1、 社区如何建立与物委会和社区如何建立与物委会和业委会良性互动关系业委会良性互动关系主讲人：李亚妮主讲人：李亚妮 2019.8.172019.8.17 马克思说：马克思说： “ “社会社会 不管其形式如何不管其形式如何是什么呢？是人们交互活动的产物。是什么呢？是人们交互活动的产物。” ” 德国社会学家齐美尔也认为，德国社会学家齐美尔也认为， 社会是通过社会是通过人们的互动而产生的，人们的互动而产生的， 各种人际互动形式是构成各种人际互动形式是构成宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、宏观社会结构的基本材料。互动是最基本、 最普最普遍的日常生活现象，是我们每个人最直接体验到遍的日常生活现象，是我们
2、每个人最直接体验到的社会现实的社会现实。案例导入案例导入【背景及过程背景及过程】 F F家园位于北京市朝阳区中部，家园位于北京市朝阳区中部，20192019年建成，属于中高档年建成，属于中高档私人住宅。小区内有私人住宅。小区内有776776户居民，常住户不到三分之一，户居民，常住户不到三分之一，其中外籍居民约其中外籍居民约20-3020-30户。新式商品房小区中的三个主户。新式商品房小区中的三个主要机构要机构F F家园都具备：居委会派入的常驻工作人员家园都具备：居委会派入的常驻工作人员2 2名、名、业主委员会（委员业主委员会（委员5 5名，主任、副主任各名，主任、副主任各1 1名）以及物业名）
3、以及物业公司。公司。20192019年年1111月月1313日，物业巡查人员发现日，物业巡查人员发现5-25015-2501室的宋先生家室的宋先生家装修时拆除了剪力墙的装修时拆除了剪力墙的1/21/2，物业人员要求其停止装修，物业人员要求其停止装修行为，并将剪力墙恢复原状，但宋先生在收到两次物业行为，并将剪力墙恢复原状，但宋先生在收到两次物业公司的书面通告后并未恢复。公司的书面通告后并未恢复。自此，历时自此，历时7 7个月的私拆承重墙纠纷拉开了帷幕个月的私拆承重墙纠纷拉开了帷幕。20192019年年1111月下旬，由于拆墙的噪音过大，宋先生拆墙的事月下旬，由于拆墙的噪音过大，宋先生拆墙的事件被
4、同楼业主发现，他们以扰民为由报了件被同楼业主发现，他们以扰民为由报了110110。但宋先。但宋先生拒绝警察入内，并提出因警察的职权范围仅在公共领生拒绝警察入内，并提出因警察的职权范围仅在公共领域，若未经许可踏入他的私人领地，他将起诉警察。结域，若未经许可踏入他的私人领地，他将起诉警察。结果，警察来了两次都未能入户解决问题。果，警察来了两次都未能入户解决问题。接着，同楼业主写信给业主委员会王主任反映问题，王主接着，同楼业主写信给业主委员会王主任反映问题，王主任召集业主委员会、物业公司和居委会三方人员上门调任召集业主委员会、物业公司和居委会三方人员上门调解，但宋先生以他的房屋改造有合法文件为由拒绝
5、调解解，但宋先生以他的房屋改造有合法文件为由拒绝调解人员进入，但也并未向调解人员出示有关文件。人员进入，但也并未向调解人员出示有关文件。同年同年1212月初，在业委会王主任的督促下，物业公司根据其月初，在业委会王主任的督促下，物业公司根据其与与F F家园的家园的物业管理合同物业管理合同对宋先生提起了诉讼，要对宋先生提起了诉讼，要求法院判令宋先生：求法院判令宋先生：1 1、停止侵害行为，将承重墙恢复原状；、停止侵害行为，将承重墙恢复原状；2 2、判令宋先生承担诉讼费。区法院于、判令宋先生承担诉讼费。区法院于1212月月3 3日对此事立案。日对此事立案。 20192019年年1212月月4 4日，
6、宋先生写了一封公开信，主要是就装修日，宋先生写了一封公开信，主要是就装修过程中产生的噪音向同楼业主道歉，并表示会与物业公过程中产生的噪音向同楼业主道歉，并表示会与物业公司以及业委会积极配合，消除安全隐患。司以及业委会积极配合，消除安全隐患。20192019年年1 1月月5 5日区人民法院进行第一次庭审。日区人民法院进行第一次庭审。20192019年年1 1月月1515日，业委会王主任、日，业委会王主任、1 1名委员、名委员、6 6名业主召开名业主召开了一次讨论会。其中了一次讨论会。其中1 1名业主因是律师且热心公益事业，名业主因是律师且热心公益事业，因此以顾问的身份参会，另外因此以顾问的身份参
7、会，另外5 5名是与宋先生同楼的业名是与宋先生同楼的业主。此次讨论会主要是律师对起诉后的法院决定和物业主。此次讨论会主要是律师对起诉后的法院决定和物业职责等相关问题向大家进行了解释，以使业主们对该事职责等相关问题向大家进行了解释，以使业主们对该事件的性质和目前进展明确认识。件的性质和目前进展明确认识。20192019年年4 4月月1515日，日，F F家园召开了书面业主大会，请业主就三家园召开了书面业主大会，请业主就三件事进行表决，其中第三件事就是件事进行表决，其中第三件事就是“是否同意业委会根是否同意业委会根据国家法规，对据国家法规，对5-25015-2501业主私拆承重墙一事给小区造成业主
