1、博川物流商贸南北地块博川物流商贸南北地块投资发展报告投资发展报告2013年4月30日目目 录录市场分析市场分析项目背景项目背景项目概况项目概况市场机会点总结市场机会点总结地块发展方向建议地块发展方向建议国内市场分析成都钢材市场调查分析项目辐射市场供求分析市场调研市场调研项目经济效益与社会效益分项目经济效益与社会效益分析析市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析全国钢铁产量全国钢铁产量数据来源：国家统计局、中钢协、MRI 2011年中国粗钢产量为6.84亿吨，比去年增长9.3%；钢材产量为8.78亿吨，比去年同期增长9.9%。近几年上升幅度大。市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析全国钢材消费
2、环境分析全国钢材消费环境分析 在钢铁消费行业中，建筑行业占据55%，其次是机械行业、汽车行业。紧缩性货币政策对实体经济传导的到位，投资增速放缓，施工同比新开工同比同比0909年后逐步下降。年后逐步下降。全国新开工、施工项目统计分析全国新开工、施工项目统计分析由于近两年全国新开工、施工面积下降幅度较大，由于近两年全国新开工、施工面积下降幅度较大，整体钢材需求量下降整体钢材需求量下降。市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析国内钢材市场现状国内钢材市场现状钢铁生产与流通钢铁生产与流通钢铁生产环节：钢铁生产环节：我国共有钢铁企业7561家，其中，冶炼企业（炼铁、炼钢、铁合金冶炼）2691家；钢材加工
3、企业4870家。产品流通渠道：产品流通渠道：2008年，中国钢铁工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30.37%，分销14024万吨，占销售总量的41.71%，直供和分销占总销售量的72.08%。市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析国内钢材市场现状国内钢材市场现状钢铁物流产业的发展重点钢铁物流产业的发展重点 传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；政府和相关企业注重钢铁物流园区的扶持和建设；注重第三方钢铁物流企业的成长和发展；注重钢铁物流的信息化建设，使钢铁物流向电子商务时代全面迈进。钢铁物流产业取得成果钢铁物流产业取得成果 钢材加工配送中心渐显规模；钢铁物流园区
4、不断涌现。市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析我国钢铁物流产业发展存在的不足我国钢铁物流产业发展存在的不足 传统的钢材市场注重于向现代钢铁物流发展转型；钢铁物流产业缺乏整体规划，各自为战和无序竞争并存，尚未建立全国范围内的物流体系；钢铁物流行业经营模式思路不清，缺乏行业规范；基础配套设施等硬件条件差，物流技术装备水平低；物流系统效率低下，物流成本居高不下；经营管理理念和服务意识还有待进一步提高。市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析我国钢铁物流产业未来发展趋势我国钢铁物流产业未来发展趋势 钢铁物流园区通过对钢铁物流的统一规划，多元化服务手段等优势，使生产成本、物流成本，原料成本降到最低，
5、成为钢铁产业链上、下游之间的桥梁和纽带。交易功能交易功能仓储功能仓储功能加工功能加工功能运输功能运输功能全方位打造电子商务平台，实现网上选货、网上交易和网上支付，实现钢铁交易的业态升级将传统仓库向现代钢铁物流仓储中心转变，对出入库的钢材进行“信息化、条码化”管理，建立数字式立体仓库。大力吸引钢材深加工企业落户园区，将园区的剪切加工能力从单一化向全面化和精细化发展。物流园区通过电子商务平台实现统筹安排，利用海运、河运、铁路和公路运输来提供低成本的综合货运方案，促进多式联运的发展。钢贸物流园功能分析钢贸物流园功能分析市场分析市场分析国内市场分析国内市场分析我国钢铁物流产业未来发展趋势我国钢铁物流产
6、业未来发展趋势金融功能金融功能信息功能信息功能其他功能其他功能物流园区应具备使园区企业能够存款、贷款、抵押、贴现、保险、有价证券发行与交易，以及金融机构所办理的各类便捷服务功能。信息平台建设注重钢铁物流核心业务流程的规划和设计、与相关信息系统的对接和交换、以及不同层次客户对园区信息平台功能的需求等。发展钢铁物流园区的需求预测功能、物流咨询和培训等其他的增值服务功能，以加快园区的钢铁物流进程、降低钢铁物流成本并提高钢铁物流的效率。金融功能金融功能钢贸物流园功能分析钢贸物流园功能分析市场分析市场分析成都钢材市场调查分析成都钢材市场调查分析成都钢材物流中心现状分析成都钢材物流中心现状分析 从城市发展
