1、中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告中信井冈山国际会议中心二期策划报告汇报中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告项目概项目概况况中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告江西省处于珠三角、长三江西省处于珠三角、长三角、闽三角的洼地之间角、闽三角的洼地之间红色旅游处于全国领先红色旅游处于全国领先地位地位 项目区域位置中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告区域交通态势夏坪京九铁路京九铁路茨坪至吉安站130km茨坪至井冈山站113km吉井铁路吉井铁路井冈山过境铁路，年底开通，夏坪站距离茨坪20.6km粤赣高速粤赣高速连接泰井高速泰井高速泰井高速井冈山高速专线，全长62km，连接线长20.6km
2、319319国道国道井冈山过境国道泰和机场泰和机场至茨坪82.6km分文铁路分文铁路茨坪至永新站110km中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告两地块关系p 位置关系：一山之隔p 动静关系：外动（白银湖）内静（梨坪）内外呼应，动静分明p 资源关系：白银湖交通优势 梨坪景观资源优势中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告项目分项目分析析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告地块分析n局限一：局限一：地块呈狭长弧形，地形复杂多变，很大程度的限制了项目远期发展空间，难以实现较佳的利润目标；n局限二：局限二：由于地块限制，度假型高端产品缺乏（如高尔夫），或难成规模（如度假别墅），削弱了项目的市场吸
3、引力和竞争力；n局限三：局限三：动静区交错复杂，中高低档产品并存，难以打造纯粹的高端项目；n局限四：局限四：区域内难以形成畅通、便捷、安全的交通网络。梨坪地块中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告地块分析白银湖地块n解决的问题：解决的问题：将白银湖地块纳入开发 体系后，能解决很多限制梨坪地块发展的问题，如交通、规划、业态、产品、档次、动静分区等。n遗留的问题：遗留的问题：地块基础条件如水、电等问题；项目目标市场；旅游资源缺乏；旅游产业链的建立等等。n引发的问题：引发的问题：井冈山旅游格局；资源整合；项目远期战略发展；整体规划等等。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山历年游客人数20
4、05年共接待来山游客218.46万人次，实现旅游总收入11.28亿元，与2004年同期相比分别增长33.74%、34.93%。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山客源变化趋势广东省游客比例快速下降，说明井冈山纯粹的观光游已经越来越不适应市场需求，对度假经济发达地区的旅游消费吸引力在快速下降。以小明大，见一叶落而知岁之将暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。”中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山旅游未来发展趋势 井冈山旅游的交通瓶颈问题已经逐步得到解决，现今最关键的问题是解决井冈山旅游接待瓶颈问题和提升旅游消费问题。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告n 游客年龄构成：以中老年游客
5、为主；n 游客学历构成：以高学历为主；n 游客类型：以旅游观光为主；井冈山游客特征调查n 消费结构支出：购物占主要部分，但总体消费水平不高，挖掘的潜力还很大；n 出游方式：组团游是主力，但个性化旅游会越来越受欢迎；中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告床位缺口测算结果床位缺口测算结果年日均床位缺口年日均床位缺口8,8628,862张张旺季日均床位缺口旺季日均床位缺口14,37714,377张张旺季峰值床位缺口旺季峰值床位缺口37,89037,890张张高端客户床位缺口日均值高端客户床位缺口日均值1,0981,098张张旺季高端客户床位缺口日均值旺季高端客户床位缺口日均值5,4685,468张
6、张高端客户床位缺口峰值高端客户床位缺口峰值12,13812,138张张酒店需求面积测算结果酒店需求面积测算结果测算条件测算条件酒店需求面积测算酒店需求面积测算值（值（建筑面积建筑面积）以年日均床位缺口测算以年日均床位缺口测算42.542.5万平米万平米以旺季日均床位缺口测算以旺季日均床位缺口测算7070万平米万平米以高端客户床位缺口日均以高端客户床位缺口日均值测算值测算7.57.5万平米万平米以旺季高端客户床位缺口以旺季高端客户床位缺口日均值测算日均值测算3535万平米万平米预计项目于2010年建成并投入使用，以上均为2010年测算值。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山会议培训市场
