1、第第1010章章 其他税会计其他税会计 引引 言言 为什么将这些税种合并为一章称之为为什么将这些税种合并为一章称之为“其其他税会计他税会计”？是因为其是因为其“小小”。别看其。别看其“小小”，种类却不少，而且其历史之长久、纳，种类却不少，而且其历史之长久、纳税范围（对象）之广，有的更超过税范围（对象）之广，有的更超过“大税种大税种”。它们在税务会计中也是不可或缺的内容，而且它们在税务会计中也是不可或缺的内容，而且其会计处理也有特点，不容轻视。其会计处理也有特点，不容轻视。第第1010章章 其他税会计其他税会计10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计 10.210.2 耕地占用税会计耕地
2、占用税会计10.3 10.3 城镇土地使用税会计城镇土地使用税会计 10.4 10.4 房产税会计房产税会计 10.5 10.5 车船税会计车船税会计10.6 10.6 城市维护建设税会计城市维护建设税会计 10.7 10.7 印花税会计印花税会计 10.8 10.8 契税会计契税会计 10.9 10.9 车辆购置税会计车辆购置税会计10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.1 10.1.1 土地增值税概述土地增值税概述 土地增值税是对房地产转让所产生（取得）的土地增值税是对房地产转让所产生（取得）的增值额征收的一种特定目的税增值额征收的一种特定目的税,也可以说是一也可以说是一
3、种收益税。种收益税。1.1.土地增值税的纳税人与纳税范围土地增值税的纳税人与纳税范围 （1）纳税义务人）纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。和个人。包括包括内外资企业、行政事业单位、中外内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。籍个人等。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.1 10.1.1 土地增值税概述土地增值税概述 1.1.土地增值税的纳税人与纳税范围土地增值税的纳税人与纳税范围 （2）纳税范围）纳税范围 1）基本征税范围）基本
4、征税范围基本征税范围基本征税范围 不属于基本征税范围不属于基本征税范围1.转让转让国有土地使用权，包括出国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权不包括国有土地使用权出让出让所所取得的行为；取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的产产权的行为，如房地产的出租出租。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.1 10.1.1 土地增值税概述土地增值税概述
5、 1.1.土地增值税的纳税人与纳税范围土地增值税的纳税人与纳税范围 （2）纳税范围）纳税范围 2）具体征税事项的规定）具体征税事项的规定有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围1.继承、赠予继承、赠予（1）继承；不征（无收入）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征不征；非公益性赠予，征2.出租出租不征（无权属转移）不征（无权属转移）3.房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，
6、而以房地产抵债，征还债务，而以房地产抵债，征4.房地产交换房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.1 10.1.1 土地增值税概述土地增值税概述 1.1.土地增值税的纳税人与纳税范围土地增值税的纳税人与纳税范围 2）具体征税事项的规定）具体征税事项的规定5.以房地产以房地产投资、联营投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于
7、从事房地产开发的，或者房地）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税收土地增值税6.合作建房合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让兼并转让 暂免暂免8.代建房代建房不征（无权属转移）不征（无权属转移）9.重新评估重新评估不征（无收入）不征（无收入）10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.1 10.1.1 土地增值税概述土地增值税概述 2.2.土地增值税税率土地增值税税率4 4级超率累进税率级超率累进税率3.3
8、.土地增值税的纳税期限与纳税地点土地增值税的纳税期限与纳税地点 纳税期限：纳税期限：土地增值税的纳税人应于转让房地土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起产合同签订之日起日内日内到房地产所在地的税务机关到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。纳税地点：纳税地点：法人法人纳税人：房地产所在地。纳税人：房地产所在地。自然人自然人纳税人：住所地、
