1、个人住房贷款综合消费及经营贷款12第一节 个人住房贷款 一、个人住房贷款的种类及其发展一、个人住房贷款的种类及其发展 居民住宅抵押贷款居民住宅抵押贷款 住房住房按揭按揭贷款：由楼宇的购买者在支付一定的购贷款：由楼宇的购买者在支付一定的购房款后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者房款后，不足部分向银行申请贷款，以向卖房者付清全部房款。付清全部房款。通常需以楼花或现楼作抵押，还需要发展商提供通常需以楼花或现楼作抵押，还需要发展商提供担保或承诺在购房者不能还清贷款时由发展商进担保或承诺在购房者不能还清贷款时由发展商进行回购，向银行购回房屋的抵押权（连带保证责行回购，向银行购回房屋的抵押权（连带保证责
2、任）。任）。3霍英东始创“卖楼花”商业信用巧融资4霍英东始创“卖楼花”霍英东：香港知名富商之一。霍英东：香港知名富商之一。二战结束后，香港人口激增，住房严二战结束后，香港人口激增，住房严重不足，工商业日渐兴旺，对土地和重不足，工商业日渐兴旺，对土地和楼宇形成庞大需求。楼宇形成庞大需求。霍英东认定香港房地产业势必大有发霍英东认定香港房地产业势必大有发展。展。5霍英东始创“卖楼花”1953年，出资年，出资120万港元，向银行贷款万港元，向银行贷款160万港元开始经营房地产业，成立万港元开始经营房地产业，成立“立信置业有限公司立信置业有限公司”当时英国、美国、加拿大和香港地产当时英国、美国、加拿大和
3、香港地产商都是整幢房屋出售，由一个公司拥商都是整幢房屋出售，由一个公司拥有地产楼宇，因为需要公司拥有巨额有地产楼宇，因为需要公司拥有巨额资金，所以房屋不易脱手。资金，所以房屋不易脱手。6霍英东始创“卖楼花”开始，霍英东也花钱买旧楼开始，霍英东也花钱买旧楼拆了拆了建建逐层出售逐层出售 买地买地规划规划建楼建楼出售出售 出租出租 资金周转期很长，发展较慢资金周转期很长，发展较慢7霍英东始创“卖楼花”茅塞顿开：采取房产预售的方法，利茅塞顿开：采取房产预售的方法，利用想购房者的定金来盖新房用想购房者的定金来盖新房 交付交付10%定金定金购得即将开工的新购得即将开工的新楼楼分期付款偿还其余价款分期付款偿
4、还其余价款 很快香港涌现出了一批专门买卖楼房很快香港涌现出了一批专门买卖楼房所有权的商人所有权的商人“炒楼花炒楼花”霍英东称之为霍英东称之为“房地产业的工业化房地产业的工业化”，打破了香港房地产生意的最高纪录。打破了香港房地产生意的最高纪录。8第一节 个人住房贷款 1住宅抵押贷款的种类住宅抵押贷款的种类 从贷款利率来看从贷款利率来看，可以分为固定，可以分为固定利率和浮动利率贷款两大类；利率和浮动利率贷款两大类；从贷款期限来看从贷款期限来看可以分为短期、可以分为短期、中期和长期贷款三种；中期和长期贷款三种；从资金金额来看从资金金额来看，可以分为普通，可以分为普通贷款和大额贷款两类；贷款和大额贷款
5、两类；从贷款用途来看从贷款用途来看，可以分为新购，可以分为新购房贷款、维修贷款和建房贷款等。房贷款、维修贷款和建房贷款等。92.住房贷款的创新与发展住房贷款的创新与发展 住房加按揭贷款住房加按揭贷款 可变利率与固定利率住房贷款可变利率与固定利率住房贷款 累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款 反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款 最后巨额付款方式最后巨额付款方式 分享增值抵押贷款分享增值抵押贷款 次级抵押贷款次级抵押贷款 “一揽子一揽子”交易抵押贷款交易抵押贷款 10住房加按揭贷款住房加按揭贷款名称名称产品解读产品解读优点优点适合客户适合客户住房加住房加按揭按揭对已按揭房产的现有价对
6、已按揭房产的现有价值进行评估，值进行评估，增加一定增加一定的贷款额度的贷款额度已按揭房已按揭房还可以再还可以再贷款贷款原按揭贷款时间原按揭贷款时间不长，未来预期不长，未来预期收入增加的客户收入增加的客户循环贷循环贷 将商品住房抵押给银行，将商品住房抵押给银行，就可获一定的贷款额度，就可获一定的贷款额度，在房产抵押期内可分次在房产抵押期内可分次提款，循环使用提款，循环使用多次提取，多次提取，手续简单手续简单对资金额度小、对资金额度小、要求急、周转快要求急、周转快的客户的客户置换式置换式房贷房贷对全额付款购买商品住对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证房，取得房屋所有权证书不超过年的自然人书不超
