1、项目九 物业交易法律制度知识目标知识目标:掌握物业交易的概念、特点和原则;熟悉三种物业交易合同的主要内容,物业转让、物业抵押登记制度和物业租赁登记备案制度;掌握物业转让、物业租赁和物业抵押的条件、基本程序和交易双方的权利和义务。能力目标能力目标:熟悉并掌握物业转让、物业租赁和物业抵押的基本流程;能草拟物业转让、物业租赁和物业抵押的简单合同;会办理物业转让、物业租赁和物业抵押的有关手续。学习目标任务一物业交易概述盛某(男,55岁)有房屋15间。盛某家庭有5口人(盛某之母曾某,儿子盛甲,儿媳谢某,女儿盛乙)均无固定工作,全家生活基本上靠租房收入维持。2008年12月,盛某被检查出患肺癌,医生说因为
2、该病发现早,如果采取及时治疗,也许能治好。但治疗肺癌需要很多费用。盛某之子盛甲和女儿盛乙认为,母亲死得早,父亲一人把他们从小抚养大,吃了不少苦,不容易,提出把房屋卖掉给盛某治病。儿媳谢某认为,一家人没有工作,如果把房屋卖了,生活就没有着落,不同意卖。盛某之母曾某看见儿子生病,心里很着急,主张卖掉5间给盛某治疗。盛某觉得自己生病,而且是癌症,治好了也没有用,反而给家庭带来生活困难,提出不治了。试问:盛某对其15间房屋在法律上存在哪些处理方式?评析:物包括不动产和动产。房屋作为不动产物,依据物权法权利人可依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。本案中,由于盛某治病而
3、需要费用,盛某对自己的15间房屋在法律上可以采取物业转让、物业租赁和物业抵押和物业典当等处理方式。案例导学一、物业交易的概念 物业交易主要包括地产交易和房产交易两个方面,其中这里应主要了解和掌握的是房产交易。但一般来说,房产交易往往是与地产交易相关联的。我国现行法律明确规定:房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。物业交易是指以物业为对象进行的转让、租赁和抵押等各种民事法律行为。物业交易既包括房产使用权的转让,也包括房产所有权的交易。我国城市房地产管理法规定:城市房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。二、物业交易的特点(一)对象的特殊性(二
4、)形式的确定性(三)行为的要式性三、物业交易的原则物业交易主体是平等的主体,交易双方之间的关系属于民事法律关系,在交易过程中要遵守平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用等一般原则。但是,物业作为一种特殊的商品,交易还应遵守以下两个原则。(一)房地一体原则由于土地与房屋等建筑物在物质形态上具有不可分割性,客观上在物业转让、抵押交易中必须一并转移,即转让土地使用权时,同时转让土地上的房屋所有权;转让房屋所有权时,房屋所占用范围内的土地使用权一同转让;房地产抵押时,房屋所有权与土地使用权应同时抵押。(二)依法登记原则依法登记原则就是房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续,房屋租赁必须向房产管理部门登
5、记备案。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度,这是由房地产本身的特殊性决定的,房地产的权属状态不是通过占有表现出来的,而是通过权属的登记表现出来的。因此,无论是何种形式的房地产交易,都必须通过房地产行政主管部门登记。任务二物业转让林某(男,35岁)与季某(女,32岁)2003年结婚。2004年,林某以经营所得购买住房一幢,产权人登记为林某和季某。2008年,林某将该房屋给情妇余某居住,季某得知,大为不满,但未表态。2009年6月余某为免纠纷,要求林某暗中将房屋过户给自己。2009年10月,林某发生了车祸,抢救无效死亡。季某发现房屋产权已变更,遂诉至法院要求余某返还房屋。此案应如何处理?评
6、析:此案涉及物业转让问题。所谓物业转让是指物业权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其物业转移给他人的行为。物业转让的方式通过买卖、赠与及其他合法方式。其中,最主要的方式是买卖转让。本案林某暗中将与季某共有的房屋过户给其情妇余某,采取的是欺骗手段,不符合合同法和物权法的规定,因此,该房屋物业转让无效。案例导学一、物业转让概述(一)物业转让的概念 物业转让是指物业权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其物业转移给他人的行为。物业转让这个概念包含了以下几层含义:(1)物业转让的主体是物业权利人,即物业所有权人,只有物业所有权人才能行使此项权利,非物业所有权人未经授权无权行使此项权利。(2)物业转让