9、办理过户手续所在地。纳税人：住所地、办理过户手续所在地。9.1 9.1 土地增值税会计土地增值税会计9.1.1 9.1.1 土地增值税概述土地增值税概述 4.4.土地增值税的减免土地增值税的减免（1）建造普通标准住宅的税收优惠）建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过的，免征土地增值税。如果超过20%的，的，应就其全部增值额按规定计税。应就其全部增值额按规定计税。【提示提示】20%是起征点，不到不征。是起征点，不到不征。（2）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地）因国
10、家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。产，免征土地增值税。（3）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。行转让原房地产的，免征土地增值税。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 1.1.转让收入的确认转让收入的确认包括货币收入、实物收入、包括货币收入、实物收入、其他收入其他收入 10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报
11、 1.1.转让收入的确认转让收入的确认包括货币收入、实物收入、包括货币收入、实物收入、其他收入其他收入 2.2.扣除项目金额的确认扣除项目金额的确认转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目（一）对于新建房地产转让（一）对于新建房地产转让1.1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额2.2.房地产开发成本房地产开发成本3.3.房地产开发费用房地产开发费用4.4.与转让房地产有关的税金（与转让房地产有关的税金（两税一费两税一费）5.5.财政部规定的其他扣除项目（财政部规定的其他扣除项目（加计扣除加计扣除）（二）对于存量房地产转让（二）对于存量房地产转让1.1.房屋及建筑物的评估
12、价格房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用一规定缴纳的有关费用3.3.转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 3.3.土地增值额与应纳土地增值税的计算土地增值额与应纳土地增值税的计算 土地增值额土地增值额=转让房地产的总收入转让房地产的总收入-扣除项目金额扣除项目金额 增值率增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额1
13、00 应纳税额应纳税额=土地增值额土地增值额适用税率适用税率 -扣除项目金额扣除项目金额速算扣除率速算扣除率10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 3.3.土地增值额与应纳土地增值税的计算土地增值额与应纳土地增值税的计算 【例例10-1】某房地产开发公司转让一块已开发某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入的土地使用权，取得转让收入1 400万元万元（不含增（不含增值税）值税），为取得土地使用权所支付的金额为，为取得土地使用权所支付的金额为320万万元，开发土地成本为元，开发土地成本为
14、65万元，开发土地的费用为万元，开发土地的费用为21万元，应纳有关税费为万元，应纳有关税费为77.7万元。计算应纳土万元。计算应纳土地增值税如下：地增值税如下：10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 3.3.土地增值额与应纳土地增值税的计算土地增值额与应纳土地增值税的计算 【例例10-1】计算应纳土地增值税如下：计算应纳土地增值税如下：（1）开发费用）开发费用21万元，未超过前两项成本之和的万元，未超过前两项成本之和的10（38.5万元），可据实扣除。万元），可据实扣除。（2）扣除项目金额）扣除项目金
15、额=（320+65）（1+20）+21+77.7 =560.7（万元）（万元）（3）增值额）增值额=1400-560.7=839.3（万元）（万元）（4）增值额占扣除项目比例）增值额占扣除项目比例=839.3560.7=149.69（5）应纳税额）应纳税额=839.350-560.715=335.54（万元）（万元）10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 4.4.预缴土地增值税的计算预缴土地增值税的计算 房地产开发企业预售房产时，不论企业增值税房地产开发企业预售房产时，不论企业增值税采用一般计税、还是
16、简易计税，预交增值税的计采用一般计税、还是简易计税，预交增值税的计算公式均为：算公式均为：应预交增值税应预交增值税=预收款预收款(1+(1+税率或征收率税率或征收率)3%3%预交土地增值税计征依据预交土地增值税计征依据=预收款预收款-应预交增值税应预交增值税 10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 4.4.预缴土地增值税的计算预缴土地增值税的计算 现房销售时，在土地增值税清算前，仍应预交土地现房销售时，在土地增值税清算前，仍应预交土地增值税。增值税。（1 1）适用增值税简易计税的土地增值税预交计征依据