7、过年的自然人客户发放的贷款客户发放的贷款最长贷款最长贷款年限年限年，贷款年，贷款成数最高成数最高为成为成全款购房后资金全款购房后资金紧缺的客户紧缺的客户11可变利率与固定利率住房贷款可变利率与固定利率住房贷款 固定利率房贷产品固定利率房贷产品 期限分为三类：分别为年、年、期限分为三类：分别为年、年、年，年，光大银行光大银行新推年、新推年、年固定利率房贷，同时暂停第二套住年固定利率房贷，同时暂停第二套住房固定利率房贷。利率执行固定利率、房固定利率房贷。利率执行固定利率、上浮利率、优惠利率。上浮利率、优惠利率。12累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款等额递增还款方式等额递增还款方式
8、，是指投资，是指投资者在申请房商业贷款业务时，者在申请房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和此后每月根据间隔期和相应递相应递增或递减增或递减额度进行还款的操作额度进行还款的操作办法。办法。其中，间隔期最少为其中，间隔期最少为1个月。个月。13累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款 等额递增方式等额递增方式适合适合目前还款能力较弱，目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人但是已经预期到未来会逐步增加的人群。群。相反，如果预计到收入将减少，
9、或者相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。目前经济很宽裕，可以选择等额递减。14累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款 按期付息还本按期付息还本：借款人通过和银行协商，为贷款本：借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月把每个月要还的钱凑成几个月一起还要还的钱凑成几个月一起还。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还本金归还计划借款人经
10、过与银行协商，每次本金还款不少于款不少于1万元，两次还款间隔不超过万元，两次还款间隔不超过12个月，利个月，利息可以按月或按季度归还。息可以按月或按季度归还。15累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款 按期付息还本方式按期付息还本方式适用于适用于收入不稳定人群，以及收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。个体经营工商业者。在当前在当前中小企业中小企业融资较为困难情况下，以住房抵融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性
11、付款的人仍选择按揭。有足够一次性付款的人仍选择按揭。目前很多目前很多年轻购房者年轻购房者也有选择按期付息还本方式也有选择按期付息还本方式的倾向。的倾向。16累进付款与分级偿还抵押贷款累进付款与分级偿还抵押贷款 业务创新业务创新：光大：光大“随心还随心还”住房住房贷款贷款 17反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款以房养老以房养老 上个世纪上个世纪80年代末，英美金融机构在这方面进行了大胆革年代末，英美金融机构在这方面进行了大胆革新，推出不动产贷款新品种新，推出不动产贷款新品种反向抵押贷款。反向抵押贷款。2007年年6月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司月，法国储蓄金库银行集团旗下子公司地产地产信贷银行
12、率先在法国推出老人住房抵押贷款。信贷银行率先在法国推出老人住房抵押贷款。18反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款以房养老以房养老 老人住房抵押贷款的受益人几乎老人住房抵押贷款的受益人几乎清一色是退休者。清一色是退休者。退休者退休者凭其房产作抵押保障凭其房产作抵押保障，向，向银行申请贷款。银行申请贷款。贷款银行可以在借款人去世后出贷款银行可以在借款人去世后出售其房产。如果借款人愿意，也售其房产。如果借款人愿意，也可以在其未去世前出售其房产。可以在其未去世前出售其房产。19反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款以房养老以房养老 地产信贷银行先对贷款申请人的房产地产信贷银行先对贷款申请人的房产估价，然后估价，