7、每年来山人数：n 每年约有800名正部级干部、2,500多副部级干部来山培训；n 其他级别干部培训每年约有8,00010,000人次；n 按三人陪同一名干部来山，陪同人员每年约23万人；n 其他大型企事业单位高层或员工培训人员不计其数。特 点：n 停留时间长；n 消费层次高；n 消费稳定。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告房地产市场分析房地产市场分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山市房地产特征n 普通住宅放量过大，价格水平低，竞争激烈；n 景区“旅游公寓”成井冈山接待新亮点；n 高端住宅产品空缺，市场潜力大；n 商业零散成点，市场难以支撑大型集中商业；中信井冈山国际会议中心
8、二期策划及可研报告井冈山市房地产市场分析启示n 普通住宅供大于求，而且难以吸引外地投资者，本项目不应规划普通住宅产品；n 旅游公寓和别墅拥有较好的市场需求、利润较高，本项目具有开发这两类高端住宅产品的条件，因此，高档的公寓和别墅将是本项目地产开发的主流产品定位；n 庐山“名人”别墅是本项目值得借鉴的例子，庐山是当时国民政府的政治名山，即便是在今天，庐山保留下来的“名人”别墅群仍具有很大的升值潜力。因此，在当前社会、经济条件下，井冈山“名人”别墅将会有更广阔的发展空间；n 商业作为旅游地产开发的必要配套，本项目商业配套应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主。中信井冈山国
9、际会议中心二期策划及可研报告土地交易市场分析土地交易市场分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告茨坪基准地价表茨坪基准地价表（单位：元/m2）用地性质用地性质使用年限使用年限级别级别基准地价基准地价样点均价样点均价差异差异商业用地40年一级16761748-4.30二级11981150+4.17三级796820-3.02四级359361-3.49住宅用地70年一级657676-2.89二级545553-1.47三级344311+9.59四级239232-2.89工业用地50年一级317320-0.95二级186198-6.45三级98100-2.04四级6567-0.95中信井冈山国际会议
10、中心二期策划及可研报告20042004年年20062006年井冈山市土地挂牌价汇总表年井冈山市土地挂牌价汇总表地块编号地块编号用地性质用地性质宗地位置宗地位置挂牌时间挂牌时间面积（面积（mm2 2）单价（元单价（元/m/m2 2）A-2-8-1A-2-8-1商服用地新城区2004.7.1232402702004220042宾馆、酒店茨坪2004.8.694061807.362004520045商服用地茨坪2004.10.23067.941667.052004620046旅游公寓茨坪2004.10.21810.20721.53B-6-2B-6-2住宅新城区2005.3.2532679151200
11、5-12005-1综合用地草坪2005.6.174044.42401.84A-1A-1商业新城区2005.7.1562695336B-2B-2住宅新城区2005.7.15788061512005-22005-2综合夏坪2005.7.152220310.812005-32005-3商业鹅岭2005.7.15123.22200.45A-2-7-3A-2-7-3商服用地新城区2006.2.2751083502006-72006-7商服用地茨坪2006.9.213780.961211.74备注：折算土地挂牌价已经除去其他非土地类附属价值，茨坪20067地块类似于酒店项目拍卖。中信井冈山国际会议中心二期
12、策划及可研报告n 井冈山市土地交易市场在我国发展红色旅游经济之后才开始萌发。n 由于是井冈山城市核心和风景区核心，所以茨坪土地价格远高于井冈山市其他区域。而其中宾馆、酒店类用地价格处于商业类土地价格最高水平。n 新城区住宅类土地价格基本没有变化，商业用地价格涨幅不大；n 整体上茨坪土地价格呈高位稳定状态；其他区域土地交易量少，交易价格基本上和井冈山市新城区夏坪的土地交易价格持平。井冈山市土地市场特征中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告市场分析结论市场分析结论中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告n 一期报告中的重要观点和结论仍然对项目开发具有指导意义；一期报告中针对项目业态组合进行的量化
13、结论符合目前市场发展趋势，故在项目规模上不会出现较大变化，但在业态组合上有所调整；n 项目依然要坚持走“红色绿色”的旅游路线，红色旅游会带来稳定的高端消费并赢取政治效益和品牌效益，绿色旅游会引发一般旅游消费的量变，因此两者均不可偏废；n 旅游公寓和别墅是本项目房地产开发的最佳方向，在“高尔夫”、“旅游地产”等概念的烘托下，将引发井冈山市房地产市场的热潮。商业作为旅游地产开发的必要配套，应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主；n 井冈山景区内土地供应有限，未来土地交易市场随着本项目的入市有望实现量价齐飞。n 跳出红海思维，实施蓝海战略，整合资源、建立井冈山龙头景区，打造