17、）适用增值税简易计税的土地增值税预交计征依据 预交土地增值税计征依据预交土地增值税计征依据=价税合计价税合计 应交增值税应交增值税 应交增值税应交增值税=价税合计价税合计(1+5%)(1+5%)5%5%（2 2）适用增值税一般计税的土地增值税预交计征依据）适用增值税一般计税的土地增值税预交计征依据 预交土地增值税计征依据预交土地增值税计征依据=价税合计价税合计-销项税额销项税额 销项税额销项税额=(=(价税合计价税合计-允许扣除的土地价款允许扣除的土地价款)(1+(1+适用税适用税率率)适用税率适用税率10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认
18、、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 5 5.土地增值额清算土地增值额清算 （1）土地增值税的清算单位）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。应分别计算增值额。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 5 5.土地增
19、值额清算土地增值额清算 （2）土地增值税的清算条件）土地增值税的清算条件1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 5 5.土地增值额清算土地增值额清算 （2）土地增值税的清算条件）土地增值税的清算条件2）符合下
20、列情形之一的，主管税务机关可要求）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以以上，或该比例虽未超过上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
21、；算手续的；省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.2 10.1.2 土地增值税的确认、计量与申报土地增值税的确认、计量与申报 6.6.土地增值税的纳税申报土地增值税的纳税申报 土地增值税的纳税申报分为从事房地产开发土地增值税的纳税申报分为从事房地产开发（专营与兼营）的（专营与兼营）的纳税人纳税人（即房地产开发公司）（即房地产开发公司）和和其他纳税人其他纳税人两种类型，两类纳税人的纳税申报两种类型，两类纳税人的纳税申报要求有所不同。（要求有所不同。（注意：两种类型在计算扣除项注意：两种类型在计算扣除项目上的区别）目上的区别）
22、10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 1.1.主营房地产业务的土地增值税会计处理主营房地产业务的土地增值税会计处理 计算土地增值税时：计算土地增值税时：借：税金及附加借：税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 实际缴纳土地增值税时：实际缴纳土地增值税时：借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 贷：银行存款等。贷：银行存款等。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 1.1.主营房地产业务的土地增值税会
23、计处理主营房地产业务的土地增值税会计处理 （1）预缴土地增值税的会计处理。）预缴土地增值税的会计处理。【例例10-2】天天湖房地产公司湖房地产公司7月份销售月份销售A项目，取项目，取得普通住宅预收款得普通住宅预收款8 880万元，开工许可证在万元，开工许可证在“营营改增改增”后取得，适用增值税一般计税方法，该项后取得，适用增值税一般计税方法，该项目的土地增值税预征率为目的土地增值税预征率为2%。预缴增值税预缴增值税=8 880（1+9%）3%=244.40（万元）万元）预缴土地增值税预缴土地增值税=（8 880-244.4）2%=172.71（万元）万元）10.1 10.1 土地增值税会计土地
24、增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 1.1.主营房地产业务的土地增值税会计处理主营房地产业务的土地增值税会计处理 （1）预缴土地增值税的会计处理。）预缴土地增值税的会计处理。【例例1010-2-2】做会计分录如下：做会计分录如下：1.1.收到预收款时收到预收款时 借：银行存款借：银行存款 88 800 00088 800 000 贷：预收账款贷：预收账款 88 800 00088 800 000 2.2.次月预缴增值税时次月预缴增值税时 借：应交税费借：应交税费预交增值税预交增值税 2 444 0002 444 000 贷：银行存款贷：银行存款 2
25、444 000 3.3.预缴土地增值税时预缴土地增值税时 借：应交税费借：应交税费土地增值税土地增值税 1 727 1001 727 100 贷：银行存款贷：银行存款 1 727 10010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 1.1.主营房地产业务的土地增值税会计处理主营房地产业务的土地增值税会计处理 （2）现货房地产销售的涉税会计处理。现货房地产销售的涉税会计处理。1）现货房地产销售情况：）现货房地产销售情况：借：银行存款等借：银行存款等 贷：主营业务收入等贷：主营业务收入等 同时：同时：借：税金及附加借：税金及附
26、加 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 2）采用分期收款方式销售房地产：）采用分期收款方式销售房地产：借：税金及附加借：税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-310-3】ABAB公司公司(增值税一般纳税人增值税一般纳税人)因企业现金流量因企业现金流量不足不足,长期拖欠长期拖欠CDCD公司商品价款公司商品价款3 0003 000万元，万元，CDCD