7、的客体是物业所有权和使用权。(3)物业转让的形式必须合法,即合同形式,并办理权属登记手续。(4)物业转让的后果是物权属发生转移。转让后,转让人不再是权利人,而受让人成为权利人。(二)物业转让的方式 物业转让的方式通过买卖、赠与及其他合法方式。其中,最主要的方式是买卖转让。(1)物业买卖转让是指转让人将物业所有权和使用权转移给受让人所有,受让人取得物业权利并支付相应价款的行为。(2)物业赠与转让是指赠与人自愿将物业所有权和使用权无偿转移给受赠人的行为。(3)物业转让的其他合法方式主要包括:1)以物业所有权和使用权作价入股;2)一方提供土地使用权,他方提供资金合伙经营;3)企业被收购、兼并或合并,
8、物业权属随之转移的;4)以物业抵债的;5)物业继承;6)法律、法规规定的其他情形。二、物业转让的条件(一)物业转让的必备条件物业转让的行为应具备三个条件:一是行为人具有相应民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或社会公共利益。由于物业是一种特殊商品,其转让除满足上述三个条件之外,还应具备以下条件。1.以出让方式取得的土地使用权的物业转让的必备条件(1)按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。(2)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,应依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、
9、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。(3)转让房地产时房屋已经建成的,应当持有房屋所有权证书。2.以划拨方式取得土地使用权的物业转让的必备条件(1)土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人;（2)领有国有土地使用权证;(3)具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明;(4)必须经有审批权的人民政府审批。以划拨方式取得土地使用权的物业转让有两种不同的处理方式:一是办理土地使用权出让手续,变划拨土地使用权为出让土地使用权,由受让方缴纳土地使用权出让金;二是不改变原划拨土地的性质,不补办土地使用权出让手续,但必须将转让所获收益中的土地收益上缴国
10、家或作其他处理。二、物业转让的条件(二)物业转让的限制条件(1)房地产开发商开发经营的商品房,属于内销商品房的只准卖给境内法人或个人,属于外销商品房的,持其外销商品房销售许可证或外销批文,应当卖给境外的法人或个人。(2)房屋所有权人出卖已出租的城市私有房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效。(3)城市私房共有人出卖共有房屋的,在同等条件下,其共有人有优先购买权。(三)物业转让的禁止条件(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
11、其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、物业转让的程序(一)洽谈；(二)签约；(三)审核；(四)缴纳税费；(五)办理权属登记手续 四、物业转让合同(一)物业转让合同的含义 物业转让合同是指物业转让当事人之间就物业转让的事宜签订的协议。物业转让时,应当签订书面转让合同。(二)物业转让合同的内容 城市房地产转让管理规定第八条规定,房地产转让合同应当载明下列主要内容(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;(2)房地产权属证书名称和编号;(3)房地
12、产坐落位置、面积、四至界限;(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(5)房地产的用途或使用性质;(6)成交价格及支付方式;(7)房地产交付使用的时间;(8)违约责任;(9)双方约定的其他事项五、案例分析李某在某市有四间房。当其外迁时,便将产权证书和房屋一起交其堂叔代管,并告知他说3年后还回来,不要卖房。3年后,张某见房屋价格日趋上涨,便自作主张,将房屋卖给了王某,双方签订了协议,并办理了产权变更手续。随后,王某将房屋租与赵某经营餐厅。李某听说后,赶回某市诉至法院,要求王某恢复原状,返还房屋。该案应如何处理?案件分析:张某超越代理权而与王某订立房屋买卖合同,未经房主追认,该合同无效。张某