14、井冈山特有红+绿旅游产品系列，实现井冈山旅游区域一体化才是项目挖掘市场需求，达到销售目标的根本。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告旅游资源整合分析旅游资源整合分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告长江三角洲珠江三角洲江西井冈山以长江三角洲、珠江三角洲以长江三角洲、珠江三角洲为主的全国性高端旅游市场为主的全国性高端旅游市场旅游市场定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告本项目开发模式本项目最适合采用的是会议经济与旅游经济并重的“双引擎”发展模式。以会议经济与旅游经济为龙头，打造井冈山旅游产业经济圈，将是项目成功的关键。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告“一个中心一个中心”国
15、际会议中心国际会议中心1、国际级论坛的永久会址；2、政府机关、社会团体、企业举行会议培训首选目的地之一；3、国内重要的“院外政治”活动基地。4、井冈山鲜明的红色色彩发展定位发展定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告“三个基地三个基地”国内一流的旅游接待基地 国内一流的休闲运动基地 国内一流的旅游度假圣地发展定位发展定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告整合思路n 全方位整合井冈旅游资源全方位整合井冈旅游资源n 打造井冈山旅游产业链打造井冈山旅游产业链n 实现区域旅游一体化实现区域旅游一体化n 运营土地，资源资本互化运营土地，资源资本互化中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告打破功
16、能局限，弥补项目旅游资源不足的缺憾打破功能局限，弥补项目旅游资源不足的缺憾 必要性分析n旅游地产只有当旅游与地产有机结合才能实现共振效应，本项目距离以龙潭、水口为代表的自然观光区约20公里，相对偏离主景区；n随着建设规模扩大，区域内的供水、供电等存在隐患，极可能成为制约因素。应该看到，井冈山在旅游旺季经常出现停水断电现象，这在其他风景区也常见；n尽管土地贮量大、植被较好，但自然景观资源匮乏，人工造景成本高昂，与自然环境也难协调一致；n缺少与景观融合的体闲游乐项目用地。要实现中信的战略目标，不足4平方公里的空间仍显狭小。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告必要性分析梨坪梨坪白银湖周边景区资源
17、位置示意图白银湖周边景区资源位置示意图中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告大峡谷项目介绍 大峡谷生态游览区位于茨坪东北5公里处，地跨龙潭与桐木岭景区，规划面积为14.5 k，紧临泰井高速公路连接线白银湖段，交通便利。大峡谷内旅游资源丰富，有300余亩可供开发的土地。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告大峡谷项目介绍大量可供开发利用的土地资源保存完好的人文景观资源珍稀的动植物资源丰富的水资源优美的自然景观中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告大峡谷项目介绍景区资源丰富景区资源丰富中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告湘洲景区介绍 湘洲景区和主峰水库景区同被列为自然保护区核心区，是特级
18、保护区，在规划中规定“是不应进入游人的区域”，面积总为40.1平方公里。除此之外，其他区域属于一级保护区或二、三级保护区，没有严格的游人限制。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告第一阶段：项目自给自足第一阶段：项目自给自足主要思路主要思路整合梨坪、白银湖、大峡谷及龙潭景区资源，集游玩、休闲、度假等多功能于一体，打造井冈山绿色生态经济走廊。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告必要性分析合理分区，利于规划合理分区，利于规划 中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告必要性分析完善业态，提升项目价值完善业态，提升项目价值 在梨坪白银湖大峡谷三位一体的开发体系下，三个区域相互呼应、互相支撑，整合
19、后将组成一个完整的自循环综合旅游区，更利于打造完善的旅游产业。两者之间的交通和区划完成后，整个地产价值将迅速提升，投资回收周期必将大大缩短。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告整合方案旅游资源整合，旅游产品打造优化调整业态，建立完善的产业集群合作开发中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告第二阶段：项目扩张运营第二阶段：项目扩张运营主要思路主要思路 整合附近潜在旅游资源（主要是湘洲核心景区附近可开发资源），最大限度挖掘梨坪土地价值，进一步扩大优势，实现可持续发展。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告可行性分析井冈山市政府规划主干道横贯梨坪直达湘洲，并注明：“远期发展方向”。该道将继续延