27、公司已计公司已计提坏账准备提坏账准备450450万元。经双方协商于于万元。经双方协商于于5 5月月1010日签订日签订债务债务重组重组协议，协议，ABAB公司将其一栋商品房抵顶商品价款。商品公司将其一栋商品房抵顶商品价款。商品房于房于20112011年年5 5月月购置，买价购置，买价1 923.081 923.08万元万元,缴纳契税缴纳契税76.9276.92万元万元(税率税率4 4%)%)，原价，原价2 0002 000万元，已万元，已提折旧提折旧500500万万元，市场元，市场公允价公允价2 5002 500万元万元(含税含税)，ABAB公司另支付银行公司另支付银行存款存款250250万元
28、，经万元，经税务机关认定的重置成本价为税务机关认定的重置成本价为3 0003 000万万元，成元，成新度折扣率新度折扣率65%65%。CDCD公司对该商品房重新装修后公司对该商品房重新装修后销售，取得销售，取得销售收入销售收入3 3 27270 0万元万元(含税含税)，发生，发生装修费支装修费支出出327327万元万元(含税含税)。不考虑附加税费。不考虑附加税费。10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】1.AB1.AB公司相
29、关会计处理。公司相关会计处理。（1 1）应）应交相关税金的计算。增值税一般纳税人销售交相关税金的计算。增值税一般纳税人销售“营改增营改增”前取得的不动产前取得的不动产,可以选择按简易计税可以选择按简易计税方法适用征收率方法适用征收率5%5%缴纳增值税缴纳增值税,开具增值税专用发开具增值税专用发票。票。应交增值税应交增值税=(2 500-1 923.08)=(2 500-1 923.08)1.051.055%=27.47(5%=27.47(万元万元)10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增
30、值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】应交土地增值税的计算应交土地增值税的计算:评估价格评估价格=3 000=3 00065%=1 950(65%=1 950(万元万元)增值额增值额=2 500=2 5001.05-1 950=430.95(1.05-1 950=430.95(万元万元)增值率增值率=(430.95=(430.951 950)1 950)100%22.1%100%22.1%应交土地增值税应交土地增值税 =430.95=430.9530%-1 95030%-1 9500%=129.29(0%=129.29(万元万元)10.1 10.1 土地增值税会计土地
31、增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】（2 2）将）将抵债房产转入清理。抵债房产转入清理。借借:固定资产清理固定资产清理 19 500 00019 500 000累计折旧累计折旧 500 500 000000贷贷:固定资产固定资产 20 20 000 000 000000（3 3）计）计提应交税费。提应交税费。借借:固定资产清理固定资产清理 1 567 6001 567 600贷贷:应交税费应交税费应交增值税应交增值税(销项税额销项税额)274 700)274
32、 700 应应交土地增值税交土地增值税 1 1 292 900292 90010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】（4）抵）抵偿偿债务。债务。借借:应付账款应付账款CD公司公司 30 000 000贷贷:固定资产清理固定资产清理 25 000 000 银行存款银行存款 2 500 000营业外收入营业外收入债务重组收益债务重组收益 2 500 000借：固定资产清理借：固定资产清理 7 932 400 贷贷：资产处置损益：
33、资产处置损益 7 932 400 10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】2.CD公司计算应缴纳的有关税金。公司计算应缴纳的有关税金。（1 1）收到抵债资产）收到抵债资产,冲销债权。冲销债权。借借:库存商品库存商品待售房产待售房产 24 725 30024 725 300应交税费应交税费应交增值税应交增值税(进项税额进项税额)274 700)274 700库存现金库存现金 2 500 0002 500 000坏账准备坏账准备
34、 4 500 0004 500 000贷贷:应收账款应收账款ABAB公司公司 30 000 00030 000 000资产减值损失资产减值损失 2 000 0002 000 00010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】（2）将待售房产转入在建工程。）将待售房产转入在建工程。借借:在建在建工程工程 24 725 300贷贷:库存商品库存商品待售待售房产房产 24 725 300 （3）发生）发生工程支出。工程支出。借借:在建
35、在建工程工程 3 000 000应交税费应交税费应应交增值税交增值税(进项税额进项税额)270 000贷贷:库存现金库存现金等等 3 270 00010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】（4 4）工程完工转入库存商品）工程完工转入库存商品,待售房产转入在建工程。待售房产转入在建工程。借借:库存商品库存商品待售待售房产房产 27 725 300 27 725 300贷贷:在建在建工程工程 27 725 300 27 725