7、的角度看，成都二环至三环区域发展钢材物流中心空间较小，三环的货运交通功能在建设现代田园城市的进程中，逐渐萎缩。结合城市发展布局，第三圈层交通枢纽点成为钢材市场发展热土。钢材总部基地名不符实，经营方式原始单一，信息化平台形同虚设。钢材信息流通渠道单一保守，钢贸商家各自为战，即使有抱团，也是小范围茶话式沟通，钢材产业链未形成互动共享。物流方式单一，钢材市场服务理念模糊。由于城市道路改造对货运交通造成拥堵的情况，一时无法缓解。成都现有钢材市场货运主要依托川陕路两边的货运场站。为缓解成都市川陕路及周边道路交通压力，成都市将对川陕路进行改造，实行交通管制后，货车无法通行，货代和停车场生存也将面临困难，成
8、都市区钢材物流货运目前陷入拥堵处境。市场分析市场分析成都钢材市场调查分析成都钢材市场调查分析青白江建设钢铁物流交易市场的优势青白江建设钢铁物流交易市场的优势 优势一：依托青白江大弯铁路散货站建设青白江散货物流园区 依托青白江大弯铁路散货站建设的青白江散货物流园区由铁二院、德国弗劳恩霍夫物流研究院和深圳市城市规划设计研究院三家单位共同设计。由成青快速路、站前路、青江路南段、青白江区行政界线、货运大道围合而成。园区规划占地 4600 亩，预计总投资 37.41 亿元，规划期限为20082020年。规划提出“六区”、“一核”空间布局结构：“六区”：多式联运区、机电物流区、工业原料加工配送区、鲜活物流
9、区、物流加工区和配送展销区。提供配送、仓储、加工和展销服务。“一核”：指园区物流配套服务中心，满足商务办公、酒店、金融、商业服务等需求。按照规划，该物流园区将以综合运输为通道，以物流增值服务和大宗商品集散为重点，以鲜活物流、机电物流、原料物流为特色，打造西部领先的第四方物流服务平台，建设成为综合型枢纽型物流园区。市场分析市场分析成都钢材市场调查分析成都钢材市场调查分析青白江建设钢铁物流交易市场的优势青白江建设钢铁物流交易市场的优势优势二：亚洲最大集装箱中心站锁定青白江+青白江大弯铁路货站共同形成庞大的西部铁路物流中心。青白江集装箱中心站是铁道路部规划建设的18个集装箱中心站之一，也是其中规模最
10、大的一个中心站，占地2140亩，总投资近10亿元。该中心站建成后，年货物吞吐量将达到220万到250万标箱，形成近期1367万吨、远期2626万吨运力，每日开行的集装箱班列从近期的12.5对到远期的33对以上，规模为亚洲第一。届时，不仅成德绵区域内的集装箱将全部到这里进行发送，甚至整个中西部地区的集装箱也将纷纷前往青白江搭乘这趟通往沿海口岸城市耗时最短的“快车”。两大园区都在青白江境内，首尾相连，都是依托铁路货运站建设的物流园区，整合在一起进行规划与建设，打造为一个更全面、更强大的“中国西部铁路物流中心”枢纽型物流园区。市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析项目辐射区域定位项
11、目辐射区域定位 成都是四川省省会，中国西部重要的中心城市和中国历史文化名城，是国务院规划确定的中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是中国西部大开发的中心城市。随着沿海产业内迁，西部地区的土地成本及人力资源优势、和“512”之后潜在的巨大基础建设需求，成都成为钢铁产业撬动内需、进军西部市场急需占领的“桥头堡”。而青白江作为成都市“北改、中调”的重要承接地，占据交通、物流、规划等优势，以物流枢纽加大型产业市场的高起点模式，显示出以钢铁产业为主的千亿市场潜力。而对于落地于青白江的博川项目而言，2700余亩的庞大规模足以支撑起“中国西部钢材交易及现代仓储物流基地”的定位。市场分析市场分
12、析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析辐射区域内钢材供求分析及趋势预测辐射区域内钢材供求分析及趋势预测西部地区产能分析-据统计，西部十二个省份2011年钢铁产量仅占全国总产量的12.32%。整个西部总体产能约为0.93亿吨，占全国总产能的10.87%。钢材消费量的快速扩张是西部地区钢铁产能利用率高于其它地区的根本原因。市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析辐射区域内钢材供求分析及趋势预测辐射区域内钢材供求分析及趋势预测西部地区产量及资源流向-统计表明，2010年西部地区资源流向增量2572.5万吨，其中西北地区年均增量223万吨，西南地区年均增量291万吨。从2011年钢