20、伸横贯湘洲核心景区直达遂川县。可见政府有意将湘洲景区的开发纳入井冈山旅游发展远期规划体系。同致行认为：同致行认为：中信应该掌握战略先机，遵中信应该掌握战略先机，遵循政府规划，张弛有度，确保将循政府规划，张弛有度，确保将湘洲景区的开发纳入项目开发战湘洲景区的开发纳入项目开发战略计划。略计划。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告可行性分析 湘洲景区的存在给梨坪带来的巨大的附生价值，若能像主峰、水库景区一样将游客有效引至湘洲核心景区外围，其观光游、探险游发展势必非常兴旺。如此，湘洲景区将成为梨坪地区的后花园，这将促使梨坪地区的快速发展。湘洲景区成为梨坪地块的后花园，同大峡谷并举，呈湘洲景区成为梨
21、坪地块的后花园，同大峡谷并举，呈“比翼齐飞比翼齐飞”之势。之势。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告可行性分析促使井冈山城市促使井冈山城市核心扩容核心扩容从右图看，当湘洲景区发展成熟后，三地呈稳定的三角形态势各自统领井冈山著名景区，同时三地紧密相连，白银湖、梨坪、茨坪三地将三位一体成为城市核心。大峡谷大峡谷 龙潭景区龙潭景区罗浮水库罗浮水库泰井高速延长线泰井高速延长线茨坪梨坪湘洲线茨坪梨坪湘洲线湘洲景区湘洲景区主峰、水库景区主峰、水库景区茨坪茨坪白银湖白银湖梨坪梨坪中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告n 探测湘洲景区资源，并准备规划开发工作，坚持“保护中开发”原则；n 对湘洲景区进行统
22、一规划开发，打造精品旅游路线和特色旅游项目；n 把梨坪作为湘洲景区的休憩区，故梨坪地块在规划时应该预留发展空间；n 注意高档物业的区域位置规划，避免其出现在后期发展的闹市区域。整合建议中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告第三阶段：项目战略运营第三阶段：项目战略运营主要思路主要思路n 整合井冈山旅游资源形成方便快捷的大旅游圈，进一步促使项目高端消费的质变，提高项目边际收益率；n 运营周边土地，实现井冈山资源与资本的互换，实现更大利润。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告盈利模式分析盈利模式分析中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告盈利模式分析n 土地出让收益n 经营性物业收益n 会议培
23、训收益n 旅游收益中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告整体运营思路整体运营思路中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告“优化老产品、巩固老市场；优化老产品、巩固老市场；开发新产品、创造新市场开发新产品、创造新市场”整体运营思路中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告开发模式定位开发模式定位 中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告以会议培训和休闲度假为主题，以会议培训和休闲度假为主题，旅游地产启动的区域性开发模式旅游地产启动的区域性开发模式开发模式定位中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告会议主题研究会议论坛发展模式会议论坛发展模式民间主导民间主导政府主导政府主导民间民间+政府政府政府间
24、合作、对话政府间合作、对话民间需求、政府引导民间需求、政府引导寻求对话平台寻求对话平台经济、民生经济、民生政治、合作政治、合作区域内或区域间区域内或区域间寻求对话平台寻求对话平台会议论坛产生会议论坛产生 社会发展所衍生的各种合作对话需求是会议论坛产生的根本原因，争取政府支持、挖掘新的会议模式，实行蓝海战略才是项目会议论坛根本出路之一中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告达沃斯世界经济论坛达沃斯世界经济论坛G-7G-7峰会峰会博鳌亚洲论坛博鳌亚洲论坛亚太经合组织论坛亚太经合组织论坛联合国大会联合国大会政治、经济是永恒的主题政治、经济是永恒的主题影响较大、但对地区经济拉动不明显影响较大、但对地区
