1、中央财经大学2022-5-25第二章 资产评估的程序和基本方法中央财经大学2022-5-25主要内容主要内容n1.资产评估的程序（了解）资产评估的程序（了解）n2.成本法成本法n3.市场比较法市场比较法n4.收益法收益法 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。常见的资产进行评估。本章基本要求本章基本要求中央财经大学2022-
2、5-25n（1 1）明确资产评估业务基本事项）明确资产评估业务基本事项n委托方、产权持有者、评估报告使用者委托方、产权持有者、评估报告使用者n资产评估目的资产评估目的n评估对象和评估范围评估对象和评估范围n价值类型价值类型n评估基准日评估基准日n评估报告使用限制评估报告使用限制n评估报告提交时间及方式评估报告提交时间及方式n评估费、支付时间和方式评估费、支付时间和方式n其他事项其他事项1.1.资产评估的程序资产评估的程序中央财经大学2022-5-25n（2 2）签订资产评估业务约定书（合同）签订资产评估业务约定书（合同）n（3 3）编制资产评估计划）编制资产评估计划n评估工作的总体思路和详细实
3、施方案评估工作的总体思路和详细实施方案n现场调查现场调查n评估的技术路线和方法评估的技术路线和方法n需要收集的资料及收集渠道需要收集的资料及收集渠道n时间和费用计划时间和费用计划n人力资源配备人力资源配备n进度安排进度安排n（4 4）对评估资产的核实和实地查勘）对评估资产的核实和实地查勘n产权状况和技术状况（资产新旧程度、运行状况、质量等）产权状况和技术状况（资产新旧程度、运行状况、质量等）1.1.资产评估的程序资产评估的程序中央财经大学2022-5-25n（5 5）收集与资产评估有关的资料）收集与资产评估有关的资料n收集渠道：市场、当事方、政府部门、各类专业机构等收集渠道：市场、当事方、政府
4、部门、各类专业机构等n产权证明文件：如土地使用证、房屋产权证产权证明文件：如土地使用证、房屋产权证n参照物特性及其市场交易信息参照物特性及其市场交易信息n技术资料（见教材）技术资料（见教材）n（6 6）评估估算）评估估算n分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法择评估方法n选取相应模型、参数选取相应模型、参数n综合分析初步评估结果综合分析初步评估结果n采用多种方法，确保评估结果的客观准确性采用多种方法，确保评估结果的客观准确性1.1.资产评估的程序资产评估的程序中央财经大学2022-5-25n（7 7）编制和提交
5、评估报告）编制和提交评估报告n内容和格式应当遵循内容和格式应当遵循资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告n提交前与委托方进行必要沟通提交前与委托方进行必要沟通n（8 8）资产评估工作底稿归档）资产评估工作底稿归档n管理类工作底稿管理类工作底稿n操作类工作底稿操作类工作底稿n纸质、电子文档纸质、电子文档n评估底稿档案至少保存评估底稿档案至少保存1010年年1.1.资产评估的程序资产评估的程序中央财经大学2022-5-25资产评估方法 资产评估方法是实现评资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基
6、础等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一上，结合自身特点形成的一整套方法体系。整套方法体系。中央财经大学2022-5-25n国际评估准则国际评估准则指出评估市场价值最常见的方法包括指出评估市场价值最常见的方法包括市场市场比较法比较法、现金流折现法（收益资本化或收益法）现金流折现法（收益资本化或收益法）和和成本法成本法n国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法规定资产评估方法主要有四种，规定资产评估方法主要有四种，重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法n基本与国际通行方法相同基本与国际通行方法相同n清算价格法是我国特有方法，实践证明
7、不是很有用清算价格法是我国特有方法，实践证明不是很有用n评估方法无所谓先进和落后，只要能够获得满足价值类型的评估方法无所谓先进和落后，只要能够获得满足价值类型的方法都是可行和有效的方法都是可行和有效的n资产评估基本方法：成本法、市场比较法、收益法资产评估基本方法：成本法、市场比较法、收益法资产评估方法总体概述资产评估方法总体概述中央财经大学2022-5-25资产评估的基本方法资产评估的基本方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场比较法市场比较法收益法收益法现时现时中央财经大学2022-5-252.1 基本思路基本思路q以待评估资产
8、的以待评估资产的重置成本重置成本，扣除从资产形成并，扣除从资产形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的各项开始投入使用至评估基准日这段时间内的各项价值损耗得到资产的评估价值。它是从成本取价值损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对待评估资产的价值进行得和成本构成的角度对待评估资产的价值进行分析和判断分析和判断q重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全重置成本是按现行市场条件下重新购建一项全新资产所付全部成本新资产所付全部成本2.成本法成本法中央财经大学2022-5-252.2 基本方法基本方法资产评估值资产评估值待评估待评估资产重资产重置成本置成本待评估待评估资产重资产重置成
9、本置成本实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值成新率成新率或或中央财经大学2022-5-252.3 基本原理基本原理 即在条件允许的情况下，任何一即在条件允许的情况下，任何一个潜在理性投资者在决定投资某项资个潜在理性投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。购建该项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本中央财经大学2022-5-252.4 理论依据理论依据（1）资产的价值取决于资产的成本。）资产的价值取决于资产的成本。 资产成本越高，相应的资产价值越资产成本越高，相
