1、试卷代号:2 2 2 2 42 0 2 2年 秋 季 学 期 考 试物业管理法规参考答案(开卷)2 0 2 3年1月一、选择题(在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案,然后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分,共2 0分)1.A B C2.B3.A C4.A B C5.B C D二、判断题(内容正确的请在括号中写对;内容不正确的请在括号中写错,无需改正。每小题3分,共1 5分)6.对7.对8.对9.错1 0.对三、简答题(每小题1 0分,共3 0分)1 1.简述物业管理法律关系的特征。答:物业管理法律关系性质的多重性(2分)物业管理法律关系基本主体的特定性(2分
2、)物业管理法律关系中业主居于主导地位(1分)物业管理法律关系的客体有特殊性(1分)物业管理法律关系的国家干预程度比较大(2分)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性(2分)1 2.简述业主委员会的职责。答:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2分)(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(2分)(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(2分)(4)监督管理规约的实施;(2分)(5)业主大会赋予的其他职责。(2分)1 3.简述物业服务成本的内容。答:物业服务收费管理办法 第十一条规定,物业服务成本或者
3、物业服务支出构成一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利;(1分)(2)物业共用部份,共用设施设备的日常运行,维护费用;(1分)(3)物业管理区域清洁卫生费用;(1分)(4)物业管理区域绿化养护费用;(1分)(5)物业管理区域秩序维护费用;(1分)(6)办公费用;(1分)(7)物业企业固定资产折旧;(1分)(8)物业共用部分,共用设施设备及公众责任保险费用;(2分)(9)经业主同意的其他费用。(1分)四、论述题(本题共2 0分)1 4.结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。答:(一)物业管理纠纷的起因分析。(8分)(1)物业管理法律法规的规定较为笼统,某些方面仍
4、然欠缺实际的可操作性。(2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾(3)缺乏完善的市场竞争机制。(4)物业管理的服务概念没有建立。(二)物业管理纠纷的防范措施。(1 0分)(1)完善相关立法工作。(2)加大行业规范化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场,把物业管理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。(5)进一步规范政府行为。以上内容应当结合实际展开一定的阐述,每要点2分,共1 8分。卷面清洁度2分五、案例分析题(本题1 5分)1 5.答:(1)本案涉及的法律关系有两个:一个是业主与开发商的法律关系(2分);另一个是业主与物业公司的法律关系。(2分)(2)业主和物业公司的民事纠纷可以通过自决与协商(2分);调解(1分);仲裁(1分);民事诉讼(2分)四种途径来解决。(3)本案中中恒物业公司拒绝交出管理权的理由不能成立,业主及业主委员会可以另行聘请物业公司。(2分)因为物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。开发商委托的物业公司在完成了过渡期的管理后,物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上。(3分)(2 2 2 2 4号)物业管理法规答案第1页(共2页)(2 2 2 2 4号)物业管理法规答案第2页(共2页)
