1、项目五 业主自治法律制度知识目标:了解业主的权利和义务的概念、特征,业主委员会的概念、特征;了解业主与开发商及与物业服务企业的关系;掌握业主的权利和义务,业主大会的成立、职责,业主大会会议、议事规则的法律规定;熟悉业主委员会成立的条件、职责等相关法律规定以及管理规约的法律规定。能力目标:能较好地组织召开业主大会、业主委员会等会议。学习目标任务一业主牟先生某年3月购买了某小区一套商品住房,签订了商品房销售合同,并到房地产交易管理部门办理了合同备案登记,但一直未办理房屋所有权证。当年5月,牟先生将房屋出租。一年多来,牟先生一直未交物业费,物业服务企业几次催要,牟先生称并未取得产权证,也不是房屋使用
2、人,无义务支付物业费。物业服务企业准备通过诉讼解决。牟先生的做法对吗?评析:虽然我国法律对滞期办理权属登记的行为尚无制约性规定,但牟先生从开发商领取商品房销售许可证、房屋大产权证起,即具有条件办理房屋产权证而一直没办理,并以此为由拒付物业费,其做法违背公平原则。牟先生能办产权证而不办,说明他对房屋所有权享有期等权、待办权,即使未办理房屋所有权证,购房人也不得拒付物业管理费。根据物业管理条例第四十一条的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。牟先生未实际使用房屋,在使用人未支付物业管理费用的情况下,牟先生应有支付义务。法律规定:业主在享受服务的同时
3、,也应该承担一些支付费用的义务。案例导学一、业主概述(一)业主的概念从广义上讲,业主包括对房屋及相关的物有直接支配权的占有人、使用人、收益人和处分人。业主可以是自然人、法人和其他组织,可以是本国公民或组织,也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的,都是指物业(产权)所有者。业主是物业管理法律关系中的主要主体,没有业主的参与,便无从谈起物业管理。从不同的角度对业主进行划分,可有不同的业主种类。(二)业主的分类(1)按照自然属性,可分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主的所有权人为自然人,可为1人,也可为多人;非自然人业主分为法人业主和非法人业主。(2)按照数量多少,可分单独业
4、主、双方业主和多方业主。(3)按照所有权性质,可分公房业主和私房业主。公房业主是指属于国家所有和属于集体所有的物业。一般国有公房业主是指国家委托代管或使用其物业的单位或部门。私房业主是指单元商品房的购买者和公房出售取得全产权的公民个人。(1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;(8)对物业公用部分、共用设施设备和相关场地使
5、用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业公用部分、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。二、业主的权利 业主的义务是指业主依据法律、物业服务合同的约定应当履行的义务。根据物业管理条例第七条的规定,业主的义务主要有:(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业公用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。三、业主的义务四、案例分析某小区的业主邢某入住新居后不
6、久发现房屋内墙有剥落情况,而且厨房的管道和阀门也有质量问题,于是向物业服务企业提出要求协助解决。物业服务企业多次协助邢某与开发商协商处理未果,质量问题依旧。邢某一怒之下联络了几户有类似情况的业主拒交物业管理费。请问邢某和其他业主的举动能否得到法律的支持,为什么?邢某等业主的行为在法律上要承担什么责任?案例分析:邢某等业主不交物业管理费的行为不能得到法律的支持。开发商遗留的问题是业主和建设单位之间的法律问题,而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题,两者不能混淆。对于开发商遗留的问题,业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷,业主只能向开发商主张自己的权利。物业服务企业与邢某等业主的法律
7、关系是委托管理服务的关系,在物业服务企业已经履行物业管理服务义务的情况下,业主邢某等不能通过不交纳物业管理费的方式维权,业主拒绝交纳物业管理费是违反物业服务合同的行为,要承担对物业服务企业的违约责任。业主邢某等在法律上不但将承担对物业服务企业的违约责任,在有物业服务合同约定相应交费条款的情况下,还要承担对其他业主的违约责任,因为物业管理费中还包含了公共的绿化、保洁、维修维护等费用,如果邢某等业主不交费,将影响物业的正常管理,构成对其他业主的违约。案例1任务二业主大会李某在某小区买了一套复式楼房,该小区共有20栋住房。入住半年后,物业服务企业通知李某参加业主大会。在会上,物业服务企业负责人宣布,