13、然后每月向借款人支付一笔款每月向借款人支付一笔款项，项，用于借款人养老，相当于银行进用于借款人养老，相当于银行进行了一笔长期投资，以年金账户支付行了一笔长期投资，以年金账户支付方式购买个人住房的产权。方式购买个人住房的产权。20反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款以房养老以房养老 反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是：反向抵押贷款完全不同于传统贷款。其特点是：一是这种贷款只提供给一是这种贷款只提供给60岁以上的老人，主要针岁以上的老人，主要针对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年对已经拥有房产，但年事已高，收入不高的老年人。人。二是老人可通过抵押自己的房产，每个月从银行二是老人可通过抵押自
14、己的房产，每个月从银行贷得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大开支，贷得一笔钱，用于贴补生活费或其他重大开支，如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋如医疗费、抵补投资损失、解决燃眉之急或房屋装修等。装修等。21反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款以房养老以房养老 三是反向抵押贷款每月能领取多三是反向抵押贷款每月能领取多少，要看房屋的价值、增值潜能少，要看房屋的价值、增值潜能以及房主的年龄。贷款额每隔以及房主的年龄。贷款额每隔3年重估一次。年重估一次。四是反向抵押贷款比一次性抵押四是反向抵押贷款比一次性抵押房产获得贷款房产获得贷款更具伸缩性更具伸缩性。贷款。贷款期间，房产仍属老年贷款者所有，期间，房
15、产仍属老年贷款者所有，借款人可继续享有房子增值带来借款人可继续享有房子增值带来的好处，可以选择适当的时候出的好处，可以选择适当的时候出售，获得比较高的收益，并同时售，获得比较高的收益，并同时还清贷款本息。还清贷款本息。22反向年金抵押贷款反向年金抵押贷款以房养老以房养老 五是与传统贷款相比，反向抵押贷款五是与传统贷款相比，反向抵押贷款最明显的区别最明显的区别是每月不是借款人向银是每月不是借款人向银行偿还本息，而是每月从银行获得本行偿还本息，而是每月从银行获得本金。金。银行的贷款不是按月归还，而是若干银行的贷款不是按月归还，而是若干年后一次性归还。年后一次性归还。23反向年金抵押贷款反向年金抵押
16、贷款以房养老以房养老 中国是典型的中国是典型的“未富先老未富先老”的国的国家。家。我国老龄人口我国老龄人口2015年将突破年将突破2亿，亿，2030年将突破年将突破3亿，而到亿，而到2044年前后甚至将年前后甚至将高达高达4亿。亿。调查显示，我国调查显示，我国60岁以上老人残岁以上老人残疾率为疾率为25.2，生活卫生保障负担沉，生活卫生保障负担沉重。重。24最后巨额付款方式 抵押期限通常只有抵押期限通常只有3-5年，大宗本息在年，大宗本息在到期时一次付清。到期时一次付清。适用于适用于可预见的时间内获得大笔遗产、可预见的时间内获得大笔遗产、馈赠、信托资产的借款人。馈赠、信托资产的借款人。业务创新
17、业务创新：气球贷：气球贷25分享增值抵押贷款 抵押一般在抵押一般在10年以内，到期后对抵押年以内，到期后对抵押的房地产重新估值，分享增值。的房地产重新估值，分享增值。26次级抵押贷款 向信用较差和收入不高的借款人提供向信用较差和收入不高的借款人提供的贷款。的贷款。27一揽子交易抵押贷款 在贷款合同中规定应偿还贷款的本金、在贷款合同中规定应偿还贷款的本金、利率、期限等，还要规定建筑保险、利率、期限等，还要规定建筑保险、财产保险和人寿保险。财产保险和人寿保险。28双周供双周供 居民借助该业务进行偿还住房按揭款时，将不再按月还款，居民借助该业务进行偿还住房按揭款时，将不再按月还款，而是每两个星期还一
18、次款，而是每两个星期还一次款，“月供月供”就此将被改称为就此将被改称为“双周双周供供”。利息支出大幅减少利息支出大幅减少：采用：采用“双周供双周供”还款方式后，供款次数还款方式后，供款次数频密，本金减少速度加快。频密，本金减少速度加快。还款期限得以缩短还款期限得以缩短：选择了：选择了“双周供双周供”之后，借款人的每月之后，借款人的每月实际还款压力基本上没有变，但却可以早好几年卸下供款的实际还款压力基本上没有变，但却可以早好几年卸下供款的包袱。包袱。29宽限期还贷宽限期还贷在合同约定的一定时期内，在合同约定的一定时期内，借款人只需借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金每月支付利息，暂不归还贷款