36、300（5 5）开具增值税专用发票进行销售。）开具增值税专用发票进行销售。借借:应收账款应收账款(或银行存款或银行存款)32 700 00032 700 000贷贷:其他业务其他业务收入收入 30 30 000 000000 000应交税费应交税费应交增值税应交增值税(销项税额销项税额)2 7)2 700 00 00000010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】（6）计算应缴纳土地增值税。）计算应缴纳土地增值税。扣除项目金
37、额扣除项目金额=2 772.53(=2 772.53(万元万元)增值额增值额=3 270=3 2701.09-2 772.53=227.47(1.09-2 772.53=227.47(万元万元)增值率增值率=(227.47=(227.472 772.53)2 772.53)100%8.2%100%8.2%应交应交土地增值税土地增值税 =227.47227.4730%-2 772.5330%-2 772.530%=68.241(0%=68.241(万元万元)10.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务
38、的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-3】借借:税金及附加税金及附加 682 410682 410贷贷:应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税 682 410682 410（7 7）结转）结转出售抵债资产成本。出售抵债资产成本。借借:其他业务成本其他业务成本 27 725 30027 725 300贷贷:库存商品库存商品待售房产待售房产 27 725 30027 725 30010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 2.2.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值
39、税会计处理 【例例10-4】某企业某企业于于“营改增营改增”后转让以行政划后转让以行政划拨方式取得的土地使用权，转让土地应补缴的土拨方式取得的土地使用权，转让土地应补缴的土地出让金地出让金5万元，取得土地使用权转让收入万元，取得土地使用权转让收入21.8万万元（含税），增值税税率元（含税），增值税税率9%，有关税务会计处理，有关税务会计处理如下：如下：（1）补缴出让金时。）补缴出让金时。借：无形资产借：无形资产 50 000 贷：银行存款贷：银行存款 50 00010.1 10.1 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 3.3.转让房
40、地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-4】（2）转让时计算应缴土地增值税。）转让时计算应缴土地增值税。增值额增值额=2180001.09-50 000=150 000（元）（元）增值率增值率=（150 00050 000）100=300应纳税额应纳税额=150 00060-50 00035=72500（元）（元）借：银行存款借：银行存款 218 000 贷：应交税费贷：应交税费应交增值税（销项）应交增值税（销项）18 000 应交土地增值税应交土地增值税 72 500 无形资产无形资产 50 000 资产处置损益资产处置损益 77 50010.1 10.1
41、 土地增值税会计土地增值税会计10.1.3 10.1.3 土地增值税的会计处理土地增值税的会计处理 3.3.转让房地产业务的土地增值税会计处理转让房地产业务的土地增值税会计处理 【例例10-4】（3）上缴土地增值税及有关税金时。）上缴土地增值税及有关税金时。借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 72 500 贷：银行存款贷：银行存款 72 50010.2 10.2 耕地占用税会计耕地占用税会计10.2.1 10.2.1 耕地占用税的特点及其征收意义耕地占用税的特点及其征收意义 耕地占用税耕地占用税是国家向占用耕地建房或从事其是国家向占用耕地建房或从事其他非农业生产建设的单位和个
42、人征收的一种税。他非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。耕地占用税的主要特点是：耕地占用税的主要特点是：1.税收负担的一次性。税收负担的一次性。2.征收对象的特定性。征收对象的特定性。3.税收用途的补偿性。税收用途的补偿性。4.征收标准的弹性。征收标准的弹性。10.2 10.2 耕地占用税会计耕地占用税会计1010.2.2 .2.2 耕地占用税的纳税人和纳税范围耕地占用税的纳税人和纳税范围 凡在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事凡在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。耕地非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。耕地占用税属于资