13、只是李某房屋的房产代管人,并未授权其房屋买卖的权利,张某的行为明显已超越代理权。根据法律规定,没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。因此,该买卖协议无效。王某与赵某之间的房屋租赁协议无效。根据法律规定,无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。因此,王某尽管与张某达成买卖协议,并办理了房屋产权变更,但由于该买卖协议无效到订立协议之时,因此,他没有对房屋的所有权,没有处分、管理、使用房屋的任何权利。因此房屋的租赁协议是无效的,至于赵某的损失,则按法律追究张的责任。张某超越代理权代为出卖房屋,未得李某
14、追认,应承担因此造成的责任。赵某误租了张某出卖给王某的房屋,并投资进行装修,该买卖合同和租赁合同的无效,迫使他不得不腾退房屋,停止营业,其装修房屋的损失以及停止营业的损失都应由张某负责赔偿。只有这样,才能真正体现法律的价值取向。案例1六、案例实操2008年8月30日,刘某(男,42岁)与李某(女,34岁)签订一份门面房转让合同,合同约定李某将位于县府前街中段路东的3号门面房转让给刘某,转让费570000元。合同签订当天,刘某向李某支付了550000元转让费并接收该房屋,并对房屋进行了装修。装修好房屋刚开始营业不久,刘某得知所转让的房屋即将拆迁,感到十分惊讶,刚开业不久房屋将面临被拆除,将造成很
15、大损失。请问:如果你是刘某的委托代理人,应如何处理此案?案件提示:要从合同法和物权法角度分析该房屋转让合同是否存在欺诈行为,以此分析合同是否有效。案例2案例处理六、案例实操 2009年7月,朱某(女,45岁)和卜某(女,39岁)双方经协议约定:卜某将位于江海分厂外的华中酒楼二楼活动房四间、卫生间、楼梯、走廊及底楼和二楼屋内全部装潢、酒店设施(包括音响、空调、厨房设备、桌椅等)转让给朱某,转让款共计人民币20万元。朱某即于当日支付转让款12万元,并约定余款8万元分两次在2009年8月30日前付2万元、12月30日前付6万元。朱某于2010年2月起实际取得华中酒楼经营权。请你根据上述情况,拟订一份
16、房屋转让协议。案件提示:要求符合房屋转让协议格式、合同的主要内容不能缺少。案例3案例处理任务三房屋租赁2008年7月16日,汪某(女,28岁)与叶某(女,32岁)签订房屋租赁协议一份,该协议约定:由汪某租用叶某的房屋,每月租金为3200元,租期从2008年9月1日至2009年8月31日止,房租为每月交租一次,每月6日前以现金支付形式一次性支付,若汪某无故拖欠租金及水、电、管理费,逾期一天加罚5%的滞纳金,超过五天,叶某有权无条件收回该房屋,押金不退。租赁合同签订后,汪某按约交纳了押金4400元给叶某并搬入该房屋居住,后汪某以现金形式支付了2008年9月的租金。之后,就再没有支付租金,但都按时缴
17、纳水、电费。汪某在租用叶某房屋期间,将房屋内饭厅和客厅的三面墙的颜色由白色改漆成红色。2008年底叶某以汪某未按时足额交付租金为由,要求汪某搬离其房屋。汪某不同意搬出,2009年1月底,叶某办理了该房屋的停电停水手续,2009年2月26日,该房屋被停电停水,导致汪某无法在该房屋内居住。此案中,汪某在房屋租赁中存在哪些问题?叶某有没有权利办理该房屋的停电停水手续?评析:本案中当事人汪某与叶某是一种房屋租赁关系,汪某是出租人,叶某是承租人。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁既是一种商品交换的形式,也是一种民事法律行为。本案中出租人汪
18、某租用叶某的房屋,并签订房屋租赁协议一份,但就支付了一个月的房租,之后就没再支付房租,显然违背了双方的租赁合同确定的权利与义务的关系,承租人叶某有权要求承租人汪某继续支付租金,否则出租人叶某有权无条件收回该房屋。在收回该房屋使用权前,出租人叶某无权办理该房屋的停电停水手续。案例导学一、房屋租赁概述(一)房屋租赁的概念房屋租赁是指房屋所有权人(或委托的经营人和授权的房屋使用人)作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。(二)房屋租赁的特征房屋租赁既是一种商品交换的形式,又是一种民事法律行为。由于租赁的对象具有特殊性,所以房屋租赁具有以下主要特征:(1)房屋租赁只涉及房屋
19、权属中的使用权,不转移房屋权属中的所有权。房屋租赁的承租人,对房屋享有的是一种占有权和使用权,对房屋没有处分权。承租人只能按照租赁合同规定合理使用房屋,租赁期满后,将房屋归还出租人,不能擅自将租赁的房屋转租,如果在租赁期间内要将房屋转租,必须经过出租人的同意。(2)房屋租赁有期限限制。合同法第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。二、房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。房屋所有权人可以将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经