10、应的资产价值越大，二者在质和量的内涵上是一致的。大，二者在质和量的内涵上是一致的。（2）资产的价值是一个变量。）资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。他因素的变化而相应变化。 中央财经大学2022-5-252.5 基本前提基本前提 （1）被评估资产处于继续使用状态）被评估资产处于继续使用状态 （2）应当具备可利用的历史成本资料）应当具备可利用的历史成本资料 （3）形成资产价值的耗费是必须的）形成资产价值的耗费是必须的中央财经大学2022-5-252.6 操作程序操作程序搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成确定
11、各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定待评估资产的重置成本确定待评估资产的重置成本中央财经大学2022-5-252.7 重置成本及其估算方法重置成本及其估算方法2.7.1 重置成本含义重置成本含义q重置成本一般可分为重置成本一般可分为复原重置成本复原重置成本或或更新重置成本更新重置成本q复原重置成本复原重置成本(reproduction cost new，复制品成本复制品成本),一般称一般称重建成本重建成本，指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材，指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺
12、质量，重新生产一项与估价对料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产所发生的成本象全新状况同样的资产所发生的成本q更新重置成本（更新重置成本（replacement cost new，替代品成本替代品成本），一），一般称般称重置成本重置成本，指在评估基准日，运用现代生产材料、生，指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用同等功能效用的全新资产的成本的全新资产的成本中央财经大学2022-5-252.7.2 复原重置成本与更新重置成本的异同复原重置成本与更新重置成本
13、的异同q更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的都是资产的现时价格标准现时价格标准，资产的功能也是相同的，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。差异。q随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，于旧的资产
14、，因此，复原重置成本往往会高于更新重复原重置成本往往会高于更新重置成本置成本。 中央财经大学2022-5-252.8 重置成本的估值方法重置成本的估值方法 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法规模经济效益指数法规模经济效益指数法 复原重置成本 更新重置成本中央财经大学2022-5-25(1)重置核算法重置核算法q是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的成本是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的成本项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法，成项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法，成本一般分为直接成本和间接成本本
15、一般分为直接成本和间接成本q计算公式计算公式 重置成本重置成本直接成本直接成本间接成本间接成本 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用中央财经大学2022-5-25n间接成本的估算间接成本的估算n间接成本间接成本=人工成本总额人工成本总额*成本分配率成本分配率n间接成本间接成本=直接成本直接成本*间接成本相对于直接成本的比率间接成本相对于直接成本的比率n间接成本间接成本=工作量（工时或工日）工作量（工时或工日）*单位工作量的间接成单位工作量的间接成本本q例例1
16、某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元元/台，运杂费台，运杂费1000元，直接安装成本为元，直接安装成本为900元（其元（其中原材料中原材料400元，人工成本元，人工成本500元），按以往经验安装间元），按以往经验安装间接成本相对于直接安装成本比率一般为接成本相对于直接安装成本比率一般为50%，计算该机，计算该机器设备的重置成本器设备的重置成本中央财经大学2022-5-25例例2被评估资产为一台被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面
17、原值为目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，万元，其中，购买价为其中，购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费万元，安装费0.4万元，间接成本万元，间接成本为为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占，间接成本占直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？直接成本百分率不变。问：该设备的重置成本是多少？解：（解：（1）计算直接成本）计算直接成本:购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万
18、元）（万元） 运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元） 安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本:间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2% 间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本:重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）（万