8、私拆承重墙一事给小区造成的名誉及物质损失提起诉讼。的名誉及物质损失提起诉讼。”20192019年年5 5月月1414日下午日下午4 4点，点，F F家园业委会在家园业委会在4 4号楼大厅开箱验号楼大厅开箱验票，由于总投票权数没有达到法定的数量，即总数的票，由于总投票权数没有达到法定的数量，即总数的2/32/3，因此这次业主大会宣布失败。，因此这次业主大会宣布失败。但在有效的但在有效的78,86278,862票权数中，同意向票权数中，同意向5-25015-2501业主提起诉讼业主提起诉讼的有的有59,89059,890票权，占票权，占49.44%49.44%。经过经过法院法院6 6个月两次庭审，
9、个月两次庭审，20192019年年5 5月月1616日日法院法院判决结果如判决结果如下：下：1 1、按建房集团建筑设计方案加固改造；、按建房集团建筑设计方案加固改造；2 2、必须由、必须由建房集团验收合格；建房集团验收合格；3 3、由宋先生承担诉讼费。、由宋先生承担诉讼费。20192019年年5 5月月3131日，业主代表、业委会代表、物业公司代表日，业主代表、业委会代表、物业公司代表召开了就召开了就5-25015-2501问题处理意见的讨论会。问题处理意见的讨论会。讨论了这个问题的性质、经过、下一步的行动意见。讨论了这个问题的性质、经过、下一步的行动意见。20192019年年6 6月月6 6
10、日召开了有关日召开了有关5-25015-2501问题调解会，有业主宋先问题调解会，有业主宋先生、业委会成员，居委会、物业公司代表参加，宋先生生、业委会成员，居委会、物业公司代表参加，宋先生向在座的各位道歉，并向向在座的各位道歉，并向5 5号楼全体业主表示歉意。号楼全体业主表示歉意。关于承重墙加固后恢复原貌问题，宋先生要求给他一点时关于承重墙加固后恢复原貌问题，宋先生要求给他一点时间慎重考虑，他将于间慎重考虑，他将于20192019年年6 6月月7 7日日2424点前给予书面答复。点前给予书面答复。20192019年年6 6月月7 7日，宋先生写了一份承诺书，表示愿意接受法日，宋先生写了一份承诺
11、书，表示愿意接受法院判决，将被拆的承重墙恢复原貌，并按法院判决进行院判决，将被拆的承重墙恢复原貌，并按法院判决进行加固施工，以确保广大业主和自身的安全加固施工，以确保广大业主和自身的安全。至此，整个私拆承重墙事件告一段落。至此，整个私拆承重墙事件告一段落。从从20192019年年1111月月1313日物业公司发现问题，到日物业公司发现问题，到20192019年年6 6月月7 7日业日业主做出承诺，历时主做出承诺，历时7 7个月，问题解决的方式经历了个月，问题解决的方式经历了：物物业公司通告、业公司通告、国家司法力量介入（警察干涉）、国家司法力量介入（警察干涉）、内部调解、内部调解、国家司法力量
12、再介入（起诉国家司法力量再介入（起诉、法院判决、法院判决）、）、内部再调解五个过程。内部再调解五个过程。涉及的组织和个人包括：涉及的组织和个人包括：物业公司、街道派出所、物业公司、街道派出所、F F家园业主委员会、家园业主委员会、F F家园所在家园所在Z Z社区居民委员会、区人民法院、建筑商、当事人宋先生社区居民委员会、区人民法院、建筑商、当事人宋先生以及小区内的业主。以及小区内的业主。讨论问题：看了上述案例你有什么想法？讨论问题：看了上述案例你有什么想法？【分析分析】 基于本案例纠纷展开的各个阶段、各方解决参与组织和人员，以及基于本案例纠纷展开的各个阶段、各方解决参与组织和人员，以及同时期发
13、生的类似纠纷，如同时期发生的类似纠纷，如20192019年年5 5月北京市平原里小区月北京市平原里小区1717号楼号楼的顶楼业主私自改造顶层，的顶楼业主私自改造顶层，20192019年年6 6月月2828日北京市海淀区清枫华日北京市海淀区清枫华景园某单元景园某单元101101号和号和102102号房主私拆承重墙事件，号房主私拆承重墙事件，20192019年年8 8月月2626日日大连市西岗区北石道街盛阳山庄大连市西岗区北石道街盛阳山庄2525号楼一楼住户私拆承重墙事件号楼一楼住户私拆承重墙事件等，等，我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括以下几我们可以总结出商品房小区中的纠纷解决一般包括