13、材资源流向及钢材产量占比统计来看，十二五开局之年，西部地区资源量流入量占比继续保持快速增长。2010 2010年钢材资源流向及钢材产量对比年钢材资源流向及钢材产量对比市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测未来西部地区钢材需求分析预测 从“十二五”规划中可知，“十二五”期间，国家除对西部地区综合经济、生态环境、特色产业、公共服务、人民生活等方面提供了明确的指导外，进一步强调了加大资金投入基建的力度与经济中心建设的目标。其中重点突出强调了经济区域建设、强化路网建设、水利建设、工业机械制造基地建设，这四个环节将积极拉动国内各品种钢铁的消费量。亮点一：重点
14、经济区建设 “十二五”规划中提出依托交通枢纽和区域中心城市发展潜力大的11个重点经济区。从指导意见来看，这些重点经济区域发展，首要便是发展城区的规划建设。众所周知，城建在近十年中国经济增长中对拉动钢材消费起到了重大贡献。从经济区规划及周边钢厂布局来看，涉及新疆、内蒙、陕、甘、宁区域内的钢铁产量在将来一段时间内，很难达到正常需求量；另外，西部是个能源矿产资源富集区，现已开发占比较低，此次经济区建设重点涉及资源开发，尤其矿产开发更能拉动机械设备业增长，间接拉动钢材消费。市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测未来西部地区钢材需求分析预测亮点二：铁路投资
15、铁道部高官“落马”后，紧接着来袭的“7.23高铁事件”，使得中国铁路建设乃至中国高铁建设的进展放缓或者暂停，而经济发展必先交通通达，这是其内在规律。“十二五”末期，西部路网规模将达到5万公里左右，新增铁路营业里程1.5万公里，复线率达到50%以上，电化率达到60%以上。西部各省新建铁路将形成“六纵四横”的10条主要干线总里程7000多公里，总投资额将达6500亿元。铁道部结合整个“十一”五期间投资估算，铁路每投资1万元消耗钢材0.32吨，依此预计“十二五”西部铁路建设用钢量将达到2080万吨。并且，西部地区多山地、多丘陵，此建设环境较之东部平原地区桥隧比将很大，钢材用量较多。市场分析市场分析项
16、目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测未来西部地区钢材需求分析预测亮点三：公路网建设 从交通部了解到，全国“十二五”仅中央对农村公路建设投资不低于2000亿元，超过“十一五”投资力度，投资也将进一步向西部地区倾斜，西部地区公路建设投资比重将占全国2/3以上。参照有关部门统计，每一公里的公路需要消费的钢材(包括防护栏、防护网、钢架棚)约90吨左右，仅新增公路一项保守估计就有40万吨左右的钢材消耗量。市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测未来西部地区钢材需求分析预测亮点四：机场群建设 “十二五”期间，我国民航业基础设施建设新
17、修建机场56个，迁建机场16个，改(扩)建机场91个，这些机场建设项目大多数位于中西部地区。通常机场建设每投资10亿元将消耗1万多吨钢材，若“十二五”期间我国机场建设投资年均按照1500-2000亿元计算，则每年带动钢材消费量约为150-200多万吨，“十二五”期间机场建设用钢量合计在750-1000万吨之间。市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测未来西部地区钢材需求分析预测亮点五：水利基础设施建设 规划突出水利西部工程，加强水资源配置工程建设。水利工作中的水电站、地基、坝体等建设需求主要集中在线螺、结构钢、管道钢等方面。水利工程的重要性关乎地区经
18、济是否可持续发展，建设投资进度不会放松，其需求量应该不在少数。市场分析市场分析项目辐射市场供求分析项目辐射市场供求分析未来西部地区钢材需求分析预测未来西部地区钢材需求分析预测亮点六：重点装备制造业布局 规划提及，十二五期间重点发展清洁高效发电装备，智能输配电、石化成套装备、钻井设备、工程机械、重型装备、数控机床、汽车摩托车等装备制造业，形成一批竞争力较强的重大装备制造业基地和国家级研发生产基地。由于政策的导向作用，国家投资方向的牵引，加之西部地区成本的低廉，十二五初期，中国将有大批制造加工企业-用钢大户西进，一方面是西部经济发展前景可观，前期的铁路投资、后期的矿产资源开发投资，对装备需求量会保
