点为景气与不景气的临界景气与不景气的临界点），跌至历年来的最点），跌至历年来的最低点。低点。南京：6月份南京单价在万元以上的二手房成交量为0 从客户购房动机看，投资、投机购房占比连续下跌，由4月份的8.7%跌至5
3、月的4.2%，而6月份更破天荒地为0 5月份，南京全市成交11幅土地，其中底价成交7幅，平均地价1773元/平方米，竞争最激烈的淮海路商业用地也仅有两家报价。2、成交量变化的原因、成交量变化的原因 市场环境变化（客观原因）市场环境变化（客观原因）政策面政策面+消息面消息面 市场需求减少市场需求减少(心理预期变化心理预期变化)成交量下降成交量下降 市场各方不能适应市场之变化市场各方不能适应市场之变化（主观原因）（主观原因）卖方：惯性思维卖方：惯性思维 买方：心理障碍买方：心理障碍 中介：无所适从中介：无所适从 对总体而言，客观原因是主因对总体而言，客观原因是主因 对个体而言，主观原因是主因对个体
4、而言，主观原因是主因 3、长三角地区房地产市场出现、长三角地区房地产市场出现四大转变：四大转变：卖方市场转变为买方市场卖方市场转变为买方市场投资主导型市场转变为消费主导型市场投资主导型市场转变为消费主导型市场短期投资为主短期投资为主 转变为中长期投资为主转变为中长期投资为主以土地为中心的赢利模式转变为以产品以土地为中心的赢利模式转变为以产品为中心的赢利模式为中心的赢利模式二二.现阶段房地产市场的主要特征现阶段房地产市场的主要特征-政策面演变政策面演变 19981998年下半年政策面发生较年下半年政策面发生较大的变化，直接导致房地产大的变化，直接导致房地产有效需求短期内爆发，造成有效需求短期内爆
5、发，造成供不应求的态势，导致房价供不应求的态势，导致房价迅速拉升。迅速拉升。房改政策房改政策 金融政策金融政策 税收政策税收政策 价格政策价格政策房地产泡沫逐步形成 地价与房价相互促动，轮番上扬导致泡沫越吹越大，从而泡沫破灭的风险越来越大。2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳌头，由上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠江三角7%-10%的平均利润水平。2004年，全国完成房地产投资13158亿元，江浙沪占了28%。江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占比例都在30%
6、左右九大城市房价收入比位次城市收入/房价比1上海1:13.82杭州1:12.353南京1:9.84苏州1:95扬州1:8.66南通1:8.47常州1:7.78无锡1:7.49镇江1:7 3 3月月2 2日杭州日杭州7 7块土地拍卖历经块土地拍卖历经5 5个半小时，个半小时，8888家家单位单位140140多轮抢夺，总成交额多轮抢夺，总成交额26.26526.265亿元。亿元。滨江原滨江原“大元地块大元地块”。占地。占地129.6129.6亩，经亩，经2626轮竞轮竞价，以价，以9.49.4亿元成交，预计楼面地价达亿元成交，预计楼面地价达38853885元元/平方米，去年平方米，去年3 3月附近
7、地块出让的楼面地价为月附近地块出让的楼面地价为32753275元元/平方米。而大元曾在平方米。而大元曾在20032003年年8 8月拿下该月拿下该地块时的竞标价仅地块时的竞标价仅6.186.18亿元。亿元。吴山商圈内的吴山商圈内的8 8号地块，出让面积为号地块，出让面积为5548.15548.1平方平方米，容积率为米，容积率为1.51.5，经过，经过3232轮的竞价，该地块轮的竞价，该地块以以2 2个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约为为2.42.4万元。万元。位于西湖区留下镇的位于西湖区留下镇的2 2号地块以号地块以5010050100万元成交，万元成交，