14、以下几个特点：个特点： 第一，物业公司在第一时间发现问题并予以初步的协调。第一，物业公司在第一时间发现问题并予以初步的协调。由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专由于商品房小区中公共设施的管理和维护都由物业公司专门负责，因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区门负责，因此相对于居委会几个工作人员管理整个社区事务而言，物业公司能够更快地发现问题。事务而言，物业公司能够更快地发现问题。在本案例和相似事件中，各小区的物业公司一般都会以书在本案例和相似事件中，各小区的物业公司一般都会以书面通告的方式对违规操作的业主予以警告，但这一警告面通告的方式对违规操作的业主予以警告，但这一警告一般都无
15、法有效制止业主的违规行为。一般都无法有效制止业主的违规行为。这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和这是因为物业公司作为由业主聘请来管理小区共有财产和提供服务的营业机构，没有强制管理权，或者说没有合提供服务的营业机构，没有强制管理权，或者说没有合法的暴力使用权和执法权。法的暴力使用权和执法权。因此，一般诉诸物业公司解决问题的方式都以失败而告终。因此，一般诉诸物业公司解决问题的方式都以失败而告终。第二，在小区内部的纠纷过程中，有关的国家职能部门，第二，在小区内部的纠纷过程中，有关的国家职能部门，如城市建设局、派出所并不能有效地发挥作用，如城市建设局、派出所并不能有效地发挥作用，这或者是
16、由于他们对职责的相互推诿，或者是由于职权范这或者是由于他们对职责的相互推诿，或者是由于职权范围的有限性。围的有限性。如本案例中的业主宋先生，他对于居委会和警察的职权范如本案例中的业主宋先生，他对于居委会和警察的职权范围十分了解。围十分了解。当居委会和业委会上门调解时，他以私人领地拒绝入内为当居委会和业委会上门调解时，他以私人领地拒绝入内为由拒绝其调解。由拒绝其调解。而当而当110110警察上门时，宋先生则以警察的职权范围仅限于警察上门时，宋先生则以警察的职权范围仅限于公共领域为由拒绝其入户检查。公共领域为由拒绝其入户检查。因此，这些力量的介入只能进行劝说，他们并不能做出能因此，这些力量的介入只
17、能进行劝说，他们并不能做出能够改变或制止违规行为的决定。够改变或制止违规行为的决定。第三，在商品房小区内居委会作用的弱化，降低了其在纠第三，在商品房小区内居委会作用的弱化，降低了其在纠纷解决中的作用。纷解决中的作用。居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事居委会在传统社区中具有上传意见下达政策、办理公共事务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能，务、调解民间纠纷、维护社会治安等全方位职能，但在商品房小区中，但在商品房小区中，具体事务的决策具体事务的决策有业委会，有业委会，服务和管服务和管理理有物业公司，有物业公司，居委会的工作内容居委会的工作内容仅涉及业委会无权进仅涉及业委会无权进
18、行的行的计划生育、优抚救济、青少年教育以及与政府相关计划生育、优抚救济、青少年教育以及与政府相关的行政工作等方面的行政工作等方面。但此类工作数量较少，涉及范围有限，因此很难使公众树但此类工作数量较少，涉及范围有限，因此很难使公众树立对居委会的认同感。立对居委会的认同感。尤其是本案例中，尤其是本案例中，F F家园中仅有家园中仅有2 2名居委会派驻的工作人员，名居委会派驻的工作人员，他们平时的工作就是坐在办公室里或到居委会开会，很他们平时的工作就是坐在办公室里或到居委会开会，很少参与少参与F F家园的日常管理工作，甚至很多家园的日常管理工作，甚至很多F F家园的业主都家园的业主都不知道他们的存在，
19、这就使得他们在纠纷调解过程中的不知道他们的存在，这就使得他们在纠纷调解过程中的作用弱化。作用弱化。第四，小区内的业主委员会是纠纷解决中的一股重要力量，而作用第四，小区内的业主委员会是纠纷解决中的一股重要力量，而作用程度取决于该业委会的组织程度、权威性及其委员的办事能力。程度取决于该业委会的组织程度、权威性及其委员的办事能力。在本案例中，在本案例中，F F家园的业委会自家园的业委会自20192019年建立以来，一直是小区自治年建立以来，一直是小区自治管理的主导者，他们还定期组织邻里之间的活动，在居民中具有管理的主导者，他们还定期组织邻里之间的活动，在居民中具有很强的认同感和一定权威性，而且其成员
20、具有较高的社会地位和很强的认同感和一定权威性，而且其成员具有较高的社会地位和知识水平，因而能够在纠纷解决中发挥积极的作用。知识水平，因而能够在纠纷解决中发挥积极的作用。第五，部分业主的直接参与，这可以说是纠纷解决中的一股新生力第五，部分业主的直接参与，这可以说是纠纷解决中的一股新生力量。量。在商品房小区中，业主的自治和自我管理意识较强，再加上拆承重在商品房小区中，业主的自治和自我管理意识较强，再加上拆承重墙这类事件涉及广大业主的共同利益，因此有不少业主都积极介墙这类事件涉及广大业主的共同利益，因此有不少业主都积极介入解决过程中。入解决过程中。在本案例中，有在本案例中，有9 9名业主出席过历次的