19、持较高增长；另一方面，目前国家产业结构调整，各企业借机打破区域限制，西进以寻发展契机。重点装备制造业的布局，由远及近，对钢材消费的拉动值得期待。综上所述，综上所述，“十二五十二五”期间，西部地区近几年钢材需求量的高增长是必然趋势。期间，西部地区近几年钢材需求量的高增长是必然趋势。目目 录录城市概况成都物流园规划分析成都物流园铁路规划分析青白江散货物流园规划分析成都物流园搬迁政策政府专业人士深访解析成都钢材市场宏观面总结集团背景概述市场分析市场分析项目背景项目背景项目概况项目概况市场机会点总结市场机会点总结地块发展方向建议地块发展方向建议市场调研市场调研项目经济效益与社会效益分项目经济效益与社会
20、效益分析析项目背景项目背景城市概况城市概况 在中国西部大开发的历史背景下，成渝城市圈的战略地位凸显 作为长江经济带的起点、西部城市轴的中心，成渝城市圈北拉西北，南带西南，东联华中，西引西藏，是西部目前唯一形成城市经济圈的区域 成都位于中国四川省中部，四川盆地西部，成都平原腹地，是中国西南地区集科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽的重要中心城市，辖区总面积12390平方公里（中国直辖市和副省级城市第8名），市区面积598平方公里，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪汉蓉、西成、成兰、成贵、川青
21、、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。成都还是108（北京昆明）、213（兰州云南磨憨）、317（成都那曲）、318（上海西藏友谊桥）、319（厦门成都）、321（广州成都）等国道的交汇点。未来，成都将向着“世界现代田园城市”的战略发展目标奋进。西南大城西南大城四中两枢四中两枢战略要地战略要地城市概况城市概况项目背景项目背景成都物流园规划分析成都物流园规划分析成都四大物流园规划位置图：成都四大物流园规划位置图：n规划内容：规划内容：u力争到2012年，将成都初步建成西将成都初步建成西部地区的区域物
22、流中心和全国物流体部地区的区域物流中心和全国物流体系中的重要结点，系中的重要结点，物流业实现增加值500亿元，年均增长18%以上的宏伟目标。成都航空港物流园区青白江散货物流园区古新铁路散货物流园区国际集装箱物流园区四个国际性枢纽型物流园区四个国际性枢纽型物流园区古新铁路散货物流园成都航空港物流园成都国际集装箱物流园青白江散货物流园本案成都规划的四大物流园区中，钢铁物流园区有两个（本案与新津汇津钢材城区域），他们是市区钢材市场拆迁外移的主要承接地。项目背景项目背景项目背景项目背景成都物流园铁路规划分析成都物流园铁路规划分析本项目铁路线详细规划：本项目有四条铁路专用线直达园区本项目有四条铁路专用线
23、直达园区成都东站成都东站青白江大青白江大湾货运站湾货运站北拓北拓本案本案 目前成都东货站已逐渐萎缩货运功能，取而代之的国际铁路货运枢纽青白江大弯目前成都东货站已逐渐萎缩货运功能，取而代之的国际铁路货运枢纽青白江大弯火车站，火车站，本项目就在青白江大湾货运站旁，有四条铁路专用线直达园区。本项目就在青白江大湾货运站旁，有四条铁路专用线直达园区。项目背景项目背景青白江散货物流园规划分析青白江散货物流园规划分析n青白江国际铁路物流枢纽功能区定位青白江国际铁路物流枢纽功能区定位u是以铁路集装箱物流中心、铁路散货物流中心和大宗物资中转中心为主的国际铁路枢纽功能区，规划范围包括青白江大弯和城厢部分区域，面积
24、约10平方公里。青白江国际物流枢纽功能区青白江国际物流枢纽功能区铁路集装箱物流中心铁路散货物流中心大宗物资中转中心大弯和城厢部分区域：大弯和城厢部分区域：1010平方公里平方公里铁路集装铁路集装箱物流园箱物流园铁路散货箱铁路散货箱物流中心物流中心大宗物资中大宗物资中转中心转中心 青白江区内有亚洲最大集装箱中心站青白江区内有亚洲最大集装箱中心站+青白江大弯铁路货站共同形成庞大的西部铁青白江大弯铁路货站共同形成庞大的西部铁路物流中心，而路物流中心，而本项目就位于成都青白江散货物流园区，承载本项目的有利支撑平台本项目就位于成都青白江散货物流园区，承载本项目的有利支撑平台.项目背景项目背景成都物流园搬