19、本金可以减轻前期的还款压力可以减轻前期的还款压力业务创新业务创新：停本还息还款法：停本还息还款法 个人住房贷款个人住房贷款“还款假日计划还款假日计划”30存入该帐户的人民币活期存款存入该帐户的人民币活期存款每天都会每天都会自动用于提前还款自动用于提前还款，资金紧缺时可以，资金紧缺时可以马上从银行提取现金马上从银行提取现金适用于收入稳定同时又良好理财计划的适用于收入稳定同时又良好理财计划的客户及中小企业主客户及中小企业主业务创新业务创新：光大：光大“天天省天天省”个人住房贷个人住房贷款款 深发展深发展“存抵贷存抵贷”工商银行工商银行“存贷通存贷通”，随借随还（存抵贷）随借随还（存抵贷）31接力贷
20、接力贷以某一子女作为所购房屋的所有权人，以某一子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房，增加贷款期限、款人，贷款购买住房，增加贷款期限、贷款额度贷款额度适用于适用于父母年纪偏大、子女收入偏低的父母年纪偏大、子女收入偏低的家庭家庭32超前按揭（直客式房贷）超前按揭（直客式房贷）客户申请客户申请“超前按揭超前按揭”，由银行，由银行一次性付清一次性付清开发开发商全部购房款，从而让客户轻松享受开发商给予商全部购房款，从而让客户轻松享受开发商给予的优惠房价折扣，然后银行再根据客户需求提供的优惠房价折扣，然后银行再根据客户需求提供相应的
21、贷款额度、成数和期限。相应的贷款额度、成数和期限。“超按超按”业务目前主要业务目前主要面向特定人群面向特定人群，包括公务，包括公务员、医生和教师等事业单位人员以及大型企业管员、医生和教师等事业单位人员以及大型企业管理人员；覆盖现房和期房。理人员；覆盖现房和期房。33超前按揭（直客式房贷）超前按揭（直客式房贷）与普通一手楼按揭贷款不同的是，与普通一手楼按揭贷款不同的是，“超按超按”要求借款人从要求借款人从签署签署房地产买卖合同、办理房产证到办妥房产抵押登房地产买卖合同、办理房产证到办妥房产抵押登记手续期间，必须提供记手续期间，必须提供过渡期担保。过渡期担保。担保方式一般为信用担保担保方式一般为信
22、用担保，即由两名该行认可的特定人群，即由两名该行认可的特定人群的市民提供信用担保；一旦借款人办妥房产抵押登记手续，的市民提供信用担保；一旦借款人办妥房产抵押登记手续，信用担保自动失效。信用担保自动失效。34个人住房抵押贷款业务个人住房抵押贷款业务 1.个人住房贷款的基本要求个人住房贷款的基本要求（1）有合法的身份；）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；行要求提供的其他证明文件；（4）有
23、所购（大修）住房全部价款）有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（5）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有）有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。35个人住房抵押贷款业务个人住房抵押贷款业务 2个人住房贷款结构个人住房贷款结构 贷款额度：贷款额度：为了控制借款人的道德风险，住房为了控制借款人的道德风险，住房贷款通常要求一定比例的首付金额，我国规定贷款通常要求一定比例的首
24、付金额，我国规定这一比例为这一比例为30%。贷款期限：贷款期限：住房贷款属于长期贷款，利率高低住房贷款属于长期贷款，利率高低通常与期限长短成正相关关系期限通常与期限长短成正相关关系期限36个人住房抵押贷款业务个人住房抵押贷款业务 还款利率还款利率 贷款期限在贷款期限在1年以内（含年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法年）的，实行合同利率，遇法定利率调整的，定利率调整的，不分段计息不分段计息；贷款期限在贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则应于年以上的，如遇法定利率调整，则应于次年次年1月月1日起日起，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以，按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新
25、的月供额。简单地来说，就是每年元旦当日的人此确定新的月供额。简单地来说，就是每年元旦当日的人民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率，就是当年的贷民银行公布的贷款利率或实施的贷款利率，就是当年的贷款利率。款利率。37个人住房抵押贷款业务个人住房抵押贷款业务 还款方式还款方式：（1）贷款期限在）贷款期限在1年以内（含年以内（含1年）的，年）的，通常是到期本息一次性清偿。通常是到期本息一次性清偿。（2）贷款期限在）贷款期限在1年以上的，可采用等年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。额本息还款法和等额本金还款法。（3）但借款人可以根据自身经济能力申）但借款人可以根据自身经济能力申请提前还贷。请