21、调解，其中包括与宋先生居名业主出席过历次的调解，其中包括与宋先生居住在同一幢楼、其利益直接受到威胁的住在同一幢楼、其利益直接受到威胁的5 5名业主和名业主和4 4名平时就积极名平时就积极关心关心F F家园公共事务的业主。家园公共事务的业主。他们直接出席了调解会，对该事件的性质和对策提出了意见和建议，他们直接出席了调解会，对该事件的性质和对策提出了意见和建议，对事态进一步的发展有着较大的影响作用。对事态进一步的发展有着较大的影响作用。此外，由于业委会就该问题举行了讨论会，大量业主以投票的方式此外，由于业委会就该问题举行了讨论会，大量业主以投票的方式参与了该问题的解决。参与了该问题的解决。根据根据
22、物业管理条例物业管理条例的规定，当小区内占业主投票权的规定，当小区内占业主投票权1/21/2以上的以上的票数通过时，就可以使一项决议生效。票数通过时，就可以使一项决议生效。这一条款实际上赋予了商品房小区业主自治的权利，所以他们的投这一条款实际上赋予了商品房小区业主自治的权利，所以他们的投票和决议对此事起着决定性的影响，即决定是否以诉诸法律手段票和决议对此事起着决定性的影响，即决定是否以诉诸法律手段解决解决。【启示启示】商品房小区纠纷解决的新特点说明，越来越多的力量正在商品房小区纠纷解决的新特点说明，越来越多的力量正在介入城市基层事务的治理之中。介入城市基层事务的治理之中。一方面，传统力量的作用
23、发生了变化，国家职能部门对社一方面，传统力量的作用发生了变化，国家职能部门对社区具体事务的撤离带来了一定的管理问题。区具体事务的撤离带来了一定的管理问题。在访谈过程中，业主和业委会委员都提到对于国家有效管在访谈过程中，业主和业委会委员都提到对于国家有效管理的缺失感到的遗憾，因为无论物业公司还是业委会，理的缺失感到的遗憾，因为无论物业公司还是业委会，都有没有强制权力，因此他们的很多决议无法落实。都有没有强制权力，因此他们的很多决议无法落实。此外，作为政府的此外，作为政府的“手手”和和“脚脚”的街道办事处和居委会的街道办事处和居委会在商品房小区中参与度不够，无法发挥制定政策、协调在商品房小区中参与
24、度不够，无法发挥制定政策、协调资源的宏观管理的职能。资源的宏观管理的职能。而另一方面，这种国家力量的撤离却在客观上促进了社区而另一方面，这种国家力量的撤离却在客观上促进了社区自治能力的提高，新的治理力量开始发挥作用。自治能力的提高，新的治理力量开始发挥作用。自自19891989年社区建设运动开始，自我管理、自我服务就一直年社区建设运动开始，自我管理、自我服务就一直是社区建设的目标，但自上而下推动的自治却经常流于是社区建设的目标，但自上而下推动的自治却经常流于形式。形式。而在而在F F家园的私拆承重墙纠纷解决中，我们看到了真正自家园的私拆承重墙纠纷解决中，我们看到了真正自治的可能性。治的可能性。
25、在整个事件过程中，各种介入力量多达在整个事件过程中，各种介入力量多达7 7方，即物业公司、方，即物业公司、派出所、派出所、F F家园业主委员会、居民委员会、区人民法院、家园业主委员会、居民委员会、区人民法院、建筑商、小区业主等，并且动员了小区内的律师业主的建筑商、小区业主等，并且动员了小区内的律师业主的专业知识、业委会的群众认同感等资源。专业知识、业委会的群众认同感等资源。这种纠纷解决机制很符合近年来颇为流行的治理理论这种纠纷解决机制很符合近年来颇为流行的治理理论（governancegovernance），即提倡多方参与的治理，以便充分动），即提倡多方参与的治理，以便充分动员各种公共和私人机
26、构的能力和资源，运用不同的管理员各种公共和私人机构的能力和资源，运用不同的管理技术和方法，寻求社会和经济问题的解决方案。技术和方法，寻求社会和经济问题的解决方案。思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何思考：你所在的社区遇到过哪些矛盾？如何化解的？化解的？ 物业停车位占用小区绿地？部分住户不文物业停车位占用小区绿地？部分住户不文明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致明养狗行为？上层渗水，不问不管，导致下家遭殃？部分业主违规装修？如何解决？下家遭殃？部分业主违规装修？如何解决？主要内容主要内容一、社区居委会、物委会、业委会的角色定位一、社区居委会、物委会、业委会的角色定位二、社区居委会、物委会、业委