25、迁政策成都物流园搬迁政策量力钢材城剑龙钢材城金府钢材城n规划内容：规划内容：u成都市商务局成都市商品市场布局规划提出在城市边缘区及各外围组团发展批发市场是大势所趋，且根据成都现代物流发展规划修编，;u例入搬迁的钢铁物流配送站的为：成都量力钢材城的物流区、金府钢材城、剑龙钢材城。成都市列入搬迁的钢铁物流配送站有：成都量力钢材城、金府钢材城、剑龙钢材城，成都市列入搬迁的钢铁物流配送站有：成都量力钢材城、金府钢材城、剑龙钢材城，但拆迁具体日期尚未确认。但拆迁具体日期尚未确认。项目背景项目背景政府专业人士深访解析政府专业人士深访解析访谈人士访谈人士主要观点主要观点土地局王女士土地局王女士目前成都建设田
26、园城市需要，未来所有三环内市场外迁，包含万贯机电城、金府钢材城，以目前成都建设田园城市需要，未来所有三环内市场外迁，包含万贯机电城、金府钢材城，以及量力钢材城及量力钢材城规划局李先生规划局李先生成都现代化田园城市规划布局，使三环路逐渐承担起城市化道路交通功能，成都现有的量力成都现有的量力钢材交易中心、金府钢材城居于三环周边，对钢材产品的流转运输通路造成阻塞，交通瓶颈钢材交易中心、金府钢材城居于三环周边，对钢材产品的流转运输通路造成阻塞，交通瓶颈制约其钢材交易规模发展壮大空间制约其钢材交易规模发展壮大空间招商局陈先生招商局陈先生成都现有的钢材物流中心在专业物流人才储备管理、仓储信息化管理、硬件设
27、施、功能布局、服务功能、市场配套、交通运输、电子商务、融资担保等方面存在着不同程度的缺失，已经难以满足商家与客户更多的需求。规划局张先生规划局张先生成都现有钢材物流中心在功能划分上不同程度的缺失，不能满足进驻商家的多种需求，缺乏真正意义上的现代钢材物流基地一级代理商吴先生一级代理商吴先生目前成都钢材市场还处在发展期，像三环交通问题我们还是很头疼，我们希望能减少中间环节，来减少我们的运输等成本，且很多功能还不够完善，这些都有待你们考虑。未来未来钢材市场发展方向是发展现代物流，钢材市场发展方向是发展现代物流，这是成功吸引商家入驻的先决条件。这是成功吸引商家入驻的先决条件。项目背景项目背景成都钢材市
28、场宏观面总结成都钢材市场宏观面总结全国钢铁产量逐年上升且近几年上升幅度较大；钢铁最主要用于建筑行业，而近两年全国新开工、施工面积下降明显，钢材需求量亦有所下降；近几年四川钢铁产量逐年上升，但2010年后钢铁需求用量下降明显根据四川省十一五物流发展规划和成都市现代物流业发展规划纲要成都重点建设四个国际性枢纽型物流园区，成都青白江国际集装箱物流园区、成都青白江散货物流园区、成都航空港物流园区、成都古新铁路散货物流园区钢材市场供需分析成都钢铁物流园区规划成都钢材市场拆迁概况供应持续上涨，需求量下跌规划条件利好，承接市区钢材市场转移成都市商品市场布局规划提出在城市边缘区及各外围组团发展批发市场是大势所
29、趋，例如搬迁的钢铁物流配送站的为：成都量力钢材城的物流区、金府钢材城、剑龙钢材城。市区市场拆迁时间尚未确定项目背景项目背景集团背景概述集团背景概述华亚集团钢铁钢铁物流物流纺织纺织地产地产贸易贸易 华亚集团有限公司是一家跨地域、跨行业、多元化、复合型的大型民营实业集团企业，现有总资产超过50亿元人民币，员工数万人。华亚集团一贯秉持诚信、高效的经营理念，稳健、务实的发展理念，多元、复合的投资理念，人本、和谐的管理理念，努力实现做大资源产业、做强重点产业、做活多元产业的发展格局。目目 录录项目区位及交通项目四至项目外部环境项目内部环境博川地块本体分析博川项目各板块功能分区地块分级商贸南北地块功能考虑
30、市场分析市场分析项目背景项目背景项目概况项目概况市场机会点总结市场机会点总结地块发展方向建议地块发展方向建议市场调研市场调研项目经济效益与社会效益分项目经济效益与社会效益分析析项目概况项目概况项目区位及交通项目区位及交通 项目位于青白江散货物流园区内，对外交通联系便捷，紧靠成金青快速通道和货运大道，地块内部未来拥有4条铁路线，交通优势明显。本案 交通优势突出交通优势突出项目处于青白江散货物流园区内，紧靠成金快速通道和货运大道，地项目处于青白江散货物流园区内，紧靠成金快速通道和货运大道，地块内部未来拥有块内部未来拥有4 4条铁路线，交通条件优越。条铁路线，交通条件优越。成金青快速通道大石路规划中
31、祥福大道规划中成巴高速本案本案货运铁路成绵高速成金青快速路项目概况项目概况项目四至项目四至K8K9125631235644货运大道货运大道地块内荒田地块内荒田博川物流园博川物流园1717号仓库号仓库银犁冷藏物流中心银犁冷藏物流中心成金青快速通道成金青快速通道博川物流园用地博川物流园用地 项目地势平坦，紧邻成金青快速通道、货运大道；目前博川物流园内已建成14号和17号仓库,15、16号仓库在建；海关大楼已建成并投入使用，A1、A2号商铺主体已封顶。项目概况项目概况项目外部环境项目外部环境青白江青白江城区城区本项目本项目四川建筑职业技术学院四川建筑职业技术学院青龙建材城青龙建材城西部钢材城西部钢材