8、经过本次业主大会选举产生第一任业主委员会。李某发现,来开会的业主还不到30人,按照一般的选举惯例,至少应该有一半业主参加大会投票产生的业主委员会才能有效。李某当场向物业服务企业负责人提出质询,要求物业服务企业宣布此次业主大会选举结果无效。请分析李某的要求是否合理、合法。评析:李某的要求是合理、合法的。业主大会是由全体业主组成,决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主自治是指业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理做出决定。这种自治是通过业主大会来实现的。业主人数较多时,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会邀请使用人代表列席。按照物业管理条例的规定,在物业交付使
9、用且住用率达到一定比例时,由政府物业管理行政主管部门指导,监督开发商企业或其委托的物业服务企业,按法定程序和形式召集第一次业主大会。业主大会必须由一半以上的业主出席才能举行。本案中,由于参加大会的业主达不到规定的人数,所以其所做出的决定无效。案例导学一、业主大会的成立物业管理条例第十条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。筹备组应当做好下列筹备工作:(1)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(3)草拟管
10、理规约、业主大会议事规则;(4)依法确定首次业主大会会议表决规则;(5)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;(6)制定业主委员会选举办法;(7)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作二、业主大会的职责根据物业管理条例第十一条的规定,下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。三、业主大会会议和议事规则(一)业主大会会议的召开方式 物业管理条例第十
11、二条第一款规定:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”可见,业主大会召开的方式有两种:一是集体讨论;二是书面征求意见。此外,根据物业管理条例第十二条第二款的规定,业主还可以委托代理人参加业主大会会议。物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。1.业主代表的职责 2.业主大会特定事项的决定权 3.业主大会或者业主委员会决定的法律效力 4.业主的救济权 5.业主大会召开的形式 6.业主大会的前期准备(二)业主大会的议事规则任务三业主委
12、员会某小区物业管理合同到期,该小区业主委员会聘请了专业咨询公司做招投标工作,向社会公开招投标,共有6家物业服务企业参加了招投标。原物业服务企业也参加了投标,最终A物业服务企业中标。而原物业服务企业不愿退出,僵持了三个月后,中标的A物业服务企业将原物业服务企业和小区业主委员会告上法院,要求赔偿不能履行合同造成的经济损失。应如何处理本案例中的问题?评析:物业服务企业与业主之间是委托合同关系,业主作为委托人,通过物业管理委托合同的约定,委托物业服务企业来管理自己的物业。本案例中提到的原物业服务企业与业主的委托合同已经到期,在新一轮的招投标中又没有中标,显然其不退出物业的行为侵犯了业主和中标的A物业服
13、务企业的权利,依照法律规定需要承担停止侵害、赔偿损失的民事责任。根据物业管理条例的规定,物业管理服务合同到期,原物业服务企业应做好物业管理资料移交工作,并及时撤离管理区域。案例导学一、业主委员会的概念业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。经房地产行政管理部门核准登记成立的,具有合法的地位。业主委员会有一定的组织性和稳定性。业主委员会有相应的职责,有一定的权利和义务,在某些情况下具有诉讼主体地位。因此,业主委员会的法律性质一般应认定为具有一定诉讼地位的机构。二、业主委员会的成立、换届与解散(一)业主委员会
14、委员应当符合的条件(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(5)具有一定组织能力;(6)具备必要的工作时间。由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议做出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;(3)因疾病等原因丧
15、失履行职责能力的;(4)有犯罪行为的;(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(6)拒不履行业主义务的;(7)因其他原因不宜担任业主委员会委员的注意(二)业主委员会的成立业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。(三)业主委员会的换届业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处
16、、乡镇人民政府。应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。(四)业主委员会的解散因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。三、业主委员会会议程序制度业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业