27、会的互动形式二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标四、如何处理好三者之间的关系四、如何处理好三者之间的关系 一般来说，一般来说， 社会互动是指社会上个人与个人、社会互动是指社会上个人与个人、 个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发个人与群体、群体与群体之间通过信息的传播而发生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是生相互依赖性的社会交往活动。任何社会互动都是在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色在一定的情景、一定的场所中发生的。互动和角色又密不可分，互动是角色之间的互动。角色的形成又
28、密不可分，互动是角色之间的互动。角色的形成和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调，就可和扮演都是在互动中完成的。一旦角色失调，就可能使互动中断，能使互动中断， 或改变原来的互动方向。因此，或改变原来的互动方向。因此， 要探讨社区居委会、要探讨社区居委会、 业主委员会业主委员会 （业主）、物业（业主）、物业管理公司三方的互动的关系，有必要对三者的在互管理公司三方的互动的关系，有必要对三者的在互动中扮演的角色动中扮演的角色进行分析。进行分析。一、社区居委会、物委会、业委会三一、社区居委会、物委会、业委会三者的角色定位者的角色定位物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的
29、经营性企业法人业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织物业管理公司物业管理公司业主委员会业主委员会 社区居委会是以居住权为基础的居民自我管理、 自我 教育、自我服务的基层群众性自治组织。 社区居委会（一）社区居委会（一）社区居委会 根据中国宪法和城市居民委员会组织法的规定，根据中国宪法和城市居民委员会组织法的规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。众性自治组织。 居民委员会的任务是：居民委员会的任务是：宣传宪法、法律法规和国家政策，宣传宪法、法律法规和国家政策，维护居民的合法权益；办理本居住地
30、区居民的公共事务和公维护居民的合法权益；办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安；发展社区文化发展社区文化教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建教育，普及科技知识，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和设活动；向人民政府或其派出机关反映居民的意见、建议和要求要求；协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，协助政府有关部门对本居住区的出租房屋进行管理，积极举报违法建设积极举报违法建设。（二）物业管理公司（二）物业管理公司物业物业（Real Property）物业管理
31、物业管理（Real Property Management）物业管理的起源： 物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的意义上的“物业管理物业管理”起源于起源于1919世纪世纪6060年代的英国，当时年代的英国，当时工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市工业革命发展使大量农村人口涌入工业城市，引起对城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、房屋需求的增加。但由于缺乏管理导致产生房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅居住环境日趋恶化等社会问题。一位名叫奥克维娅- -希尔希尔的女士迫不得已为她名
32、下出租的物业制定了一套规范租户的女士迫不得已为她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效行为的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人们纷纷效仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体仿。今天，英国的物业管理业作为一个固定行业，其整体水平是世界一流的（中国皇宫的管理也算是物业管理）水平是世界一流的（中国皇宫的管理也算是物业管理） 物业管理公司：物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人人物业管理公司的基本目标物业管理公司的基本目标 公司公司基本