32、城万贯建材城万贯建材城建工石材园建工石材园 项目周边目前已有在建或规划的大小专业市场多个，未来将形成一个集石材、钢材、建材于一体的大型专业物流市场。大港建材城大港建材城项目概况项目概况项目内部环境项目内部环境 项目内部规划拥有四条铁路线，商务集群和商务配套区域等，目前已有两栋仓储已修建好，未来整个项目将具备商务、办公、物流、仓储等功能。11111规划的规划的4 4条铁路线（示意）条铁路线（示意）博川物流园博川物流园1717号仓库号仓库22343未来规划的商务集群（示意）未来规划的商务集群（示意）未来规划的商务配套区域（示意）未来规划的商务配套区域（示意）4项目概况项目概况项目内部环境项目内部环
33、境 项目目前已建好14、17号仓库及海关大楼，在建15、16号仓库以及5个管理用房；同时会所、13号写字楼在建，未来可开发用地较多。博川物流园博川物流园1717号仓库号仓库已建好在建14、17号仓库15、16号仓库海关大楼A1、A2、A3、A4、A5管理用房在建会所、13号楼博川物流园博川物流园1414号仓库号仓库待建用地待建用地在建或已建在建或已建项目概况项目概况博川地块本体分析博川地块本体分析区位交通区位交通n位于青白江集装箱物流园区内，紧靠成金青快速通道，交通便捷。n拥有公路、铁路等多种运输方式，交通优势突出。商业市场商业市场氛围浓厚氛围浓厚地块地块利于打造利于打造市场市场物流集物流集中
34、地中地周边环境周边环境项目四至项目四至周边竞争周边竞争n周边目前已有在建或规划的建材市场多个，未来竞争激烈n靠近铁路集装箱中心站，未来能够享受相关服务支持n项目地势平坦，内部有高压电线；n紧邻成金青快速通道、西部钢材城和青龙建材城，能够聚集一定的市场人气。n项目所在区域是已正式批准的成都北部物流建材配送中心；n未来是规模最大、品种最齐的物流市场集中发展地。交通交通优势突出优势突出通过对区位交通、周边环境及规划的分析，本项目作为钢贸物流园未来发展潜力大。通过对区位交通、周边环境及规划的分析，本项目作为钢贸物流园未来发展潜力大。商贸南北地块基础分析商贸南北地块基础分析博川项目各板块功能分区博川项目
35、各板块功能分区 从上图中可以看到，博川项目已确定各版块功能中，“联运存储、物流加工”区域规模较大，并具有一定规模的生活配套区域，但作为专业市场主体的“交易中心区”占比过小，而商贸南北地块所在位置为区域门户，具有良好的展示面。联运存储区联运存储区交易中心区交易中心区生活配套区生活配套区商贸南北商贸南北？加工服务区加工服务区国际物流区国际物流区二级项目概况项目概况地块分级地块分级土地评级：二级北侧临仓储区，南侧临货运大道，未来能够形成前办公后仓储的氛围；周边交通网发达，通达性高；适合产品：办公、商铺土地评级：三级地块内主要以仓储、加工为主；规划有4条铁路线；适合产品：仓储、加工、堆场等二级一级三级
36、二级 土地评级：一级靠近成金青快速通道，桥头堡位置；地块独立，便于塑造高端形象，打造标杆产品；适合产品：聚合行业高端、新型产品的展示及销售中心。商贸南北地块基础分析商贸南北地块基础分析商贸南北地块功能考虑商贸南北地块功能考虑 从上图可知，目前博川项目2700多亩范围内，联运存储和仓储物流加工用地较为丰裕，生活配套也有一定的考虑。但作为专业市场主体的“商贸交易区”面积偏小，应优先考虑在剩余地块中进行发展。因此，商贸南北地块功能初步考虑为：完善区域功能、提升产业效能的商贸南北地块功能初步考虑为：完善区域功能、提升产业效能的“集中商贸集中商贸展示区展示区”。目目 录录案例研判 成都典型钢材市场分布
37、未来竞争市场竞争体量分析 量力、金府、龙港、西南港、汇津、西部钢材城 成都钢材市场商户分析 典型钢材市场产品分析商铺、仓储加工、堆场、写字楼 钢材市场功能机会点分析 借鉴点分析客户深访市场分析市场分析项目背景项目背景项目概况项目概况市场机会点总结市场机会点总结地块发展方向建议地块发展方向建议市场调研市场调研项目经济效益与社会效益分项目经济效益与社会效益分析析案例研判案例研判成都典型钢材市场分布成都典型钢材市场分布区别市场名建筑面积开业时间经营范围老市场金府钢材城25万平米2001板材、建材、型材剑龙钢材城20万平米2003管材、型材龙港钢材城35.8万平2007以建材为主量力钢材城199万平米