20、营活动及以合作方式与他人从事经营活动。但下列情形的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违章建筑的;(6)不符合安全标准的;(7)已抵押,未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁合同（一)房屋租赁合同的内容房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,包括以下主要内容:当事人姓名或者名称及住所;房屋的坐落、面积、装修
21、及设施状况;租赁用途、租赁期限、租金及交付方式;房屋修缮责任;转租的约定、变更和解除合同的条件、违约责任;当事人约定的其他条款。在上述条款中,租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是其必备条款。(二)租赁合同的变更、解除和终止租赁合同一经签订,即具有法律效力,租赁双方应当严格遵守。但经双方协商一致,或者符合法律规定,当事人可以变更解除和终止租赁合同。合法租赁合同的终止一般有两种情况:一是合同的自然终止；二是合同的人为终止。四、房屋转租(一)房屋转租的含义房屋转租是房屋承租人将自己承租的房屋再次出租给他人的行为。商品房屋租赁管理办法第十一条第一款规定:“承租人转租房屋的,应当经出租人
22、书面同意。”房屋转租,应当订立书面转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照有关规定办理登记备案手续。(二)房屋转租的特点(1)房屋转租的标的可以是承租房屋的一部分,也可以是承租房屋的全部。(2)房屋转租关系确立之后,原房屋租赁关系并不终止,接受转租的人并不直接与原出租人发生关系。(3)房屋转租,应当订立书面转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按照有关规定办理登记备案手续。(4)转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应变更、解除或者终止。(5)转租合同生效后,转租人享有并承担新的租赁合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人
23、与转租双方另有约定的除外。(6)房屋转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。五、房屋租赁的注意事项(一)房屋租赁用途不得任意改变房屋租赁双方在租赁合同中,明确了房屋用途,这就要求出租人在交付租赁房屋时,应提供有关房屋使用中的特殊要求,并明确通知承租人,保证承租人按照租赁房屋的性能、用途,正确合理地使用出租房屋,并对其正常磨损不承担责任;承租人在承租房屋上添加新用途时,应征得出租人的同意,相应的开支由双方约定。只要承租人按合同约定的用途合理使用租赁房屋,租赁期满返还房屋时的合理磨损,出租人不得要求赔偿。房屋是经营还是自住,承租人不能随意改动,更不得利
24、用承租房屋从事违法犯罪活动。(二)违法建筑不得出租在城市规划区内,未取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定新建、改建和扩建建筑物、构筑物或其他设施的,都属违法建筑。违法建筑本体的非法性,使其根本不具备租赁客体合法、安全等条件,属于禁止出租的范围。根据商品房屋租赁管理办法的规定,属于违法建筑的房屋不得出租。因此,下列建筑物不得出租:(1)房屋加层、屋面升高的建筑物。(2)庭园住宅和公寓庭院内的建筑物、构筑物。(3)小区、街坊、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物。(4)小区空地、绿地、道路旁的搭建物。(5)逾期未拆除的,未占用道路的施工临时建筑
25、物、构筑物。(三)房屋租赁与房屋抵押的关系1.房屋先租赁,后抵押我国担保法和城市房地产抵押管理办法的规定,以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。这时,抵押人不需征得承租人的同意,只要履行告知手续,便可将已租赁出去的房屋再抵押给抵押权人。而且,抵押权实现后,租赁合同在有效期间内对抵押物的受让人继续有效。2.房屋先抵押,后租赁根据城市房地产抵押管理办法的规定,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。也就是说,只有经过抵押权人同意之后,抵押物的出租才是合法的。根据最高人民法院对担保法的司法解释规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权