33、目标基本目标公司公司基本目标基本目标公司公司基本目标基本目标 物业管理公司的权利与义务义务义务物业管理公司的服务项目工程维护工程维护管理管理车辆道路车辆道路管理管理园林绿化园林绿化管理管理环境卫生环境卫生管理管理安全管理安全管理服务服务项目项目（三）业主委员会（三）业主委员会业主业主中国中国 物权法物权法 和和 物业管理条例物业管理条例 （2019 年修订年修订 ） 规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用规定，房屋的所有权人是业主。即房屋所有权人和土地使用权人，是物业的主人。权人，是物业的主人。业主大会业主大会业主大会是业主对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等业主大会是业主
34、对自己所拥有的房产，进行使用、经营和管理等实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有实施自治的组织，由全体业主组成，对物业管理的重大事项拥有决定权。决定权。业主委员会业主委员会业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从业主委员会是代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。权益的社会团体。业主委员会的性质和地位业主委员会的宗旨是业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权代表业主们的合法权益，实行业主自治与益，实行业主自治与专业化管理相结合的专业化
35、管理相结合的管理体制管理体制通过业主委员会而实通过业主委员会而实现业主自治是社会民现业主自治是社会民主管理的基础主管理的基础业主是指物业主是指物业的所有者业的所有者业主委员会是在物业主委员会是在物业管理区域内代表业管理区域内代表全体业主实施自治全体业主实施自治管理的组织管理的组织业主委员会的产生和组织根据物业规模的大小进行相应岗位人员的设置根据物业规模的大小进行相应岗位人员的设置1业主委员会的产生业主委员会的产生2业主委员会的组织业主委员会的组织物业管理区域内在业主入住率达到一定比例，就应当成立业主物业管理区域内在业主入住率达到一定比例，就应当成立业主大会，并设立业主委员会大会，并设立业主委员
36、会；业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、业主委员会的产生按照自愿报名和业主推荐相结合、自我简介、选举产生的程序和公平、公正、公开的原则进行。选举产生的程序和公平、公正、公开的原则进行。业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物业所在日内，持文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案业主委员会委员业主委员会委业主委员会委员的任期员的任期业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任业主委员会委业主委员会委员的产生员的产生业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的
37、业权份额的多少业主委员会委员业主委员会委员的任职资格的任职资格品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人业主委员会的职责业主委员会的权利和义务 （1 1）召集和主持业主大会（业主代表大会）召集和主持业主大会（业主代表大会） （2 2）提出修订）提出修订业主公约业主公约、业主委员会章程业主委员会章程的议案的议案 （3 3）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同合同 （4 4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算）审定物业管理企业提出的物业管理服
38、务年度计划、年度财务预算和决算 （6 6）监督检查物业管理企业的物业管理工作）监督检查物业管理企业的物业管理工作 （7 7）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用 （8 8）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利（1）筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作）筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作（2）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接受广大）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督业主的监督（3）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守