38、2001板材、建材、型材、线材西联钢铁物流45万平米2007型材、建材、管材、板材新市场汇津现代钢材城142万平米2013（目前未开业）板材、管材、型材、建材西部钢材城前期15万平米后期500亩待建2013（目前未开业）型材、建材、管材剑龙钢材城金府钢材城汇津现代钢材城量力钢材城龙港钢材城本案西部钢材城西联钢铁物流成都二三环区域外拓机会点：随着量力、金府、剑龙钢材市场迁移的外拓体量在，本项目所在的青白江大湾货运站的交通枢纽点成为钢材市场发展热土。成都老钢材市场主要分布在三环区域附近，除量力外，其他市场存在规模小、规划落后等成都老钢材市场主要分布在三环区域附近，除量力外，其他市场存在规模小、规划
39、落后等问题，新市场主要集中在新津与青白江区域。问题，新市场主要集中在新津与青白江区域。案例研判案例研判未来竞争市场竞争体量分未来竞争市场竞争体量分析析未来待拆迁体量约未来待拆迁体量约9090万平米万平米未来竞争体量约未来竞争体量约262.9262.9万平米万平米未来竞争体量：办公约112.8平米，住宅生活配套约46万平米，现货交易约12.25万平米，仓储加工约4.85万平米；另有75万平米和500亩规划未定 三环内多家钢材市场将拆迁外移，通过对竞争项目的分析可知，未来开发体三环内多家钢材市场将拆迁外移，通过对竞争项目的分析可知，未来开发体量多集中在写字楼办公方面，量多集中在写字楼办公方面，现阶
40、段市场份额很大的现货交易区体量较少。现阶段市场份额很大的现货交易区体量较少。案例研判案例研判量力钢材城简述量力钢材城简述区位：区位：位于金牛区金丰路，三环路与成彭高速路交汇处规模：规模：占地约1500亩，市场各类钢材年吞吐量400万吨，规划：规划：量力钢材城，总建筑面积199万交通：交通：金府钢材城距离成都市区约8公里 距离本案约12公里 量力钢材城位于金牛区金丰路，三环路与成彭高速路交汇处，是西南及全国钢材物流重要中心量力钢材城位于金牛区金丰路，三环路与成彭高速路交汇处，是西南及全国钢材物流重要中心和示范点。目前市场内单独做型材的商户较少，多为综合型，包含各类板材、建材、型材、线材和示范点。
41、目前市场内单独做型材的商户较少，多为综合型，包含各类板材、建材、型材、线材等，主要为钢材类一二级代理商，其中沿海商家占六成以上。等，主要为钢材类一二级代理商，其中沿海商家占六成以上。天府广场本案量力钢材城约约8 8公公里里约约1212公里公里案例研判案例研判量力钢材城整体规划分析量力钢材城整体规划分析分区分析：分区分析：u商务区功能：商务区功能：主要包含A区B区，均为1-3层为裙楼，3层以上为商住两用，目前商家在1000余户，引进了成商银行、邮政、商务酒店等，为客户提供一站式交易服务。u仓储加工配送区：仓储加工配送区：主要包含C区D区，C区仅有几家大型商户，而D区主要以物流为主，其中，货运大道
42、贯穿整个D区，且306铁路专线延伸入市场。物业类型物业类型分区分区占地占地功能功能A A区区商务区141亩商铺B B区区330亩商铺办公、堆场C C区区仓储加工区/大型厂房、小型加工区、货场区D D区区/仓储加工配送区仓储加工配送区商务区仓储加工配送区A区B区C区D区项目总平面图项目总平面图量力钢材平面效果图 量力钢材城主要规划包含商务区（量力钢材城主要规划包含商务区（A A区、区、B B区）和仓储加工配送区（区）和仓储加工配送区（C C区、区、D D区）。其中后者还在规区）。其中后者还在规划建设中，仅部分呈现。而划建设中，仅部分呈现。而较为成型的为商务区，总占地约较为成型的为商务区，总占地约
43、500500亩，主要由商铺、办公以及堆场组成，亩，主要由商铺、办公以及堆场组成，租赁情况较好。租赁情况较好。未来按照相关规划，仓储区将搬迁到三环以外区域。未来按照相关规划，仓储区将搬迁到三环以外区域。案例研判案例研判量力钢材城交通动线分析量力钢材城交通动线分析p量力钢铁物流中心共3个出入口，均在靠近三环路一侧p 为进门主干道，p 市场内次要干道p道路由两级道路体系构成：p 道宽25米（按3.5-4米货车车宽计算，可通行7-8辆货车，按2.5-3米小车车宽计算，可通行8-9辆小车），p 道宽20米（按3.5-4米货车车宽计算，可通行5-6辆货车，按2.5-3米小车车宽计算，可通行6-7辆小车）道
44、路体系和规划图道路体系和规划图 量力钢材城规量力钢材城规划有三个出入口，均靠近三环路一侧，动线关系清晰。由四周环线循环和场内道路循环划有三个出入口，均靠近三环路一侧，动线关系清晰。由四周环线循环和场内道路循环组成，进门主干道道宽组成，进门主干道道宽2020米，次主干道路宽米，次主干道路宽2525米。米。案例研判案例研判量力钢材城产品分析量力钢材城产品分析物业类型栋数建筑形态产品设计层高面积区间租金A A区区6栋三层连租商铺，共计134间一楼可做货品展示，二、三楼可做办公及住宿开间：7米层高：一层6米；二三层3米72-200平50-100元/月A区A A区平面图区平面图商铺商铺彩色立面商铺彩色立