8、每平方米的楼面价达到了每平方米的楼面价达到了75477547元。元。最近最近杭州杭州土地土地拍卖拍卖情况情况 7 7月月1818日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出200529200529号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北至钱塘江大堤，出让面积为至钱塘江大堤，出让面积为139.5139.5亩，是名副其实亩，是名副其实的一线江景地块。有的一线江景地块。有4 4家房产公司报名参与该地块家房产公司报名参与该地块的竞价。但仅仅经过的竞价。但仅仅经过1717轮，就被浙江钱江房地产开轮，就被浙江钱江房地产开发公司和杭州城建发展公
9、司以发公司和杭州城建发展公司以6712067120万元拿走，折万元拿走，折合楼面地价为合楼面地价为28902890元元/平方米。而在平方米。而在3 3月月2 2日的杭州日的杭州土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储2005620056号地块，面积有号地块，面积有130130亩，成交总价达亩，成交总价达9.49.4亿元，折合亿元，折合楼面价为楼面价为38853885元元/平方米。平方米。地地产产泡泡沫沫的的危危害害性性 海南、香港、泰国、日本海南、香港、泰国、日本从从19601960年至年至19901990年的年的3030年里，日本六大都市年里，日本六大都市的土
10、地价格，惊人地高涨了的土地价格，惊人地高涨了56.156.1倍，相当于当倍，相当于当时美国地价的时美国地价的4 4倍；而同期日本国民生产总值倍；而同期日本国民生产总值只增长了只增长了17.417.4倍倍19901990年上调银行利率和收缩房地产信贷规模年上调银行利率和收缩房地产信贷规模成为日本房地产业泡沫破裂的导火线，于是成为日本房地产业泡沫破裂的导火线，于是从从19911991年起，土地价格开始较快地下降，到年起，土地价格开始较快地下降，到20012001年就下降了一半以上年就下降了一半以上房地产泡沫的破裂，日本经济至今尚未恢复房地产泡沫的破裂，日本经济至今尚未恢复过来过来 泡沫的危害性实例
11、泡沫的危害性实例 七部委联手阻击房价七部委联手阻击房价 国务院近日办公厅转发建设部等部门国务院近日办公厅转发建设部等部门 个人购房不足两年个人购房不足两年,转手时全额征收营业税转手时全额征收营业税 期房禁止转让期房禁止转让 城镇廉租住房制度建设城镇廉租住房制度建设,纳入政府目标责任制纳入政府目标责任制管理管理 经济适用住房经济适用住房,利润控制在利润控制在3%以内以内 违法违规销售行为违法违规销售行为,依法严肃查处依法严肃查处 满一年未动工开发的满一年未动工开发的,征收土地闲置费征收土地闲置费,满两满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权年未动工开发的，无偿收回土地使用权解铃还需系铃人,政府终于
12、打出组合拳 政府的组合拳：加息、加税、加高门槛加息、加税、加高门槛 限价、限转、限时开发限价、限转、限时开发 目的：打击投机打击投机 抑制投资抑制投资 引导消费引导消费 调整供给结构，稳定住房价格调整供给结构，稳定住房价格 稳定房价主要是稳定房价的升降幅度，稳定房价主要是稳定房价的升降幅度，不是打压房价，更不是让房价大跌不是打压房价，更不是让房价大跌三、长三角地区房地产市场三、长三角地区房地产市场发展趋势分析发展趋势分析房地产市场总体呈现退一房地产市场总体呈现退一步，进两步的发展趋势步，进两步的发展趋势1、房地产市场的短期走势多种力量的博弈影响宏观调控效果多种力量的博弈影响宏观调控效果 看得见
13、的手与看不见的手的博弈看得见的手与看不见的手的博弈 中央政府与地方政府的博弈中央政府与地方政府的博弈 买方与卖方的博弈买方与卖方的博弈 地方政府与开发商之间的博弈地方政府与开发商之间的博弈 地方政府与地方政府之间的博弈地方政府与地方政府之间的博弈 银行与开发商之间的博弈银行与开发商之间的博弈市场短期走势的三种可能性市场短期走势的三种可能性 市场继续过冷，成交量进一步萎市场继续过冷，成交量进一步萎缩，价格大幅下跌缩，价格大幅下跌 10月大幅反弹，成交量迅速回升，月大幅反弹，成交量迅速回升，市场走出困境市场走出困境 价格小幅回调，成交量小幅上升，价格小幅回调，成交量小幅上升，市场波动趋于平稳市场波