43、源类税。占用税属于资源类税。占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。占用耕地建设农田水利设施的，不缴纳耕地占用税。纳税人因建设项目施工或地质勘查临时占用耕地，应纳税人因建设项目施工或地质勘查临时占用耕地，应按税法规定缴纳耕地占用税；纳税人在批准临时占用耕地按税法规定缴纳耕地占用税；纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。已经缴纳的耕地占用税。占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从渔
44、业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，按税法规定缴纳耕地占用税；若占用这事非农业建设的，按税法规定缴纳耕地占用税；若占用这些农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳些农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。耕地占用税。1010.2 .2 耕地占用税会计耕地占用税会计1010.2.3 .2.3 耕地占用税的计税依据和税率耕地占用税的计税依据和税率 1.1.耕地占用税的计税依据耕地占用税的计税依据是实际占用耕地的面积是实际占用耕地的面积数量。（数量。（以平方米为单位，采用定额税率，一次征收。以平方米为单位，采用定额税率，一次征收。）2.2.耕地
45、占用税的税率耕地占用税的税率 耕地占用税的税额如下：耕地占用税的税额如下：（1）人均耕地不超过一亩的地区（以县、自治县、不人均耕地不超过一亩的地区（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为设区的市、市辖区为单位，下同），每平方米为10元至元至50元；元；（2）人均耕地超过一亩但不超过二亩的地区，每平方人均耕地超过一亩但不超过二亩的地区，每平方米为米为8元至元至40元；元；（3）人均耕地超过二亩但不超过三亩的地区，每平方人均耕地超过二亩但不超过三亩的地区，每平方米为米为6元至元至30元；元；（4）人均耕地超过三亩的地区，每平方米为人均耕地超过三亩的地区，每平方米为5元至元至25
46、元。元。1010.2 .2 耕地占用税会计耕地占用税会计1010.2.4 .2.4 耕地占用税的减免耕地占用税的减免 免征免征（1）军事设施占用耕地。）军事设施占用耕地。（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（3）农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及）农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。减征减征（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、）铁路线路、公路线路、飞机
47、场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。元的税额征收耕地占用税。（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。半征收耕地占用税。1010.2 .2 耕地占用税会计耕地占用税会计1010.2.5 .2.5 耕地占用税的纳税环节和纳税期限耕地占用税的纳税环节和纳税期限 1.1.纳税环节纳税环节 耕地占用税的纳税环节，按占用耕地的时间，分为耕地占用税的纳税环节，按占用耕地的时间，分为用地前纳税和用地后纳税。用地前纳税和用地后纳税。用地前纳税，又可分为用地批准前纳税和批准后、
48、用地前纳税，又可分为用地批准前纳税和批准后、划拨用地前纳税。划拨用地前纳税。2.2.纳税期限纳税期限 耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起部门的通知之日起30日内日内缴纳耕地占用税。缴纳耕地占用税。1010.2 .2 耕地占用税会计耕地占用税会计1010.2.6 .2.6 耕地占用税的计算耕地占用税的计算 1.1.一般纳税人应纳税额的计算一般纳税人应纳
49、税额的计算应纳税额应纳税额=实际占用耕地面积实际占用耕地面积适用的单位税额适用的单位税额 【例例10-5】某食品厂征用一块面积为某食品厂征用一块面积为15000平方米平方米的菜地进行食品加工生产，耕地占用税的单位税的菜地进行食品加工生产，耕地占用税的单位税额为额为35元平方米。元平方米。计算应缴耕地占用税如下：计算应缴耕地占用税如下：应缴耕地占用税应缴耕地占用税=1500035=525 000（元）（元）1010.2 .2 耕地占用税会计耕地占用税会计1010.2.6 .2.6 耕地占用税的计算耕地占用税的计算 1.1.一般纳税人应纳税额的计算一般纳税人应纳税额的计算【例【例10-10-6 6
50、】某民用机场征用耕地】某民用机场征用耕地20002000万平方米。其中修建飞机跑道、万平方米。其中修建飞机跑道、停机坪、候机楼、指挥塔、雷达设施占用耕地停机坪、候机楼、指挥塔、雷达设施占用耕地19581958万平方米万平方米,修建飞修建飞行员及职工地勤人员宿舍楼用地行员及职工地勤人员宿舍楼用地2 2万平方米万平方米,修建俱乐部用地修建俱乐部用地10100 0万平万平方米方米,修建饮食服务部用地修建饮食服务部用地1515万平方米万平方米,修建影剧院用地修建影剧院用地5 5万平方米。万平方米。因该机场所在地区是人均耕地因该机场所在地区是人均耕地1 1亩以下的地区亩以下的地区,政府规定缴纳耕地占用政