25、经济拉动不明显影响较小、但对地区经济拉动明显影响较小、但对地区经济拉动明显最佳方案最佳方案=政治政治+经济经济会议主题研究中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告政治主题经济主题 权衡对地区经济的拉动作用和项目的影响力，建议项目论坛的打造采取权衡对地区经济的拉动作用和项目的影响力，建议项目论坛的打造采取政治政治+经济的结合型发展模式：经济的结合型发展模式：同致行建议同致行建议 中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告区域属性定位区域属性定位 中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告项目与周边的关系 项目处于新城区夏坪和茨坪之间。在未来发展规划中，茨坪梨坪中心区将成为井冈山风景区核心。在成功纳入
26、大峡谷以及未来的湘洲景区后，梨坪白银湖将成为井冈山核心区域，成为打造井冈山生态旅游产业链最核心的环节。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系茨坪梨坪茨坪因梨坪而完善高端接待功能梨坪因茨坪而获取城市基础设施和市场基础在不考虑白银湖因素的条件下，梨坪和茨坪的关系在不考虑白银湖因素的条件下，梨坪和茨坪的关系梨坪对茨坪的关系互补，依存度很高梨坪对茨坪的关系互补，依存度很高中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系茨坪梨坪茨坪因梨坪而完善高端接待功能梨坪因茨坪而获取核心资源在考虑白银湖因素的条件下，梨坪与茨坪的关系在考虑白银湖因素的条件下，
27、梨坪与茨坪的关系梨坪对茨坪的依赖性必将进一步下降梨坪对茨坪的依赖性必将进一步下降中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系茨坪茨坪梨坪梨坪白银湖白银湖白银湖因梨坪而提升自身价值梨坪因白银湖而提升竞争力茨坪因白银湖而完善基础接待功能茨坪因梨坪而完善高端接待功能梨坪因茨坪而获取核心市场资源白银湖在获取茨坪核心资源的同时，汲取其基础资源三者未来关系构想三者未来关系构想中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告定位思考定位思考定位定位竞争局势竞争局势发展趋势发展趋势梨坪白银湖为副中心区梨坪、白银湖、茨坪“三足鼎立”茨坪仍是中心区，白银湖具有副中心区功能，梨坪是两者高端接待功
28、能上的补充；白银湖将直接与茨坪产生竞争；无论在档次和功能上，梨坪均区分于白银湖和茨坪。梨坪白银湖为主中心区，实施“大梨坪”战略梨坪白银湖、茨坪“两足对峙”梨坪与白银湖将成为主中心区，茨坪将演变为较纯粹的红色旅游和行政培训核心区；在档次上梨坪定位高端并明显区别于白银湖，并在功能上相互融合，梨坪成为白银湖在高端接待功能上的补充。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告定位建议n 梨坪 国际会议中心、红色教育培训基地、院外政治基地、高端健康休闲度假区等；n 白银湖集会议、培训、度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型综合旅游接待中心、商业中心和中高档生活区；n 梨坪白银湖构筑“大梨坪”，成为未来核心区和主
29、要接待中心；n 茨坪红色旅游中心、行政培训中心。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告梨坪与白银湖发展趋势研判同致行认为：梨坪和白银湖由于在规模、业态、功能等诸多因素具有绝对优势，随着市场的发展，会逐渐形成“黑洞效应”将茨坪大部分客户和商家吸引过来，进而取代茨坪成为井冈山的核心区域，而茨坪则逐步演变成为更纯粹进而取代茨坪成为井冈山的核心区域，而茨坪则逐步演变成为更纯粹的红色旅游胜地和行政培训中心，并成为的红色旅游胜地和行政培训中心，并成为“大梨坪大梨坪”核心区的补充。核心区的补充。在这样的发展趋势下，新的核心区将培育出新的市场需求，由此带来的市场增容将促使井冈山的发展具有可持续性，无论从井冈
30、山发展需要还是从中信战略发展要求方面来说，均有里程碑的意义。中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告业态组合定位业态组合定位 项目业态指标汇总表项目业态指标汇总表用地代号用地代号用地名称用地名称用地面积（万用地面积（万mm2 2）建筑面积（万建筑面积（万mm2 2）容积率容积率占地比例（）占地比例（）备注备注CC主体建筑用地主体建筑用地90.6090.6057.2657.260.630.6357.45%57.45%其 中会议中心10.101.500.606.40%详见一期报告第四章第二节第（六）小节五星级酒店3.100.60国宾馆1.460.60其他酒店、接待中心50.0035.000.703
31、1.71%详见一期报告第四章第一节第（四）小节别墅10.003.000.306.34%详见一期报告第四章第三节公寓10.007.000.706.34%商业用地8.404.200.505.33%详见本报告第四章第三节商务办公0.501.002.000.32%参考井冈山梨坪旅游区服务规划文化娱乐0.600.300.500.38%医疗卫生0.500.200.400.32%体育用地0.500.501.000.32%S S道路停车场用地道路停车场用地12.4712.47_7.91%7.91%T T汽车站用地汽车站用地0.550.55_0.35%0.35%U U市政公用设施用地市政公用设施用地2.312.