45、面开间开间7 7米米二、三层各二、三层各3 3米米一层一层6 6米米A A区商家访谈：区商家访谈：目前A区空置率较B区较高，主要他是三层整租形式，我们做零售的就不需要那么大面积。u开间：开间：7米u层高：层高：一层二层各自3米商铺产品商铺产品设计分析设计分析 量力钢材城量力钢材城A A区由区由6 6栋构成，均为栋构成，均为3F3F商铺，（商铺，（1F1F为商铺，为商铺，2-3F2-3F为办公为办公或用作住宅或用作住宅)，主要针对大中型商户，主要针对大中型商户，采取三层整租形式，租金采取三层整租形式，租金50-10050-100元元/月，但空置率较高，月，但空置率较高，多数商户表示不需要面积太大
46、的商铺和办多数商户表示不需要面积太大的商铺和办公空间公空间 。案例研判案例研判量力钢材城产品分析量力钢材城产品分析B B区商家访谈：区商家访谈：目前量力B区布局是最合理的，也比较好用，小商家零售的就能租底铺，大的批发商像我们就可以租个办公室即可。物业类型栋数建筑形态产品设计面积区间租金B B区区6栋，中间堆场形式三层，可分割租三层，可分割租赁赁一楼商铺配有独立卫生间；二层写字间配功能服务厅、独立卫生间36-150铺面：80-95元/月；堆场：28元/月B B区平面图区平面图B区商铺堆场商铺立面商铺立面露天堆场露天堆场开间开间5-85-8米米二、三层各二、三层各5.75.7米米一层一层6 6米米
47、开间：7-10米层高：一层6米；二三层3米商铺产品商铺产品设计分析设计分析 量力钢材城量力钢材城B B区由区由6 6幢组成，幢组成，采取围合式布局，中心为货物堆场，四采取围合式布局，中心为货物堆场，四周为商铺及写字楼，均为周为商铺及写字楼，均为3F3F商铺，租商铺，租赁面积可自由组合赁面积可自由组合（其中（其中1F1F为商铺，为商铺，2-3F2-3F为写字间，有部分用作住宅），租金为为写字间，有部分用作住宅），租金为80-9580-95元元/月，出租率达月，出租率达95%95%。案例研判案例研判量力钢材城产品分析量力钢材城产品分析C区D区物业类型建筑形态产品设计C C区区厂房厂房常规厂房设计D
48、 D区区仓储+堆场+物流常规厂房设计306306铁路专线铁路专线露天堆场露天堆场仓库仓库铁路专线铁路专线306306铁路专线图铁路专线图量力钢材量力钢材城城约约400400米米306306铁路专线铁路专线C C、D D区商家访谈：我们是做大型的钢铁仓储批发区商家访谈：我们是做大型的钢铁仓储批发以及加工，基本物流集中在以及加工，基本物流集中在D D区那边，有铁路线运区那边，有铁路线运输是很方便输是很方便。量力钢材城量力钢材城C C区主要是几家大型钢材批发商的厂房加工区，而区主要是几家大型钢材批发商的厂房加工区，而D D区主要是仓储配送区，区主要是仓储配送区，有铁路专线有铁路专线306306和货运
49、大道穿过。和货运大道穿过。量力钢材城运营分析量力钢材城运营分析案例研判案例研判u经营范围为各类板材、建材、型材、线材等综合类组成，单独做型材的商户较少u目前A区空余29间商铺，B区空余20间左右，市场管理较好，设计较为合理入驻商家名称入驻商家名称主营主营成都冀兴钢铁有限公司中厚板、冷轧板、热轧板、带钢、型材佳虎商贸有限公司螺纹钢、中厚板、管材、型材成都谭强（个体经营）螺纹钢、中厚板、冷轧板、热轧板、带钢、管材、型材、不锈钢、工具钢、轴承钢、弹簧钢成都同庆建材带钢成都钢管超市管材、型材成都成邑钢铁有限公司冷轧板、热轧板、管材、型材成都市晰桦物资有限公司螺纹钢、中厚板、冷轧板、热轧板、涂镀、管材、
50、型材、优质线材、不锈钢成都市宏诚物资有限公司 螺纹钢、中厚板、管材、型材成都智诚达贸易有限公司 型材腾辉泰莱贸易有限公司螺纹钢、型材、钢坯成都科银信息系统有限公司螺纹钢成都蜀元贸易有限公司冷轧板 目前量力钢材城较成规模的为目前量力钢材城较成规模的为A A区和区和B B区。其中区。其中A A区主要针对大中型商户，采取三层整租形式，租金虽区主要针对大中型商户，采取三层整租形式，租金虽仅在仅在50-10050-100元元/.月，但因大多数月，但因大多数商户表示不需要太大空间导致空置率较高；而商户表示不需要太大空间导致空置率较高；而B B区采取区采取一、二、三层可一、二、三层可自由选择租赁面积大小的方