19、元）中央财经大学2022-5-25（2）物价指数法）物价指数法q基本原理基本原理n在资产历史成本基础上，通过价格变动指数，将其调整在资产历史成本基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日的重置成本。为评估基准日的重置成本。q计算公式计算公式资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数分类物价指数个别物价指数综合物价指数中央财经大学2022-5-25物价变动指数物价变动指数物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数a1a2a3an（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环
20、比价格指数）中央财经大学2022-5-25物价指数法的特点物价指数法的特点n物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本因而确定的是复原重置成本 ；n物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上资产的物价变动水平上 ；n对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高（比如计算机）重置成本往往会偏高（比如计算机） 。中央财经大学2022-5-25n例例1 某项资产购建于某项资产购建于
21、1995年年10月。账面原始价值为月。账面原始价值为20万万元，现评估期元，现评估期1999年年10月月3日的价值。调查得知该类资产日的价值。调查得知该类资产在在1995年和年和1999年的资产定基物价指数为年的资产定基物价指数为120%和和160%，1996-1999年的环比价格指数分别为年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价上涨指数为，物价上涨指数为33%，计算该资产的重置，计算该资产的重置成本。成本。n例例2 某机床于某机床于2004年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。2006年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4万元；万
22、元；2008年又进行年又进行一次改造，改造费用为一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数2004年为年为1.05，2006年为年为1.28，2008年为年为1.35，2009年为年为1.60。 要求：计算该机床要求：计算该机床2009年的重置成本年的重置成本中央财经大学2022-5-25重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%） 重置成本 （万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=
23、2.381999 1.601.60/1.60=1合计 31.7中央财经大学2022-5-25（3）功能价值法）功能价值法q基本原理基本原理n是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物成本推算被估资产重置成本的方法。q理论假设理论假设n资产生产能力与其成本之间存在相关性（线性关系）资产生产能力与其成本之间存在相关性（线性关系）n资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，则购资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，则购建成本
24、也应相同建成本也应相同 。中央财经大学2022-5-25n资产重置成本资产重置成本=待评估资产的生产能力待评估资产的生产能力*参照物的重参照物的重置成本置成本/参照物的生产能力参照物的生产能力n资产重置成本资产重置成本=参照物的重置成本参照物的重置成本*待评估资产的生待评估资产的生产能力产能力/参照物的生产能力参照物的生产能力 参照物功能价值参照物功能价值待评资产重置成本待评资产重置成本（单位生产能力）（单位生产能力）中央财经大学2022-5-25q例例1 某面粉加工厂生产线的重置成本为某面粉加工厂生产线的重置成本为70万元，年生万元，年生产能力为产能力为3000吨面粉。待评估面粉生产线的年生
25、产能吨面粉。待评估面粉生产线的年生产能力为力为4500吨面粉，假设面粉生产线的生产能力和价格吨面粉，假设面粉生产线的生产能力和价格呈线性关系，计算该资产的重置成本。呈线性关系，计算该资产的重置成本。（4）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法n假定待评估资产的生产能力与价值呈非线性关系假定待评估资产的生产能力与价值呈非线性关系n资产重置成本资产重置成本=参照物的重置成本参照物的重置成本*待评估资产的生待评估资产的生产能力产能力/参照物的生产能力参照物的生产能力xnX为经验数据，称为规模经济效益指数为经验数据，称为规模经济效益指数中央财经大学2022-5-252.9 各项价值损耗及其估算各项价值
26、损耗及其估算2.9.1 实体性贬值实体性贬值n含义含义q使用和自然力导致的物理性能下降而引起的贬值使用和自然力导致的物理性能下降而引起的贬值q决定实体性贬值的因素决定实体性贬值的因素使用时间使用时间使用率，也叫利用率（使用强度）使用率，也叫利用率（使用强度）资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度n估值方法估值方法中央财经大学（1 1）观察法）观察法 根据专业知识和工作经验来判定资产的实体性贬值率根据专业知识和工作经验来判定资产的实体性贬值率计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值= =重置成本重置成本实体性贬值率实体性贬值率 = =重置成本重置成本（1 1成新率成新率
27、）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度中央财经大学形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等中央财经大
28、学（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）n根据资产已经使用过的年限与总可使用年限的比根据资产已经使用过的年限与总可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度率，来确定资产的有形损耗程度资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本-预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100指资产从购进使用指资产从购进使用到评估基准日的年限，到评估基准日的年限，依据会计折旧年限确定依据会计折旧年