26、提前还贷。38还款方式还款方式等额本息还款法：每月的利息和本金平均分配等额本息还款法：每月的利息和本金平均分配以这种方式还款，在还款初期，贷款本金金额大，以这种方式还款，在还款初期，贷款本金金额大，所以利息所占的比率很大，远远大于本金。所以利息所占的比率很大，远远大于本金。随着时间推移，还款额中本金所占比例渐加大，随着时间推移，还款额中本金所占比例渐加大，利息所占比例渐减少，但总的还款额保持不变。利息所占比例渐减少，但总的还款额保持不变。39还款方式还款方式 银行从每月月供款中，银行从每月月供款中，先收剩余本金先收剩余本金利息，后收本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金利息在月供
27、款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。例因而升高，但月供总额保持不变。适用于收入稳定的人群。适用于收入稳定的人群。40还款方式还款方式 I（1+I）n 每月供款额=A （1+I）n-1 A:贷款金额 I:月利率 n:还款期数41还款方式 设贷款总额为设贷款总额为A，银行月利率为，银行月利率为，总期数为，总期数为m（个（个月），月还款额设为月），月还款额设为X，则，则各期所欠银行贷款各期所欠银行贷款为：为：期初：期初：A 第一期：第一期：A（1）-X 第二期：（第二期：（A（1）-X）（）（1）-XA(1)2-X1+
28、(1+)第三期（第三期（A（1+）-X）（）（1）-X）（）（1）-X A(1+)3-X1+(1+)+(1+)2 42还款方式 由此可得第由此可得第n期所欠银行贷款为期所欠银行贷款为 A(1+)n X1+(1+)+(1+)2+(1+)n-1=A(1+)n X(1+)n-1/由于还款总期数为由于还款总期数为m，也即第，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因月刚好还完银行所有贷款，因此有此有 A(1+)m X(1+)m-1/=0 由此求得由此求得 X=A(1+)m/(1+)m-1 43还款方式还款方式等额本金还款法等额本金还款法:此方法每月本金一此方法每月本金一样，利息逐年减少。开始还款压力样，利息逐
29、年减少。开始还款压力大。大。每月供款额每月供款额=贷款金额贷款金额/供款总期数供款总期数+（贷款本金已还本金）月利率（贷款本金已还本金）月利率每月本金每月本金=总本金总本金/还款月数还款月数每月利息每月利息=（本金（本金 累计已还本金）累计已还本金）*月利率月利率44个人住房抵押贷款业务个人住房抵押贷款业务 3住房抵押贷款的业务流程住房抵押贷款的业务流程 住房贷款的业务流程如下所示：住房贷款的业务流程如下所示：借款人提出申请借款人提出申请银行受理银行受理抵押物评估抵押物评估签签订贷款合同订贷款合同银行审批银行审批办理并完成住房抵押办理并完成住房抵押登记登记发放贷款发放贷款客户偿还客户偿还注销住
30、房抵押登注销住房抵押登记。记。45住房抵押贷款的业务流程住房抵押贷款的业务流程银行与开发商签订协议银行与开发商签订协议购房者与发展商签订购房者与发展商签订住房买卖合同住房买卖合同：预付款收据及复印件三份；：预付款收据及复印件三份；商品房销售合同和销售协议一份商品房销售合同和销售协议一份购房者提出借款申请购房者提出借款申请发展商签字担保售房单位贷款推荐书发展商签字担保售房单位贷款推荐书46住房抵押贷款的业务流程住房抵押贷款的业务流程 银行审批：银行审批：房地产买卖申请审批表一份（房地产开发商盖房地产买卖申请审批表一份（房地产开发商盖章）章）公正和登记公正和登记 购买保险和交付银行贷款手续费购买保
31、险和交付银行贷款手续费 贷款的发放与收回贷款的发放与收回 注销住房抵押登记注销住房抵押登记47住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析 信用风险信用风险 利率风险利率风险 提前还款风险提前还款风险 抵押物风险抵押物风险48住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析（一）（一）来源于开发商的风险来源于开发商的风险 1、开发商的欺诈行为、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途或这携款而逃。贷款后，用于其他用途或这携款而逃。2、开发商由于、开发商由于经营不善经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行。致