26、实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。那么因为租赁合同的解除对承租人造成损失,应该区别不同情形分别处理:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。六、案例分析黄某有楼房两间,其中一间于1985年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定,出租人在租赁期间如确要收回自用或出卖、出典、拆建等,得于3个月前通知承租人搬迁,承租人不得借故拖延或有任何要求。1991年9月,黄某以房屋需要修建和自己急需用房为由,要求收回该房。市百货总店则提出,该
27、房已作为商业网点不能撤销,不同意退租。1992年9月,黄某领到市城建局翻建房屋许可证后,即行拆房改建,因百货总店拒不腾房,拆房中途停止。经市有关部门调解,同年12月出租人在一定压力下,不得已与承租人签订了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租人要在1992年12月30日以前搬出该房。出租人应于1993年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中,出租人没有在公证书正本上签名盖章,并拒绝受领公证文书。1993年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承认公证文书,坚持要求按1985年的租赁契约收房自用。为此,诉讼到法院。法院经审理认为,由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思
28、的表示,故协议无效,不予保护。至于公证问题,出租人没有在公证文书正本上签字,此公证不能成立。本案应按1985年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下:双方于1992年12月所签订的租赁、修建协议无效,出租人因自己急需用房,确要收回自用,承租人应于判决生效后3个月内搬出该承租房。案例4该案应如何处理?案例分析:合同是当事人双方意思表示一致的协议,是一种民事法律行为,它表现的是民事主体基于一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示,是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实,是合同成立
29、的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中,出租人在有关部门的压力下,不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议,该协议应属无效。出租人与承租人于1985年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的,反映了双方的真实意思,是有效的,应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1985年的契约是可以的,应当保护出租人对房屋的合法所有权。六、案例分析 高某(女,29岁)与周某(男,35岁)口头约定:高某将一处二间门面房租给周某,租期5年,租金每月4000元。合同履行2年后,周某向高某提出能否将门面房转租给翁某,高某表示同意。周某
30、遂与翁某达成租期3年,月租金5500元的口头协议。翁某接手后,擅自拆除了门面房隔墙。周某与翁某租赁协议是否有效?案例分析:城市房地产管理法第五十四条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”法律规定房屋租赁合同应当采用书面形式,但现实中,口头房屋租赁合同大量存在。此类合同是否具备法律效力呢?答案是肯定的。根据合同法第二百一十五条的规定,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。据此,本案高某与周某间的租赁合同、周某与翁某间的租赁合同均为不定期
31、租赁。根据合同法第二百二十四条的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同;据此,转租后实际上形成了两个租赁合同:一个是出租人与承租人之间的租赁合同;另一个是承租人与第三人之间的租赁合同,两个合同互不隶属,并按照合同的相对性原理各自独立履行。本案例中,周某将房屋转租后,高某仅有权按原约定的每月4000元向周某收取租金;对于翁某擅自拆除门面房隔墙的行为,出租人高某无权要求翁某承担违约责任,但有权要求周某承担违约责任,如恢复原状或者赔偿损失。案例