17、主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。四、业主委员会的职责(1)执行业主大会的决定和决议。(2)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况。(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。五、业主大会议事规则和管理规约(一)业主大会议事规则业主大会议事规则是由业主大会筹备组织拟订或业主委员会表决通过的,规定确定物业区域内业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权决定办法,业主委员会的组成和委员任期等业
18、主大会和业主委员会组织事项的基本法律文件。业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定。(1)业主大会名称及相应的物业管理区域。(2)业主委员会的职责。(3)业主委员会议事规则。(二)管理规约1.管理规约的概念业主公约是由业主大会筹备组织拟订或业主委员会修订,业主大会表决通过的,有关物业区域内共同事务管理的自治规则。业主公约订立的法律主体是业主全体;业主公约的法律性质是自治规则,其效力相当于全体业主相互承诺的契约,对全体业主具有约束力。在前期物业管理阶段,业主大会成立前,业主公约是由开发商委托物业服务企业代为制定的,称为业主临时公约。2.管理规约的制定依据制定业主公约的法律依据是物业管理条例业主
19、大会规程及相关规定。物业管理条例第六条规定,业主在物业管理活动中,享有提出制定和修改业主公约的建议权利。3.管理规约规定的主要事项(1)物业的使用、维护、管理。(2)专项维修资金的筹集、管理和使用。(3)物业共用部分的经营与收益分配。(4)业主共同利益的维护。(5)业主共同管理权的行使。(6)业主应尽的义务。(7)违反管理规约应当承担的责任。4.违约责任和违约纠纷的解决违约责任是业主不履行管理规约义务而承担的民事责任,其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任的方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法,如通过业主委员会或者物业服务企业调解和处理等,业主不服调解和处理的,可通过诉讼渠道解决。六、案
20、例分析某小区的业主周某平时很热心小区工作,在业主中人缘也很好,在一次业主代表选举中,周某得票较多。但物业服务企业以周某不配合企业开展工作为由,认为周某不具备当选资格。周某能否当选业主委员会委员?案例分析:业主委员会委员是由业主代表大会选举的,这是业主代表大会的权利,物业服务企业作为物业管理辖区的一员,受业主委员会委托为该辖区提供管理服务,充当的是“管家”的角色,对业主代表大会的任何选举结果无权干涉。案例处理:物业服务企业应向周某及业主委员会为自己的干涉行为道歉,否则将会给业主委员会带来工作上的阻力,影响周某及业主委员会的形象。同时应表示希望周某配合物业服务企业做好工作。案例22011年入住某小
21、区的业主们发现,开发商售房时承诺的绿地面积、地下车库和垃圾间等配套设施都没能兑现,而且新房还普遍存在墙体薄、隔音差等问题。业主们遂委托该小区业主委员会起诉,要求开发商履行32%绿化率、向辖区学校交纳教育基金以解决业主子女就近上学问题等11项承诺。2012年10月,法院最终认定该业委会的起诉针对的是开发商广告欺诈和合同违约,此案与物业管理无关,故以该小区业主委员会不具备诉讼主体资格,无权代表业主提起商品房预售合同诉讼为由,终审裁定驳回业主委员会的起诉。该案例应如何处理?案例分析:物业管理条例第十九条第一款规定:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管
22、理无关的活动。”业主委员会只有在物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益,业主大会决定提前解除物业服务合同时物业服务企业拒绝退出,物业服务合同终止时物业服务企业拒绝将物业管理用房和资料移交给业主委员会及其他损害全体业主公共权益的情形下,才能代表业主成为原告。案例3物业管理条例第六条第一款规定:“房屋的所有权人为业主。”业主的权利基于其对物业的所有权。业主的义务是指业主依据法律、物业服务合同的约定应当履行的义务。业主大会的议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。包括业主代表的职责;业主大会特定事项的决定权;业主大会或者业主委员会决
23、定的法律效力;业主的救济权;业主大会召开的形式;业主大会的前期准备。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生,经房地产行政管理部门核准登记成立的,具有合法的地位。业主委员会有一定的组织性和稳定性。项目小结 实训目的实训目的(1)了解业主大会和业主委员会会议的组织过程;(2)掌握业主大会和业主委员会会议的主要议程和会议内容;(3)学会组织召开业主大会和业主委员会会议。实训内容实训内容参加一次小区组织的业主大会或者业主委员会会议。实训要求实训要求(1)联系一个小区;(2)协助小区组织业主大会或者业主委员会进行会议筹备工作;(3)撰写一份组织业主大会或者业主委员会会议的实训报告。职业实训练习职业实训练习