32、使购房协议无法履行。49住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析 3、由于开发商、由于开发商所建楼房存在质量缺陷所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求，购房人以开发商违不符合合同要求，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议。约为由要求解除购房协议。4、开发商所开发楼盘没有取得合法使、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证用权或伪造使用权证，无法取得房产，无法取得房产证或开发商违法预售。证或开发商违法预售。50住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析（二）来源于购房人的风险（二）来源于购房人的风险 1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债
33、能力的变故，无力继续履行按揭贷款协响其偿债能力的变故，无力继续履行按揭贷款协议。议。2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。3、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材、购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。料如个人收入证明、营业执照等。51住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析（三）来源于银行自身的风险（三）来源于银行自身的风险 1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房
34、人无力因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。偿还贷款而放贷。2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显盖章关系到合同的成立或生效，因此签章问题显得异常重要）从而危及银行权益。得异常重要）从而危及银行权益。52住宅抵押贷款风险分析住宅抵押贷款风险分析（四）来源于其它方因素的风险（四）来源于其它方因素的风险 1、国家政策、国家政策 2、自然灾害、自然灾害53虚假按揭贷款已成为个人住房贷款虚假按揭贷款已成为个人住房贷
35、款最主要的风险源头最主要的风险源头 据工商银行消费信贷部门最新统计，该行不良个人住房贷据工商银行消费信贷部门最新统计，该行不良个人住房贷款中，款中，80%是由虚假按揭造成的。是由虚假按揭造成的。建行、中行的数据与工行相差无几建行、中行的数据与工行相差无几。54虚假按揭贷款已成为个人住房贷款虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头最主要的风险源头 北京中盛鑫房地产开发有限公司的北京中盛鑫房地产开发有限公司的38名员工或前员工，在开发商的名员工或前员工，在开发商的“导演导演”下，被银行起诉拖欠房贷，涉及建行下，被银行起诉拖欠房贷，涉及建行假按揭假按揭3200多万元，工行假按揭多万元，工行假按
36、揭2200万元。万元。北京北京“森豪公寓森豪公寓”六点四五亿元虚假六点四五亿元虚假按揭骗贷大案按揭骗贷大案55住房虚假按揭贷款已成为个人住房虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头贷款最主要的风险源头 外部原因外部原因：开发商资金短缺、开发商资质不达标、投机炒：开发商资金短缺、开发商资质不达标、投机炒房房 内部原因内部原因：内控不严、公贷私放、内外勾结：内控不严、公贷私放、内外勾结 56虚假按揭贷款已成为个人住房贷款虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头最主要的风险源头 虚假目的虚假目的 开发商为解决开发公司资金周转困难，以内部职工及开发商为解决开发公司资金周转困难，以内部职工及
37、关系人的名义批量集中办理虚假按揭关系人的名义批量集中办理虚假按揭 虚假主体虚假主体 利用他人名义申请贷款用于购房，造成利用他人名义申请贷款用于购房，造成购房人和抵押购房人和抵押贷款人不一致贷款人不一致子女名字登记，父母还贷子女名字登记，父母还贷 虚假标的虚假标的 将同一套房子同时多次销售给购房人，重复骗贷将同一套房子同时多次销售给购房人，重复骗贷 57虚假按揭贷款已成为个人住房贷款虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头最主要的风险源头 违规抬高购房金额违规抬高购房金额上海光华房地产估价有限公司违规上海光华房地产估价有限公司违规估价，将价格仅估价，将价格仅4000万元估价为万元估价为1亿