29、限确定（实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限） 中央财经大学2022-5-25q例：某机器设备购建于例：某机器设备购建于2000年年10月月30日，根据其技术日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天运转时间为经济指标，规定正常使用强度下每天运转时间为8小时，小时，由于其生产的产品自由于其生产的产品自2000年年初至年年初至2004年年末（年年末（50个个月）在市场上供不应求，此期间设备处于超负荷使用月）在市场上供不应求，此期间设备处于超负荷使用状态，每天实际运转时间为状态，每天实际运转时间为10小时，自小时，自2005年初正常年初正常使用，现以使用，现以2006年年1
30、0月月30日为评估基准日，计算（每日为评估基准日，计算（每年按年按360天计算，每月按天计算，每月按30天计算）：天计算）：q 该设备的名义使用年限该设备的名义使用年限q该设备的资产利用率该设备的资产利用率q该设备的实际使用年限该设备的实际使用年限中央财经大学2022-5-252.9.2 功能性贬值功能性贬值n含义含义q新技术的推广和使用引起的资产功能相对落后而新技术的推广和使用引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。造成的资产价值损耗。q功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本）超额投资成本 （2）超额运营成本）超额运营成本中央财经大学（1）超额投资成本超额
31、投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种
32、贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。中央财经大学（2）超额运营成本超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，旧设备在优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，旧设备在营运成本上高于新设备。营运成本上高于新设备。 超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产
33、效率是否下降生产效率是否下降维护保养费用是否增加维护保养费用是否增加材料消耗是否增加材料消耗是否增加能源消耗是否增加能源消耗是否增加操作工人数量是否增加操作工人数量是否增加中央财经大学2022-5-25n举例举例q某待评估生产控制装置运行需要某待评估生产控制装置运行需要6名技术操作人员，名技术操作人员，而目前新式同类控制装置仅需要而目前新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假名操作人员。假定待评装置与新装置的运营成本在其他方面相同，定待评装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员人均工资福利费为操作人员人均工资福利费为12000元，待评估资产元，待评估资产还可以使用还可以使用3年，所得税税率
34、为年，所得税税率为25%，适用折现率，适用折现率为为10%，根据上述材料测算待评估资产的功能性贬，根据上述材料测算待评估资产的功能性贬值值中央财经大学2022-5-25q功能性贬值的估算步骤功能性贬值的估算步骤n比较待评估资产与同类新资产的年营运成本差异比较待评估资产与同类新资产的年营运成本差异（工资耗费、材料及能源耗费、产品质量等方面）（工资耗费、材料及能源耗费、产品质量等方面）n确定净超额运营成本：注意考虑避税效应确定净超额运营成本：注意考虑避税效应n估计待评估资产的剩余使用寿命估计待评估资产的剩余使用寿命n以适当的折现率对超额净运营成本进行折现，其现以适当的折现率对超额净运营成本进行折现
35、，其现值即功能性贬值估算值值即功能性贬值估算值中央财经大学2022-5-252.9.3 经济性贬值经济性贬值n含义含义q经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失下降等而造成的资产价值损失q产生的原因有：产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导）通货膨胀的情况下，国家实行
36、高利率政策，导致企业运营成本加大；致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命）产业政策的变动，缩短使用寿命n估值方法：资产使用基本正常时，一般不考虑估值方法：资产使用基本正常时，一般不考虑中央财经大学2022-5-252.9.4 成本法相关估值方法总结成本法相关估值方法总结各种价值损耗评估方法各种价值损耗评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值折现法折现法经济性贬值（一般不考虑）经济性贬值（一般不考虑）观察法观察法使用年限法使用年限法 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法规模经济效益指数法规模经济效益指数法 复原重置成
37、本 更新重置成本评估价值评估价值= =重置成本重置成本- -实体性贬值实体性贬值- -功能性贬值功能性贬值- -经济性贬值经济性贬值中央财经大学2022-5-252.10 成本法成本法简单视角简单视角 评估价值评估价值=重置成本重置成本*成新率成新率q成新率的估算成新率的估算q观察法观察法n由专业知识和经验丰富的工程技术人员综合考虑实体性贬值、由专业知识和经验丰富的工程技术人员综合考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率q经济实用年限法经济实用年限法n成新率成新率=剩余经济实用年限剩余经济实用年限/(实际已使用
38、年限实际已使用年限+剩余经济实用年剩余经济实用年限限)q修复费用法修复费用法n通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需的修复费用通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需的修复费用占资产重置成本的成本来确定贬值率，继而求出成新率占资产重置成本的成本来确定贬值率，继而求出成新率n成新率成新率=1-贬值率贬值率=1-修复费用修复费用/重置成本重置成本中央财经大学成本法方法体系成本法方法体系成本法成本法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能价值法功能价值法 规模经济效益指数法规模经济效益指数法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 修复费用率法修复费用率法 各