39、物业管理的有关法规、规章）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育开展多种形式的宣传教育（4）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标（5）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷（6）建立本会档案制度）建立本会档案制度
40、（7）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查（8）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会（业）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益主代表大会）的决定，不得损害公共利益二、二、社区居委会、物委会、业委会的互动形式 案例：某小区建于案例：某小区建于20192019年，共有住户年，共有住户80008000余户，私家车余户，私家车数量数量500500余辆，目前有地下停车位余辆，目前有地下停车位258258个，售价为个，售价为1212万每个车万每个车位，但由于地下停车位价格较高，
41、购买数量仅为位，但由于地下停车位价格较高，购买数量仅为110110个，物个，物业将小区内地下停车场、部分道路和绿地进行规划，设立停业将小区内地下停车场、部分道路和绿地进行规划，设立停车位，由物业管理公司对小区停车进行收费，其中地面车位，由物业管理公司对小区停车进行收费，其中地面收费收费按按 120 120 元元/ /月收取、地下车库月收取、地下车库220220元元/ /月。有些业主买了车位，月。有些业主买了车位，只是买了个只是买了个 “ “四道杠四道杠” ” 的平面，没有一个独立的空间，经的平面，没有一个独立的空间，经常被他人挤占也无可奈何常被他人挤占也无可奈何；有些业主还是认为有些业主还是认
42、为停车停车价格太贵价格太贵了；甚至有些业主认为，地面的道路由我们业主共有，了；甚至有些业主认为，地面的道路由我们业主共有， 怎怎么在自己的地面上停车还要缴费？无车的业主对有车的业主么在自己的地面上停车还要缴费？无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见的汽车乱停放有意见，导致小区内道路状况差，导致小区内道路状况差， 损坏人行损坏人行道板和绿化带等道板和绿化带等。业主认为物业公司管理疏忽，拒缴物业费，。业主认为物业公司管理疏忽，拒缴物业费，小区内矛盾重重，要求居委会出来给管一管。小区内矛盾重重，要求居委会出来给管一管。请问：目前此小区各部分的互动中存在什么冲突？请问：目前此小区各部分的互动中存在什
43、么冲突？第一，有车业主与无车业主之间的冲突。第一，有车业主与无车业主之间的冲突。 无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意无车的业主对有车的业主的汽车乱停放有意见见，导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿导致小区内道路状况差，损坏人行道板和绿化带等。有的小区为了缓解车位不足的矛盾，要化带等。有的小区为了缓解车位不足的矛盾，要求召开业主大会讨论将小区内的部分空地和绿地求召开业主大会讨论将小区内的部分空地和绿地改建为露天停车场，招来无车业主的强烈反对。改建为露天停车场，招来无车业主的强烈反对。 第二，业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。第二，业主与物业管理公司的冲突表现得尤为明显。 一般来看，一
44、般来看，居民小区物业管理纠纷主要有以下几种居民小区物业管理纠纷主要有以下几种形式：（形式：（1 1 ）管理权限纠纷：业主对入住前由开发商选聘）管理权限纠纷：业主对入住前由开发商选聘或指派的物业管理公司的管理不接受，不承认物业管理公或指派的物业管理公司的管理不接受，不承认物业管理公司的管理权。（司的管理权。（2 2）管理费纠纷：业主对物业管理公司不）管理费纠纷：业主对物业管理公司不满拒绝交纳物业管理费；以及停车收费纠纷。满拒绝交纳物业管理费；以及停车收费纠纷。 （3 3 ）管）管理责任纠纷：有设备维修的责任；环境维护；理责任纠纷：有设备维修的责任；环境维护； 保安责任；保安责任； 财物保管责任等