32、5七、案例实操 2007年6月7日费某准备将自己的一间店面房(面积50平方米)租给了沈某开服装店,双方简单约定了租期为四年,即自2007年6月7日起至2011年6月6日止,租金每年3万元,每年的6月7日付清一年的租金,其他事项没约定。请你根据上述情况,拟订一份房屋租赁合同。案件提示:要求符合房屋租赁合同格式、合同的主要内容不能缺少。案例6案例处理任务四物业抵押吴某(男,34岁)与徐某(男,36岁)是朋友关系。2007年5月,吴某向徐某借款390000元购买位于深圳市一小区楼房屋一套,后吴某迟迟不还款给徐某,给徐某造成了经济损失。2009年8月,双方经协商,同意将吴某在深圳所购上述房屋的产权作抵
33、押。但吴某因购房的时候尚欠银行贷款港币167000 元,无法办理抵押手续。徐某应该怎么办?评析:吴某向徐某借款390000元购买位于深圳市一小区楼房屋一套,他们之间形成了民事上的借贷关系,吴某为借款人,徐某为出借人,他们之间的民间借贷关系受法律保护。本案借款人吴某迟迟不还款给出借人徐某,属于违约,造成了徐某经济损失,应该承担违约责任,出借人徐某可以通过民事诉讼途径解决借贷纠纷。由于吴某在深圳所购上述房屋的产权已与银行办理了抵押,因此,该房屋不可重复进行抵押。案例导学一、物业抵押概述(一)物业抵押的概念(1)抵押人必须是对物业享有所有权或者土地使用权的人,即抵押人对抵押物必须享有处分权。(2)抵
34、押人以其合法的以物业不转移占有的方式,依然实际控制着物业,向抵押权人提供担保。(3)向抵押权人提供债务履行担保。抵押人拿自己合法的物业向抵押权人设定抵押,目的是向债权人提供履行债务的一种保证。(二)物业抵押的特征 1.物业抵押的从属性 2.物业抵押的不可分性 3.物业抵押的代位性 4.物业抵押的优先受偿权 5.物业抵押的要式性二、物业抵押的条件与范围(一)物业抵押的条件(1)根据城市房地产管理法第四十八条的规定,依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。在抵押时,一般情况只能将房屋所有权与土地使用权同时设定抵押,不能将房产与地产分离设定抵押
35、,既不能单独抵押房屋,也不能单独抵押土地,更不能将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权主体。土地使用权单独设立抵押权,必须是出让的国有土地使用权。(2)根据国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知规定,土地使用权抵押权的合法凭证是土地他项权利证明书,土地使用证不作为抵押权的法律凭证。抵押权人不得扣押土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。(二)物业抵押的限制性条件城市房地产抵押管理办法第八条规定,下列房地产不得设定抵押:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意
36、义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)依法不得抵押的其他房地产。三、物业抵押合同(一)物业抵押合同的概念物业抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行,明确双方权利义务关系的协议。物业抵押合同是债权债务合同的从合同,债权债务的主合同无效,抵押从合同也无效。物业抵押,抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。(二)物业抵押合同的内容城市房地产抵押管理办法第二十六条规定,房地产抵押合同应当载明下列主要内容:(1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(2)主债权的种类、数额;(3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑
37、面积、用地面积以及四至等;(4)抵押房地产的价值;(5)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(6)抵押期限;(7)抵押权灭失的条件;(8)违约责任;(9)争议解决方式;(10)抵押合同订立的时间与地点;(11)双方约定的其他事项。(三)物业抵押合同登记根据城市房地产抵押管理办法的规定,房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记。办理抵押登记时,抵押双方应向登记机关交验下列文件:(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明。(2)抵押登记申请书。(3)抵押合同。(4)国有土地使用权证房屋所有权证或房地产权证,共