39、种价值损各种价值损耗评估方法耗评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值折现法折现法经济性贬值（一般不考虑）经济性贬值（一般不考虑）观察法观察法使用年限法使用年限法中央财经大学3. 市场比较法市场比较法3.1基本思路基本思路 市场比较法市场比较法是指通过比较待评估资产与最近售是指通过比较待评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。产评估思路。 市场比较法市场比较法是资产评估中最为直接、最具说服是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一力的评
40、估途径之一 中央财经大学 3.2 基本原理基本原理 资产的替代原理资产的替代原理3.3 基本前提：基本前提： 1、需要有一个充分发育、活跃的资产市场、需要有一个充分发育、活跃的资产市场 2、参照物及其与待评估资产可比较的技术参、参照物及其与待评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值并且能够在价值形态上量化。形态上量化。中央财经大学3.4 操作程序操作程序确定待评估资产确定待评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间
41、等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。中央财经大学3.5 常见评估方法常见评估方法 直接比较法直接比较法 是指能够在市场上找到与被评是指能够在市场上找到与被评估资产估资产完全相同完全相同的参照物，或与待评估资产取的参照物，或与待评估资产取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购
42、置价格作为被评估资产的评估值的评估方或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。法。 （1）直接比较法）直接比较法中央财经大学1 1、如果与待评估资产相同的参照物在评估、如果与待评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。用价格最低的一种。2 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。调整。 直接比较法应注意以下问题：直接比较法应注意以下问题：中央财经大学 类调整比法类调整比法，又叫，又叫市场成交价格比较市场成交价
43、格比较法法，是在公开市场上无法找到与待评估资，是在公开市场上无法找到与待评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。整，来确定被评估资产价值的方法。（2）类比调整法）类比调整法关键字：客体、参照物、差异、调整关键字：客体、参照物、差异、调整中央财经大学类比调整法基本计算公式：类比调整法基本计算公式：待评估资产评估值待
44、评估资产评估值 参照物交易价格参照物交易价格调整系数调整系数待评估资产评估值待评估资产评估值 参照物交易价格参照物交易价格（1 1调整率）调整率）中央财经大学1.时间因素时间因素 时间因素时间因素是指参照物交易时间与待评估资产评是指参照物交易时间与待评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素参照物的主要差
45、异因素中央财经大学2.地域因素地域因素 地域因素地域因素是指资产所在地区或地段条件对资是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格地域因素修正系数地域因素修正系数 中央财经大学3.功能因素功能因素 功能因素功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。格的影响。 当评估对象与参照物之间
46、只有功能因素的差当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数 中央财经大学4.交易情况。交易情况。 交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条主要包括交易的市场条件和交易条件。件。市场条件市场条件主要是指参照物成交时的市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况（如破产清算、关联交易场以及市场供求状况（如破产清算、关联交易等）。等）。交易条件交易条件主要包括交易
47、批量、动机（买者主要包括交易批量、动机（买者急于想买，卖者急于想卖等）等。急于想买，卖者急于想卖等）等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数 中央财经大学5.个别因素个别因素 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造格型号等。资产的质量主要是指资产本身的
48、建造或制造的工艺水平。或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数 中央财经大学 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估价值评估价值 参照物价格参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数 地域因素修正系数地域因素修正系数 功能差异修正系数功能差异修正系数 交易情况修正系数交易情况修正
49、系数 个别因素修正系数个别因素修正系数 中央财经大学优点：优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。3.6 市场比较法的优缺点市场比较法的优缺点中央财经大学缺点：缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无）不适用于专用机器设备和大部分的无
50、形资产，以及受到地区、环境等严格限制的形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。一些资产评估。中央财经大学案例案例1 某待估资产为一机器设备，年生产能力为某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日吨。评估基准日为为2012年年9月月1日。日。 评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