45、。财物保管责任等。 在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突，在所有因停车费引发的小区物业管理纠纷的冲突， 几乎都遵循着这样的过程：物业公司强行高价租售停车几乎都遵循着这样的过程：物业公司强行高价租售停车位位业主主张权益业主主张权益双方爆发冲突（业主成为受害双方爆发冲突（业主成为受害者者 ）。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被）。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占物业公司侵占第三，小区居民与居民委员会的冲突。第三，小区居民与居民委员会的冲突。 有的小区业主与物业公司发生矛盾，要求居有的小区业主与物业公司发生矛盾，要求居委会解决，当居委会没有达到业主的要求时，产委会
46、解决，当居委会没有达到业主的要求时，产生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居生对居民委员会的不满。甚至有的居民直接对居民委员会抱怨：小区内汽车乱停放，毁坏了草地，民委员会抱怨：小区内汽车乱停放，毁坏了草地，居委会也不出来管一管。居委会也不出来管一管。 由上述可知，在小区业主与业主、业主与物业公司的由上述可知，在小区业主与业主、业主与物业公司的经常接触、互动中，冲突是不可避免的。然而真正密切的经常接触、互动中，冲突是不可避免的。然而真正密切的关关系系并不掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而避免冲并不掩盖冲突，而是允许冲突表现出来，从而避免冲突的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中，利突
47、的积累。这样反而使相互关系得以维持。在社会中，利益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为，冲突与益完全协调一致的群体是不存在的。齐美尔认为，冲突与合作是人们社会交往的主要形式合作是人们社会交往的主要形式。 冲突有好的一面，使积累的不满情绪得以发泄，以形冲突有好的一面，使积累的不满情绪得以发泄，以形成社会安全阀制度。业主与物业公司的冲突可以促使物业成社会安全阀制度。业主与物业公司的冲突可以促使物业公司改善服务。冲突也有坏的一面，就是发泄了情绪之后公司改善服务。冲突也有坏的一面，就是发泄了情绪之后问题没有得到根本解决。因此，问题没有得到根本解决。因此， 三方关系由从冲突走向三方关系由从冲突走向合
48、作成为必然。合作成为必然。三、社区居委会、物委会、业委会三方互动的共同目标 社区居委会要最大限度激发创造活力，最大限度增加社社区居委会要最大限度激发创造活力，最大限度增加社会和谐因素，吸引社区居民会和谐因素，吸引社区居民 （业主）和物业管理公司积极参（业主）和物业管理公司积极参加到社区建设中来。加到社区建设中来。“把城乡社区建设成为管理有序、服务把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体完善、文明祥和的社会生活共同体”。 社区物业管理的目标是通过提供有偿服务，社区物业管理的目标是通过提供有偿服务， 提高物业的提高物业的使用率和经济效益，使之增值保值，并为业主提供一个优美使用
49、率和经济效益，使之增值保值，并为业主提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的生活环境；通过提供物业管理整洁、舒适方便、安全文明的生活环境；通过提供物业管理服务构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、服务构筑一个有利于社区人与人之间沟通、人与自然和谐、 人与文化融合、人与文化融合、 健康向上的生活方式。健康向上的生活方式。 社区居委会、社区居委会、 业主和物业管理公司各自的角色决定了三业主和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的基础，以及为方存在共同的利益。因此三方存在良性互动的基础，以及为建设和谐社区而共同努力的目标建设和谐社区而共同努力的目标。四、如何处
50、理好三者之间的关系（一）物业公司与业主委员会的关系（一）物业公司与业主委员会的关系（二）物业公司与居民委员会的关系（二）物业公司与居民委员会的关系（三）业主委员会与居民委员会的关系（三）业主委员会与居民委员会的关系（四）三者的良好互动（四）三者的良好互动（五）微观层面：社区工作者的技术（五）微观层面：社区工作者的技术（一）物业管理公司和业主委员会的关系 Content Title少数物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会某些物业管理公司对居委会的正常工作不予配合居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾（二）物业公司与居民委员会