32、31_1.46%1.46%GG绿地、园林绿地、园林47.1847.18_29.92%29.92%其中高尔夫20.00_12.68%国际会议论坛配套公共绿地27.18_17.24%参考井冈山梨坪旅游区服务规划E E水域水域1.741.74_1.10%1.10%拆迁安置用地拆迁安置用地2.852.85_1.81%1.81%规划城市用地面积规划城市用地面积157.70157.7057.2657.260.360.36100.00%100.00%部分容积率参考规划公司建议中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告生地变熟地，资源变资本生地变熟地，资源变资本总体开发战略中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报
33、告井冈山国际会议中心井冈山国际会议中心+大峡谷大峡谷井冈山新经济井冈山新经济中信中信区域开发区域开发土地运营土地运营旅游地产旅游地产中信集团中信集团各级政府各级政府合作伙伴合作伙伴总体运营战略中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告建设井冈山龙头景区建设井冈山龙头景区实现区域旅游一体化实现区域旅游一体化高度资源整合高度资源整合打造核心主题打造核心主题造市先造势造市先造势使资源变资本使资源变资本总体发展战略实施示意图通过杠杆开战略通过杠杆开战略启动区域开发启动区域开发使生地变熟地使生地变熟地总体发展战略中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告井冈山区域旅游一体化以市场交易为基本合作方式以政府、开
34、发企业间合作为补充以地方利益为基础塑造和发挥相关景区特色实现功能互补龙潭大峡谷探险、漂流等专项旅游梨坪白银湖度假、会议等专项旅游香洲景区康体、拓展等专项旅游建设井冈山绿色生态旅游经济带井冈山旅游一体化示意图井冈山旅游一体化示意图中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告开发次序开发次序“打造主题，完善基础设施打造主题，完善基础设施 先盘活旅游，再盘活房地产先盘活旅游，再盘活房地产”中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告周期周期开发思路开发思路主要项目主要项目建议建议 一期一期（2007200720082008中）中）梨坪会议、休闲、园林、基础设施国际会议中心（包括酒店）、五星级酒店1座、高尔夫
35、球场、园林及基础设施等开始着手引入国际性主题论坛，论坛的成功是项目造势的关键，也是项目创造市场的重要因子之一白银湖商业、酒店、园林、基础设施商业中心总面积3.2万平米12座中档次酒店，园林及基础设施等主要弥补目前井冈山接待能力不足和缺乏高端消费的功能缺失大峡谷景点开发推广、基础设施建设精品旅游线路设计，基础设施的建设等打造大峡谷、龙潭两景区的大环线，注重便捷交通网络的建设发展思路发展思路中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告 二期二期（20082008年年中中20092009年年底）底）梨坪酒店、度假旅游、部分房地产高端酒店、培训中心、高端休闲度假产品、部分高端别墅产品、高档俱乐部（高尔夫、
36、马术、剑术、射击等）酒店主要以各级政府企事业单位的接待、培训中心为主；别墅放量不宜过多，建议50套以内，产品注重主题和特色的打造。白银湖酒店、休闲娱乐、部分房地产中端或经济型酒店，部分公寓，休闲娱乐项目，特色俱乐部，参与性特色产业等酒店规模根据市场供需控制放量；公寓不宜放量过大，建议30，产权式经营，酒店式管理；同时发展娱乐项目，可以利用周边山体打造观赏性园林或参与性特色产业等大峡谷完善水库索道等重要旅游设施水库、索道、电站、主干道、重要标志性建筑物等完善旅游景区基础设施等周期周期开发思路开发思路主要项目主要项目建议建议发展思路发展思路中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告 三期三期（201
37、02010年）年）梨坪酒店、房地产、度假旅游高端酒店、培训中心、度假别墅酒店主要以各级政府企事业单位的接待、培训中心为主；别墅产品注重主题和特色的打造。白银湖酒店、房地产、主题雕塑园林、或标志性建筑、雕塑等中端或经济型酒店，公寓，休闲娱乐项目，雕塑等打造形式独创、效果震撼的主题雕塑群，或者打造标志性雕塑等大峡谷探险、休闲旅游产品漂流、拓展训练基地、cs竞技俱乐部、越野赛车、特色农业等参与性强的项目大力发展参与性旅游，延长旅游停留时间周期周期开发思路开发思路主要项目主要项目建议建议发展思路发展思路中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告四期四期（20112011年年及以后）及以后）梨坪扩大高档度假旅游规模打造精品高端度假产品，营造“名人别墅”氛围大峡谷旅游文化设计、旅游宣传促使游客在行动上参与，在文化上认同湘洲完善基础设施，发展观光游、探险游准备配合政府着手湘洲景区的远期发展周期周期开发思路开发思路主要项目主要项目建议建议发展思路发展思路中信井冈山国际会议中心二期策划及可研报告