38、有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的书面证明。(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。(6)可以证明抵押房地产价值的材料。(7)登记机关认为必要的其他文件。登记机关对申请人的申请进行审核,凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内作出是否准予登记的书面答复。以依法取得房屋所有权证书的物业抵押的,登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,由抵押人收执,并向抵押权人颁发房屋他项权证。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变
39、更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记.四、抵押物的占用、管理和处分一)抵押人对抵押物依法占用和管理已作抵押的房地产,由抵押人占用与管理。抵押人对占用和管理的物业负有下列责任:(1)抵押人在抵押房地产占用与管理期间应保持抵押物的安全、完好,抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。(2)除国家建设需要进行拆迁外,未征得抵押权人的书面同意,抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或者改建。根据担保法的规定,抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的,转让行为无效。抵押人转让或者出租抵押物所得价款,应当向抵
40、押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。(3)因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。(4)抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的,抵押人应当及时将情况告知抵押权人,并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产的价值不足以作为履行债务的担保时,抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价
41、值未减少的部分,仍作为债务的担保。四、抵押物的占用、管理和处分(二)抵押物业的处分(1)抵押物处分的前提条件一般情况下,实现抵押权有一个前提,那就是债务履行期届满,而债权人未受到清偿的,这时,债权人可以行使抵押权,处理抵押物以实现其债权。(2)抵押权实现的方式经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押物业,(3)房地产抵押权实现的限制条件:1)抵押权人处分抵押房地产,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,应当同时书面通知共有人和承租人,在同等条件下,共有人和承租人依法享有优先购买权。(4)抵押物业处分所得的清偿顺序在抵押物业存在多个债权并存的情况下,物业抵押受偿的顺序为:1)
42、抵押权优于普通债权。2)抵押合同已登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序受偿;顺序相同的,按照债权比例受偿。(5)抵押权的终止抵押权人对抵押房地产的处分,因下列情况而中止:1)抵押权人请求中止时。;2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经抵押权人同意。3)发现被拍卖的抵押物有权属争议。4)诉讼或仲裁中的抵押房地产。5)其他应当中止的情况。五、案例分析2003年8月,刘某与张某在某市城市规划区光明村46号建房一栋,总造价为 12万元,由刘某出资8.5万元,张某出资3.5万元,房屋左侧1套间系房屋的1/3产权归张某所有,右侧 1 套间及厅堂即该房屋2/3产权归刘某所有。2004年该屋以张某的名
43、字补办了宅基地使用证手续。2005年5月30日,张某把属于自己的1套间作价4万元卖给刘某。刘某及时付清了买房款,双方订立买卖协议。买房时,刘某向张某取宅基地使用证时,张某说证已遗失,并写了书面报告请求土地管理部门予以补发。由于土地管理部门未及时办理,刘某没能得到补发的宅基地使用证和房屋产权证。2005年8月30日,张某在第三人处贷款6.5万元,第三人要求其提供担保,张某就凭原宅基地使用证同第三人签订了贷款合同,合同书中写明“以光明村 46 号房屋抵押”,合同书的附件是张某光明村46号原宅基地使用证。2006年9月18日刘某持张某出具的遗失证明领取了土地管理部门补发的宅基地使用证,并对该栋房屋进