38、元亿元 二手房的虚假按揭二手房的虚假按揭。部分中介和个人，通过伪造的身份证、。部分中介和个人，通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易产权证、他项权利证等进行虚假交易 58住房抵押贷款证券化市场住房抵押贷款证券化市场 住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未来现金流指的是把缺乏流动性但具有未来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用增级，将的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的其转变为可以在金融市场上出售和流动的证券来融通资金的过程。过程。5959第二节 个人综合消费贷款个人综合消费贷款
39、 个人综合消费贷款是一种用途广泛的消费贷款，在个人贷个人综合消费贷款是一种用途广泛的消费贷款，在个人贷款中，款中，除了住房贷款、个人经营贷款和信用卡透支外除了住房贷款、个人经营贷款和信用卡透支外，各，各种用途的贷款都归属于综合消费贷款。种用途的贷款都归属于综合消费贷款。60第二节 个人综合消费贷款个人综合消费贷款 主要用于住房装修、主要用于住房装修、购置耐用消费品（汽购置耐用消费品（汽车、冰箱、彩电等）、车、冰箱、彩电等）、教育支出、旅游和医教育支出、旅游和医疗等种类的消费。疗等种类的消费。总体上看，我国个人总体上看，我国个人综合消费贷款规模不综合消费贷款规模不大，在银行个人贷款大，在银行个人
40、贷款总量中约占总量中约占10%。61第二节第二节 个人综合消费贷款个人综合消费贷款个人综合消费贷款对借款人的要求包括以下方面：个人综合消费贷款对借款人的要求包括以下方面：有完全民事行为能力，年龄在有完全民事行为能力，年龄在65岁以下；岁以下；有正当的职业和稳定的收入，有还款的能力；有正当的职业和稳定的收入，有还款的能力；信用良好，没有信用方面的不良记录；信用良好，没有信用方面的不良记录；能够提供合法、有效、可靠的担保；能够提供合法、有效、可靠的担保；贷款用途明确。贷款用途明确。62 汽车贷款业务汽车贷款业务 一、汽车贷款模式一、汽车贷款模式“间客模式间客模式”是指银行通过汽车经销是指银行通过汽
41、车经销商向客户开展业务活动并形成借贷关商向客户开展业务活动并形成借贷关系，汽车信贷业务的大部分环节是由系，汽车信贷业务的大部分环节是由经销商来完成的。经销商来完成的。“直客模式直客模式”是指银行直接面对客户是指银行直接面对客户开展汽车信贷业务。开展汽车信贷业务。63汽车贷款业务汽车贷款业务1汽车贷款基本要求汽车贷款基本要求2汽车贷款结构汽车贷款结构 汽车贷款金额取决于汽车贷款金额取决于保证方式保证方式 汽车贷款期限汽车贷款期限一般为一至三年一般为一至三年，最长不超过五年。，最长不超过五年。汽车贷款的汽车贷款的偿还方式分为两种偿还方式分为两种，即按月偿还等额本金或等额，即按月偿还等额本金或等额本
42、息。本息。643汽车贷款的业务流程汽车贷款的业务流程“间接模式间接模式”下下：客户向经销商咨询：客户向经销商咨询客户决定客户决定购买购买经销商初审经销商初审与银行交换意见与银行交换意见银行准予银行准予贷款贷款交首付款以相关费用交首付款以相关费用签订购车合同书签订购车合同书经销商代理公证、保险经销商代理公证、保险客户提车客户提车借款人按期借款人按期还本付息。还本付息。“直接模式直接模式”下下：客户向银行咨询：客户向银行咨询如有贷款购如有贷款购车意向，递交相关材料车意向，递交相关材料银行开具银行开具贷款核准通贷款核准通知书知书客户到经销商处选购汽车客户到经销商处选购汽车交首付款以交首付款以相关费用
43、相关费用签订购车合同书签订购车合同书银行代理公证、保银行代理公证、保险事宜险事宜客户提车客户提车借款人按期还本付息。借款人按期还本付息。65汽车贷款风险管理汽车贷款风险管理1.汽车贷款风险：主要风险是信用风险、市场风险和汽车贷款风险：主要风险是信用风险、市场风险和操作风险操作风险 2汽车贷款风险管理模式汽车贷款风险管理模式（）保险方式（）保险方式（）担保方式（）担保方式3.我国加强汽车贷款风险管理的措施我国加强汽车贷款风险管理的措施汽车贷款管理办法汽车贷款管理办法 66非银行个人消费贷款 一、汽车金融公司贷款一、汽车金融公司贷款 二、小额贷款公司二、小额贷款公司 三、消费金融公司贷款三、消费金