14、动趋于平稳2、房地产市场中长期发展趋势：房地产市场经过短期调整，中长期仍然将房地产市场经过短期调整，中长期仍然将健康、持续、快速发展。理由如下：健康、持续、快速发展。理由如下：现阶段我国经济正处于计划经济向现阶段我国经济正处于计划经济向市场经济转型期，制度的变迁为房地产市场经济转型期，制度的变迁为房地产需求提供巨大能量。需求提供巨大能量。私有化是中国处于转型期的重要特征。私有化是中国处于转型期的重要特征。不能简单套用国际通用的标准衡量中国不能简单套用国际通用的标准衡量中国的房地产市场。的房地产市场。住宅、写字楼、商铺等不动产是目前财住宅、写字楼、商铺等不动产是目前财产的主要形式。产的主要形式。
15、市场经济发展处在初级阶段，房地产市场将随市场经济一同成长，其发展潜力难以估量 房地产业作为国民经济的支柱产业将继续起到拉动国民经济增长的火车头作用。(4)以上海为龙头的长三角地区经济发展决定全国经济发展乃至影响世界经济发展，其发展潜力巨大，发展势头方兴未艾，第六大都市群正在形成过程中，必然为房地产市场的发展提供巨大的市场需求和发展的空间。（5）稳定的政治局面为房地产市场稳定的政治局面为房地产市场健康、持续、快速发展提供保证。健康、持续、快速发展提供保证。经济与政治紧密联系在一起。经济与政治紧密联系在一起。中国新一届领导班子交接平稳、顺利完成。中国新一届领导班子交接平稳、顺利完成。四、几点建议1
16、.银行与房地产业的关系是唇齿相依，唇亡齿寒 房地产开发企业资金有80%来自银行，两者紧密联系，一荣俱荣，一衰俱衰。房地产泡沫与金融危机间存在密切关联性 例：日本、泰国、海南2.银行应大力扶持房地产企业 不要简单强调“扶大扶强”，而应该“扶优扶强”优势企业公司“优”项目“优”产品“优”3.对住房个人信贷进行结构性调整 加大现房按揭贷款比例，缩小期房按揭贷款比例4.加快个人信用体系的建立，有效控制风险5.充分发挥贷款利率、门槛、品种、期限、总额等调控手段的作用 科学调控，区别对待，有保有压6.在宏观调控形势下，银行对促进房地产业长期、稳定、健康发展起着关键性的作用。成也萧何，败也萧何踏实，奋斗，坚
17、持，专业，努力成就未来。23.7.1423.7.14Friday,July 14,2023弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。21:12:5221:12:5221:127/14/2023 9:12:52 PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。23.7.1421:12:5221:12Jul-2314-Jul-23重于泰山，轻于鸿毛。21:12:5221:12:5221:12Friday,July 14,2023不可麻痹大意，要防微杜渐。23.7.1423.7.1421:12:5221:12:52July 14,2023加强自身建设，增强个人的休养。2023年7月14日下午9时12分23
18、.7.1423.7.14追求卓越，让自己更好，向上而生。2023年7月14日星期五下午9时12分52秒21:12:5223.7.14严格把控质量关，让生产更加有保障。2023年7月下午9时12分23.7.1421:12July 14,2023重规矩，严要求，少危险。2023年7月14日星期五21时12分52秒21:12:5214 July 2023好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。下午9时12分52秒下午9时12分21:12:5223.7.14每天都是美好的一天，新的一天开启。23.7.1423.7.1421:1221:12:5221:12:52Jul-23务实，奋斗，成就，成功。2023年7月14日星期五21时12分52秒Friday,July 14,2023抓住每一次机会不能轻易流失，这样我们才能真正强大。23.7.142023年7月14日星期五21时12分52秒23.7.14谢谢大家！谢谢大家！