44、行了产权登记。张某知道这一切并未提出异议。2006年12月,第三人因张某未能如期偿还贷款,要求行使抵押权,刘某起诉到当地人民法院,请求判决该抵押无效。案例7第三人能否行使抵押权?被告与第三人签订的抵押合同是否有效?案例分析:本案的关键是诉争房屋能否设定抵押。为此必须掌握设定抵押物的条件。可以对案例作如下分析:(1)张某对诉争房屋已没有处分权,即以自己不享有处分权利的他人财产设定抵押,并采取提供宅基地使用证的方式误导第三人以为张某对抵押物确有处分权利,属于欺诈行为,根据合同法的规定,一方当事人采取欺诈所签订的合同为无效合同。所以,我们可以认定该抵押合同无效。(2)第三人与张某订立的贷款合同中明确
45、约定以“光明村 46 号房屋抵押”,而合同附件不是诉争的房屋的产权证明,只是张某向刘某出售房屋前的宅基地使用证,合同中两项内容矛盾,第三人未能按规定审查和核实,该抵押行为无效。五、案例分析1995 年,王某同其丈夫李某共同修建了一栋房屋。2000年李某去世,死时未留遗嘱。李某死后该栋房屋由王某同其子李甲共同居住。2005年,李甲开办了一个零售商店,因资金不足向他人借款3万元,并用王某的房屋办理了抵押。但李甲设定房屋抵押的这一行为没有告知其母王某。2006年初,李甲所借债务到期,因其生意连年亏本,无法清偿债务。债权人于是告到法院,要求法院查封这栋房屋。这时王某才知其子的抵押行为。王某提出,该房屋
46、是她同其丈夫生前共同修建的,她对该房屋拥有所有权,其子对该房屋无权设定抵押,要求法院确认该份抵押合同无效。该案应如何处理?案例分析:本案的关键在于未经共有人同意而设定的房屋抵押是否有效,可以对案例作如下分析:(1)根据案情事实,李甲之父李某死时没留下遗嘱,那么对其遗产的处分应该按法定继承来进行。根据我国继承法的有关规定,本案王某现住房屋为王某与其丈夫共同所有,因此李某死后只能将房屋的一半作为其遗产进行处理,而且这一半房屋也应由王某同其子各继承一半,所以,李甲只对该栋房屋的1/4拥有所有权。(2)根据城市房地产抵押管理办法的规定,物业抵押要求抵押人必须是对物业享有所有权的人。以共有的房地产抵押的
47、,抵押的人应当事先征得其他共有人的书面同意。而本案李甲未经其他共有人的书面同意,擅自将共有房屋抵押,显然其行为无效。案例8五、案例分析1990年,天津市某有限责任公司将公房分配给张某、刘某夫妇居住。因该房地处较远,子女照顾不便,张某与刘某未曾前去居住,一直居住在其子女处。2000年刘某去世。2001年起由单位改制的物业服务企业将该房出租给曹某,订有租期为1年的临时借房协议书,并以物业服务费名义按每月300元的标准,一次性收取12个月的费用3600元,还向曹某收了押金1000元。2002年2月租期届满,某物业服务企业又与曹某续订了租期仍为 1年的临时借房协议,继续收取1年3600元的物业服务费。
48、2002年10月国庆节期间,张某的子女偶然去该房发现已被他人居住,并被换了门锁。节后,张某委托子女与物业服务企业交涉,物业服务企业解释说:误以为该房屋为己无人居住的空房而统一重新出租的,可以协商解决这一误会,退还部分费用,但不同意全部退还。张某不满意物业服务企业的解释和解决方式,于是向人民法院起诉,要求某物业服务企业按其收取的7200元赔偿损失。案例9人民法院应如何审理此案?请说明理由。案例分析:根据公房管理有关规定取得的公有房屋的承租使用权,是一种特殊的物业使用权,公房承租使用权是特定的物权属性,因而更使这种公房承租使用权得以独立于公房所有人、出租人权利之外。公房承租使用人占有、使用及有条件
49、的处分权既可对抗公房出租人,又可对抗不特定第三人。本案中,张某依法取得了该房屋的承租使用权,只要不出现有关公有住房管理规定可以收回的四种情况,即“将承租的房屋擅自转手或变相转手且他人的;承租人全家迁离本市的;承租人全家在国外定居,已超过规定保留期限的;利用承租房屋进行违法活动的”。张某作为物业使用权人在占有、使用甚至有条件的处分的权利当然可以对抗物业服务企业。物业服务企业擅自再行出租归其管理的公房,与曹某签订临时借房协议的行为,显然构成了对张某物业居住使用权的不法侵害,张某有权依法要求其承担侵权责任。因此,人民法院法审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,任何组织不得侵犯。张某依法取得房屋使
50、用权后,物业服务企业擅自又将房屋出租,既违反了有关公有房屋管理的规定,又直接侵犯了张某的合法居住使用,取得的收益没有合法根据,因其已退还曹某四个月的费用1200元。故判决某物业服务企业返还张某6000元,并承担诉讼费用。六、案例实操2006年1月16日,吴某向王某借款10万元,借款期限自2006年1月16日起至4月16日止,月利率3%。吴某在借款单的借款人位置上签了名。江某在借款单上表示愿将其位于该市某小区的12131号房屋作为借款抵押物,并将该房屋的产权证交王某收执,还在借款单上的担保人位置上签写自己的姓名。2006军4月6日,江某去世。借款期满后,王某多次催讨,吴某仍无法还款。王某遂向当地