44、融公司贷款 四、贷款公司四、贷款公司67汽车金融公司汽车金融公司 汽车金融公司，是指经中国银行业监汽车金融公司，是指经中国银行业监督管理委员会批准设立的，督管理委员会批准设立的，为中国境为中国境内的汽车购买者及销售者内的汽车购买者及销售者提供金融服提供金融服务的非银行金融机构。务的非银行金融机构。2004年年8月中国第一家汽车金融公司开业月中国第一家汽车金融公司开业68汽车金融公司汽车金融公司 标准信贷模式标准信贷模式 1.客户按照贷款合同规定支付首付客户按照贷款合同规定支付首付款款;2.客户按照贷款合同规定在贷款期客户按照贷款合同规定在贷款期限内支付等额月付限内支付等额月付;贷款期限：贷款期
45、限：12到到60个月个月 最低首付款：全车售价的最低首付款：全车售价的30%69汽车金融公司汽车金融公司 弹性信贷模式弹性信贷模式 贷款期限：贷款期限：12到到48个月个月 最低首付款：全车售价的最低首付款：全车售价的30%等额月付期限：等额月付期限：11到到47个月个月 弹性尾款弹性尾款(新新)贷款额的贷款额的25%70汽车金融公司汽车金融公司 弹性信贷的付款方式降低了月付，而弹性信贷的付款方式降低了月付，而且在贷款合同到期时，还拥有更多的且在贷款合同到期时，还拥有更多的选择：选择：选择一选择一：一次性结清弹性尾款，获得：一次性结清弹性尾款，获得完全的汽车所有权完全的汽车所有权;选择二选择二
46、：对弹性尾款再申请为期：对弹性尾款再申请为期12至至48个月个月(贷款总期限不超过贷款总期限不超过60个月个月)的二的二次贷款次贷款;选择三选择三：在售车经销商的协助下，以：在售车经销商的协助下，以二手车置换新车。二手车置换新车。71汽车金融公司汽车金融公司 国内主要汽车金融公司国内主要汽车金融公司 上海汽车集团财务有限公司上海汽车集团财务有限公司 丰田汽车金融丰田汽车金融(中国中国)有限公司有限公司 上汽通用汽车金融有限责任公司上汽通用汽车金融有限责任公司 大众汽车金融公司大众汽车金融公司 福特汽车金融公司福特汽车金融公司 东风标致雪铁龙汽车金融有限公东风标致雪铁龙汽车金融有限公司司 沃尔沃
47、汽车金融沃尔沃汽车金融(中国中国)有限公司有限公司 东风日产汽车金融有限公司东风日产汽车金融有限公司 奇瑞徽银金融有限公司奇瑞徽银金融有限公司 宝马金融（中国）有限公司宝马金融（中国）有限公司 72汽车金融公司汽车金融公司 资料数据显示，资料数据显示，国内汽车消费贷国内汽车消费贷款比例在款比例在2005年年仅占仅占3.5%，随后，随后逐年回升，逐年回升，2007年时达年时达7.4%，09年超过年超过20%。在北京、上海、在北京、上海、广东地区，个人广东地区，个人贷款购车的比例贷款购车的比例在逐步上升，一在逐步上升，一些品牌的贷款比些品牌的贷款比例已经达到了例已经达到了30%至至40%。但仍与国
48、外但仍与国外70%到到80%的贷款购的贷款购车比例相差甚远。车比例相差甚远。73信用卡、汽车金融公司、银行贷款购车对比表信用卡、汽车金融公司、银行贷款购车对比表类别类别贷款贷款年限年限费用费用审批手续审批手续优点优点缺点缺点银行银行贷款贷款3年年基准利率的基准利率的1.1-1.3倍倍非常严格，非常严格，一般一周左一般一周左右右不限车型不限车型不限车商不限车商手续繁琐，手续繁琐，额外费用额外费用高高信用信用卡卡2年年一般没有利一般没有利息，但按时息，但按时间长短收取间长短收取手续费手续费3个工作日个工作日内内综合费率综合费率低，分期低，分期灵活灵活指定车商，指定车商，贷款期限贷款期限较短较短汽车
49、汽车金融金融5年年经销商贴息经销商贴息甚至零利率甚至零利率非常简单，非常简单，最快当日最快当日门槛低，门槛低，方便灵活；方便灵活；可换购新可换购新车车自己品牌自己品牌74小额贷款公司小额贷款公司 小额贷款公司是由自然人、企业法人小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，与其他社会组织投资设立，不吸收公不吸收公众存款众存款，经营小额贷款业务的有限责，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。任公司或股份有限公司。75小额贷款公司小额贷款公司 小贷公司资金来源途径小贷公司资金来源途径：股东缴纳的资本金股东缴纳的资本金 捐赠资金捐赠资金 来自不超过两个银行业金融机构的融来自不超过两
50、个银行业金融机构的融入资金入资金76小额贷款公司小额贷款公司 与银行相比，小额贷款公司与银行相比，小额贷款公司更为便捷、更为便捷、迅速，适合中小企业、个体工商户的迅速，适合中小企业、个体工商户的资金需求资金需求；与民间借贷相比，小额贷款更加规范、与民间借贷相比，小额贷款更加规范、贷款利息可双方协商。贷款利息可双方协商。77小额贷款公司小额贷款公司 小额贷款公司的申请条件小额贷款公司的申请条件：年满年满25周岁周岁 现单位连续工作满现单位连续工作满6个月个月 稳定的职业和收入（近半年月均稳定的职业和收入（近半年月均收入收入3000元，深圳、广州、上海、元，深圳、广州、上海、杭州月均收入杭州月均收
